Lakásáfa – ha változik a kivitelező

Elkezdődött az építkezés, ám a folyamatban lévő beruházás közben a megrendelő meggondolta magát. Kezdetben egy könnyűszerkezetes házat szeretett volna építtetni. Elkészült az alapozás, amikor úgy döntött, mégis inkább a hagyományos építőanyagot és szerkezetet kellene választani. Jött az áttervezés és a szerződésbontás – az immár hagyományos házat egy másik generálkivitelező fogja befejezni. Olvasónk azonban bizonytalan az adó kérdésében. Vajon milyen áfát kell fizetni az elkészült alapozásra és a többi, még előttük álló munkára? Alkalmazható-e így is a kedvezményes, 5%-os lakásáfa?

szerző: Nagy Csaba

A kedvezményes áfakulcsot új lakások vásárlására vagy építésére alkalmazhatjuk. A döntő szempont, hogy értékesítésre kerüljön sor: azaz a leendő tulajdonos megvásárolja a lakást vagy házat. Szerencsére a törvénybe bekerült egy könnyítés is ezzel kapcsolatban. Azt is lehetővé teszi a jogszabály, hogy a generálkivitelező által végigvitt építkezést is értékesítésnek tekintsük. Ha tehát egy generálkivitelezőt bíznak meg a ház felépítésével, akkor 5% lesz az áfa.

Olvasónk fő kérdése az, hogy akkor is marad-e ez az 5%-os adómérték, ha a befejezés előtt változik a kivitelező személye. Hiszen így már nem egy generál viszi végig az építést, hanem legalább két céggel kötnek szerződést.

A kérdés egyszerűnek tűnik, ám a jogszabályok nem adnak egyértelmű fogódzót a válaszhoz. Az évek során egymással ellentétes értelmezésekkel is találkoztunk ebben a kérdésben.  

El lehet-e adni többször 5% áfával?

Induljunk ki onnan, hogy az áfatörvény nem tesz említést arról, hogy a kedvezményes áfakulcsot egyszer vagy többször lehet-e alkalmazni. Azt kell tehát gondolnunk, hogy minden esetben alkalmazható az 5%-os kulcs, ha az értékesítés eleget tesz a törvényben felsorolt feltételeknek. Ettől kezdve szavanként kell elemeznünk a törvény szövegét, hogy közelebb jussunk a megoldáshoz.

Az áfatörvény alapján kedvezményes kulcs alapján értékesíthető

– az a többlakásos lakóingatlanban kialakított lakás, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, vagy

– az az egylakásos lakóingatlan, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert (2007. évi CXXVII. tv. 3. melléklet 50-51. sor).

Figyelembe kell venni az áfatörvénynek azt a kitételét is, hogy termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre (Áfatv. 10.§). Ez a szabály teszi lehetővé, hogy akkor is 5% legyen az áfa, ha nem vásárolják az újonnan épített házat, hanem a saját telkükön generálkivitelezővel szerződve építtetik.

E szabályok alapján logikus az lenne, ha a kivitelező váltása nem okozna problémát. Csak egy időben ne álljanak szerződésben több kivitelezővel. A valóságban azonban ennyire nem egyszerű a helyzet.

Mikortól és meddig új egy lakás?

A törvény szerint az épülő ház mindaddig 5%-os áfával értékesíthető, míg a használatbavétel meg nem történik. Addig új építésűnek számít. Csakhogy figyelnünk kell arra a kifejezésre is, hogy ez a kedvezmény “az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása” esetén alkalmazható. Valójában itt azt kell eldöntenünk, hogy mikortól, milyen állapot elérésétől kell ingatlannak tekinteni az elkészült munkákat.  

A problémát az jelenti, hogy az ehhez szükséges fogalmakat egyáltalán nem tisztázzák a jogszabályok. Az áfatörvény is többször használja a “beépített ingatlan” kifejezést, de nem magyarázza meg. A NAV korábban ezt úgy magyarázta egy tájékoztatóban, hogy a szerkezetkész állapot elérése a határ. Csakhogy az áfatörvényben annak sincs pontos meghatározása.

A szerkezetkész állapot kifejtése a személyi jövedelemadóról szóló törvényben található meg, ott is mindössze egy zárójeles megjegyzésben. A törvény szerint lakásnak akkor nevezhetjük az ingatlant, ha az

– az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként szerepel, vagy ilyenként vár feltüntetésre,

– vagy a lakóház céljára épülő építmény, ha készültségi foka eléri a szerkezetkész állapotot.

Itt teszik hozzá, hogy a szerkezetkész állapot azt jelenti, hogy a ház elkészült és ráépített tetőszerkezettel rendelkezik (1995. évi CXVII. tv. 3. § 73. pont).

Az áfatörvény szerint tehát lakás értékesítése esetén élhetünk az 5%-os adómértékkel, a lakás pedig az szja-törvény szerint legalább szerkezetkész állapotot takar, ami azt jelenti, hogy fent van a tető. Azt kell tehát megvizsgálnunk, hogy amikor az első generálkivitelező levonul, akkor eléri-e már ezt a szintet az épület. Nem éri el, hiszen olvasónk példája éppen arról szól, hogy az alapozás után kell kivitelezőt váltania. Ebben az esetben tehát az elkészült épület-alapot nem lehet még lakásnak tekinteni, így nem is lehet 5%-kal számlázni.

Más lenne a helyzet, ha az épület már elérné a szerkezetkész szintet a váltáskor. Ebben az esetben úgy véljük, nem lenne akadálya annak, hogy a szerkezetkész állapotot elérő generálkivitelező és a házat befejező kivitelező is 5%-kal állítsa ki a számláját, hiszen mindketten teljesítik a törvény által előírt feltételeket.

És amikor 27%

Az 5%-os áfa lehetősége csak arra az esetre érvényes, amikor a generálkivitelező állítja ki a számlát a megrendelőnek, vagy amikor az építési vállalkozás eladja a lakást a leendő tulajdonosnak. Ha valaki nem generálkivitelezővel építtet, hanem külön-külön köt szerződést a kőművessel, villanyszerelővel, tetőfedővel, festővel, akkor ők mindannyian 27%-os áfával állíthatják csak ki a számlájukat.

Nem lehet az 5%-os kulcsot érvényesíteni akkor sem, amikor a generálkivitelező fizeti ki az általa igénybe vett alvállalkozók munkáját. Ügyeljünk arra is, hogy ilyen helyzetben fordított áfát kell alkalmazni. Az alvállalkozó nettó összegről állítja ki a számlát, mert az adót a szolgáltatást igénybe vevő fővállalkozó vallja be és fizeti meg. És ebben az esetben nem 5, hanem 27% lesz az áfa.