Maradnak a támogatott hitelek?
Az állami támogatások, támogatott hitelek élénkítik a saját lakás iránti keresletet, ezért felfelé húzzák a lakásárakat, ami a lakosság további eladósodásához vezethet – figyelmeztetett az Unió. Ha a helyzet tovább romlik, akkor szerintük érdemes lenne kivezetni ezeket az ösztönzőket, és szigorítani kéne a hitelezésen is, mert sérülékeny a magyar lakáspiac.
A lakásszektor kulcsfontosságú, mivel a lakossági vagyon és a banki hitelezés jelentős részét teszi ki. Az elmúlt időszak pénzügyi válságai pedig megmutatták, hogy milyen súlyos hatással lehet az egész gazdaságra.
Az ingatlanpiacokon nagyon is jellemző az ingadozás. Ehhez kapcsolódik a lakáskínálati hiány is, ami felfelé nyomja az árakat és növeli a lakásvásárlók adósságát. Az alacsony kamatok miatt az ingatlanárak növekedése mellett is több országban felgyorsult a hitelezés, jóval meghaladva a háztartások jövedelmének növekedését. A világjárvány hatására sok család került nehéz helyzetbe. Ezt próbálták enyhíteni az országok például moratóriumokkal.
Uniós elemzés a magyar lakáspiacról
Magyarországon 2015-2019 között a lakásárak éves növekedése megközelítette vagy meghaladta a 10 %-ot. Ez főleg Budapesten volt tapasztalható. Ez jelentős felülértékelődéshez vezetett, aminek a csúcsa 2019. III. negyedévében volt. Azóta a jelentős drágulás megállt.
Az ország különböző pontjain nagyon eltérően alakultak az árak. De az elmúlt időszakban kisebb településeken is volt kétszámjegyű lakásár növekedés, leginkább ott, ahol igénybe tudtak venni a családok lakásvásárlási támogatást, falusi CSOK-ot.
Mi vár ránk?
A nemzetközi turizmus visszatérése fontos tényező lesz a budapesti lakásárak alakulásában. Az otthonteremtési kedvezmény, a babaváró hitel további nyomást jelenthet keresleti oldalról. Az új építkezések kedvezményes áfája ugyan enyhítheti a kínálati korlátokat, de az csak a 2022-ig kiadott építési engedéllyel rendelkező, 2026-ig befejezett lakásoknak biztosít előnyt.
Folyamatosan nőnek a lakáshitelek
2018 óta erősen nőtt a lakáscélú jelzáloghitelek száma (évi 5 % közeli növekedés). A becslések alapján a 2020-ban végrehajtott ingatlantranzakcióknak csak körülbelül a fele valósult meg hitelből. 2021. január és augusztus közötti időszakban a lakáshitelek növekedése gyorsult.
A hitelek futamideje is növekedést mutat. Ugyanakkor az MNB szerint nem jellemző, hogy ezt arra használnák a hitelfelvevők, hogy megkerüljék a jövedelemkorlátokat. (Meg van határozva, hogy a jövedelem mekkora része fordítható hiteltörlesztésre, így ha nyúlik a futamidő és csökken a havi törlesztőrészlet, akkor növelhető a hitelösszeg.)
Jellemzők a fix kamatlábak, miután az MNB 2017-ben minősítő védjegyet vezetett be a legalább 5 évre rögzített kamatozású hitelek esetében. 2021 februárjától az új hitelek mintegy 75 %-át rögzítették hosszabb kamatperiódusra.
Maradnak a támogatott hitelek?
Az uniós ajánlás alapján, ha a lakóingatlanokhoz kapcsolódó sérülékenység tovább nő, akkor a hitelfelvételekre vonatkozó jövedelemkorlátokat futamidőkorláttal is ki kellene egészíteni. A kormányzati támogatások, a támogatott hitelek hozzájárulhatnak a saját lakás iránti kereslet élénküléséhez, ami – elégtelen lakáskínálat esetén – a lakásárak felértékelődéséhez, és a lakosság további eladósodottságához vezet. Ezért szerintük érdemes lenne megfontolni a háztartások eladósodottságát ösztönző tényezők, különösen a kormányzati támogatások és a támogatott hitelek megszüntetését. Emellett javasolják a megfelelő lakáskínálat és a hatékony bérleti piac biztosítását.
Az ajánlások között szerepel az is, hogy figyelemmel kell kísérni a moratórium alatt álló háztartások adósságállományának hitelminőségét, és megfelelő céltartalékot képezni a várható veszteségekre. (A 2022 júniusáig meghosszabbított moratóriumban a háztartási hitelek körülbelül 5 % -a van jelenleg.)
Ez csak egy ajánlás
Az Európai Unió kezében számos eszköz van, amivel a tagállamokra hatást tud gyakorolni. Mindezek között vannak kötelező érvényűek, de vannak olyanok is, amit csak érdemes megfontolnia az érintett országnak. Ez utóbbi közé tartoznak az uniós ajánlások, amiknek az a lényege, hogy az EU közli álláspontját, de ez semmilyen kötelezettséget nem jelent a címzettre nézve.
A magyarországi lakóingatlan-szektor középtávú sérülékenységére vonatkozó figyelmeztetést az Unió 2022. március 17-i hivatalos lapjában olvashattuk.
Kovács Nikoletta
