Mi legyen a kivitelezési szerződésben, hogy ne mi legyünk a bűnbakok ?

Köztudott, hogy rettentően el tud húzódni a közművesítés: az engedélyeztetés és az ügyintézés sok esetben rosszabb, mint egy gyomortükrözés. Arról nem is beszélve, hogy pl. az áram léte vagy nemléte igencsak befolyásolja a mi munkánkat, határidőinket is, hiszen a szerszámok nem fénnyel működnek.  

A közművek csúszása mellett pedig van még ezer dolog, ami a mi teljesítési határidőnket is befolyásolja: az előttünk lévő brigád késedelme, az építtető szerencsétlenkedése stb. Hogyan fogalmazzuk meg ezeket a kérdéseket a kivitelezési szerződésünkben, hogy ne mi üssük meg a bokánkat? – vallattuk jogászunkat.

Ha van is közműves határidő, csak dísznek

Mostanában egyre több panaszos hangot hallani a közművesítés lassúsága miatt: sok ügyfél hónapokig vagy akár évekig kénytelen várakozni. Néhány szolgáltató már nem is vállal határidőt, annyit lehet tudni, hogy majd egyszercsak telefonon keres kollégájuk időpontot egyeztetni, ezután pikk-pakk minden kész, és örömmel köszöntenek az ügyfeleik között  – Mi napelem engedélyre tavaly augusztus elején adtuk be a kérelmet az MVM-hez. 30 napos határidejük van. Szeptemberben érdeklődtem, először telefonon, de azt fél óra zenélés után feladtam. Személyesen annyit tudtunk meg, hogy türelmesen kell várnunk. Majd november végén sikerült intézkedniük, így a 30 napos határidő kb. négyszerese telt el. És állítólag még örüljünk, mert van, aki többet vár.

Új építési törvény: csak összközműves telken lehet majd építkezni?

A magyar építészetről szóló új törvény a közművesítés kapcsán is tartalmaz majd újdonságokat. Ilyen például az, hogy egy településen új, beépítésre szánt telek csak akkor jelölhető ki, ha ott a szilárd burkolatú úton való megközelítés és a közműellátás biztosított. Ez persze nem biztos, hogy mindenhol megoldható lesz, így lehetőség lesz ezek kiváltására. Ilyenkor kötelező a közműpótló berendezések az ingatlanon belüli biztosítása, pl. egy biológiai szennyvíztisztító berendezéssel. Ha egyszer törvény lesz az elképzelésből (ez leghamarabb őszre várható), akkor végképp ne lássunk munkához egy közművesítetlen telken! 

A sorban előttünk lévők is csúszhatnak

Az építőipar igencsak sok mindennek kitett szakma: időjárás, leég egy gyár, emiatt akadozik az ellátás, az előttünk lévő csapat akkor lát neki a munkának, amikor már nekünk kellett volna végezni, vagy a megrendelő hónapokat mereng a megfelelő csempeárnyalat kiválasztásán. Ilyenkor is joggal érezzük, hogy ha ezért késünk, az nem a mi sarunk.

