5 vagy 27% az áfa? – Mi számít rendeltetésszerű használathoz szükséges helyiségnek?

Az új lakások értékesítésére vonatkozó, kedvezményes áfakulcs sokszor feladja a leckét. Azt tudjuk, hogy a házhoz épített garázs nem 5% áfás, mert a törvény szerint ez “nem a lakás rendeltetésszerű használatához szükséges” helyiség. De vajon mit kell még kivennünk? A tároló, a pince, a szuterén, a mosókonyha, vagy akár a szauna vagy a fedett medence annak számít? Olvasónknak nemrég a pergolával gyűlt meg a baja, erre is kitérünk.

Mi a túró a rendeltetésszerű használathoz szükséges helyiség?

A törvény szerint minden, amit lakóházként vagy lakásként vesznek ingatlan-nyilvántartásba, az lakóingatlannak számít. Csakhogy azt is egyből hozzáteszi a jogalkotó, hogy “nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.”

Az áfatörvény itt megáll, és nem ad meghatározást arra, hogy mi számít rendeltetésszerű használathoz szükséges helyiségnek. A garázst és a műhelyt példaként felsorolja, de nem tudjuk meg, hogy mi alapján kéne eldöntenünk, hogy a szauna például szükséges-e a rendeltetésszerű használathoz, és kiszámlázható-e 5% áfával a lakással együtt, vagy sem. Ezt majd az adóellenőr fogja mérlegelni? És ha ő úgy gondolja, hogy a lakáshoz nem feltétlenül van szükség fitness teremre, akkor büntet? Megkérdeztük a NAV-ot.

Nincs baj a szaunával se

Az adóhatóság válaszából az derül ki, hogy nem azt kell vizsgálnunk, hogy egy-egy helyiség szükséges-e vagy sem, inkább azt, hogy a lakófunkciót szolgálja-e.  A NAV szerint a lakófunkciót szolgálja minden olyan használati mód, ami a pihenéshez, az étkezéshez, tisztálkodáshoz kapcsolódik, vagy a mindennapi életvitelhez szükséges tárgyak, eszközök, berendezések tárolására való. 

A garázs vagy éppen a gazdasági épületek még akkor sem tartoznak bele ebbe a körbe, ha egybeépítették a lakóépülettel. Mivel ezeket az épületrészeket úgy alakították ki, hogy a lakófunkciótól eltérő funkciókat töltsenek be, így a kialakításuk miatt sem alkalmasak arra, hogy ott huzamosabb ideig tartózkodjon valaki. A NAV azt is hozzáteszi, hogy az nem számít, hogy az adott helyiségben tényleg végez-e valaki a lakófunkcióktól eltérő tevékenységet, mondjuk tényleg kiadják-e az üzlethelységet, vagy használják-e a műhelyt. Ezeknek a nem lakófunkciójú helyiségeknek az építési költségeit külön kell számláznunk, 27%-os áfával.

Nincs baj viszont a szuterénnel, pincével, a mosókonyhával vagy a szaunával, fedett medencével sem ilyen szempontból, hiszen ezek a lakásrendeltetést szolgálják.

A hasznos alapterület és a pergola

Amit még néznünk kell, az a hasznos alapterület. Többlakásos épületben 150 m2, önálló lakóházaknál 300 m2 az a maximális hasznos alapterület, ami mellett még alkalmazhatjuk az 5 %-os áfakulcsot (persze csakis a lakófunkciót betöltő helyiségekre). 

A hasznos alapterületbe minden olyan helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér beleszámít, ahol a belmagasság legalább 1.90 m. Minden olyan szintet számolni kell, ahol helyiség található. Így bizony a hasznos alapterületbe beleszámít a fedett terasz is, hiszen  felülről épületszerkezet határolja. Na de mi a helyzet a pergolával?

Ahogy a NAV állásfoglalásából kiderül: a pergola nem tekinthető tetőnek, mivel az önmagában nem alkalmas lefedésre. Ezért a pergola alatti részek nem számítanak lefedettnek, így nem tartoznak bele a hasznos alapterületbe.

Sebestyén Szabolcs