Valaki emiatt fog szívni: legtöbbször vagy a megrendelő vagy mi

Már sokszor hallottuk, olvastuk, hogy a munkaterületet az építtetőnek munkavégzésre alkalmas állapotban kell átadni a részünkre. Mivel a szabályokban nincs részletesen leírva, hogy ez mit is jelent, így a kivitelezési szerződésbe kell belefoglalni.  – Azt az álmainkból ébredve is tudjuk már, hogy a kivitelezési szerződést mindig írásba kell foglalni, akár kisebb, akár nagyobb, generál munkáról van szó. Egyrészt hogy szabályos legyen, másrészt pedig a saját védelmünk érdekében – magyarázta a szakember. Emiatt pl. ha egy villany nélküli telken alapozási munkát vállalunk, akkor legyen meg az a kikötésünk, hogy a munkaterületet csak akkor vesszük át, ha legalább ilyen és olyan ideiglenes áramot biztosít az építtető. Tegyük fel, hogy víz nincs, ilyenkor írjuk bele, hogy pl. mi gondoskodunk 2 db köbméteres tartályról és annak feltöltéséről, amelyet a díjazásunk tartalmaz. (Persze ilyenkor ne feledjük tényleg beleszámolni). Vagy ácsként akkor vesszük át a munkaterületet, amikor a koszorú teljesen megszáradt, így ne is várjanak minket a kiöntés napján. Burkolóként pedig akkor, amikor kész a kartonozás és megérkezett a megrendelő által intézett babakék járólap. Ezek szőrszálhasogatásnak tűnhetnek, ennek ellenére nagyon hasznosak. – A közművek vagy az előttünk dolgozók késedelme legtöbbször sem a megrendelőnek, sem a kivitelezőnek nem róható fel, de valakinek viselnie kell ennek a következményeit: inkább ne mi legyünk azok – fűzte hozzá jogászunk.

Tipp a pontos megfogalmazásra

A munkaterület átvételének feltételei: A megrendelő az alábbiakat köteles biztosítani a munkaterületen annak átvételét megelőzően: 

• Energiavételezési helyet
• Vízvételezési helyet
• WC használati lehetőséget
• Az építési terület őrzését

A határidőt hogyan lőjük be ilyen esetekben?

– A kivitelezési szerződésekben kötelező határidőt is szerepeltetni. Be kell írnunk a munkaterület átadásának idejét, a tervezett kezdést, a részteljesítéseket és a befejezést is. A kezdésnél arra is nagyon figyeljünk, hogy ha hallgatunk róla, akkor a szerződéskötés utáni 15. nap lesz. Nem tartom jó dolognak a fix dátumokat a kivitelezési szerződésekben – tette hozzá szakemberünk.

Tippek a pontos megfogalmazásra

A legjobb, ha alapos átgondolás és naptárlapozgatás után hasonlóan fogalmazunk:

„a befejezés határideje a szerződés aláírásától számított 1 hónap, de legkésőbb 2023. november 30.” vagy „a kezdés tervezett időpontja a munkaterület átadásától számított 1 héten belül történik.”

Az előttünk lévő brigád csúszására például hasonlót írhatunk:

„Amennyiben a munkaterület átadása nem történik meg 2023. október 31. napjáig, úgy a felek megállapodnak, hogy közös megegyezéssel módosítják a szerződést. A kivitelezőre vonatkozó határidő tehát nem akként módosul, hogy a késéssel kitolódik. Ilyen esetekben a megrendelő a késés okáról és várható idejéről minden esetben haladéktalanul értesíti a kivitelezőt.” 

Hogy kötbér se legyen…

A kötbér elég csúnya szitokszónak minősül a szakmában, hallani sem szeretünk róla. És fizetni sem. Hogyan kerülhetjük el azt, hogy önhibánkon kívül vonják le tőlünk? 

– A kötbér egy szerződésszegés esetén fizetendő biztosíték. Bármire ki lehet kötni, a szerződésben kell rendelkezni róla, tehát akkor lesz, ha ráadjuk a fejünket. Ilyen esetekben ún. késedelmi kötbérről lehet szó: a szerződésben vállaljuk, hogy ha nem fejezzük be időben a munkát, akkor fizetünk – magyarázta szakértőnk.

Viszont bizonyos esetekben mentesülhetünk a fizetése alól, ha bizonyítjuk, hogy a késés nem a mi felelősségünk, és mi mindent megtettünk, hogy ne következzen be kár. Ilyen lehet pl. az előttünk lévők késlekedése, de mondjuk nem fér már bele az, hogy “jaj, decemberben 2 napig fagy volt”. A közművek esetében pl. kimentési ok lehet, hogy joggal bíztunk abban, hogy tartják a határidőket vagy legalábbis nem kell plusz hónapokkal, évekkel számolni miattuk a kivitelezési szerződés aláírásakor.

Kis Zsuzsanna