Eltérhetünk-e a tervektől, ha a megrendelőnek ez a kívánsága?

A megrendelő folyamatos utasításokkal halmoz el, és egyre több kérdésben próbál eltérni az eredeti tervektől. Mit tehetünk ebben a helyzetben? Megtagadhatjuk a kéréseit – végül is az ő házát építjük, az ő szava kellene, hogy döntő legyen, nem igaz?

Páratlan fegyelem kellene ahhoz, hogy egy építtető egyszer se szóljon bele a kivitelezésbe. Hiába nem ez a szakmája, ha egyszer az ő háza épül, úgy érzi, joga van mindenről véleményt mondani és utasításokat adni. Ismerjük jól azt a típust is, aki mindenhol ott van, mindent jobban tud, s egyfajta önjelölt műszaki ellenőrként jogosultnak érzi magát a kivitelezői utasítások felülbírálására is. Meddig tolerálhatjuk ezt a viselkedést?

Elállás az építkezéstől

Így járt olvasónk egy családi ház építésével. Ahogy a kivitelezés haladt, a megrendelő egyre több részletkérdésbe akart beleszólni. A végén már alig látszott valami az eredeti tervekből, annyi volt a tervek nélküli utólagos módosítás. A kivitelező végül úgy döntött, nem vállalja tovább a felelősséget, és leállítja a kivitelezést. Vajon megteheti ezt, visszaadhatja-e a megbízást az építtető magatartása miatt?

Természetesen megteheti, ha a megrendelő kívánságai már az építés szakszerűségét fenyegetik. Ha a megrendelő szakszerűtlen utasításokat ad, vagy utasításai az építés jogszerűségét fenyegetnék, akkor azt nem is szabad végrehajtani. (A szakszerűtlen, jogszerűtlen építés magyarázatát lásd a keretben.)  Előbb figyelmeztetni kell a megrendelőt, hogy ezek az utasítások nem jók, vonja vissza őket. Például túl kicsinek találja az egyik helyiséget, s szeretné egy jó méterrel nagyobbra építeni a házat – „úgysem veszik azt észre“ megjegyzéssel. Mi persze tudjuk, hogy bizony észre fogják venni, s egy ilyen változásnak sokmilliós bírság, végső soron visszabontás lesz a következménye. Ha mégis ragaszkodik a hibás utasításhoz, akkor két lehetőségünk marad: vagy végrehajtjuk, vagy kilépünk a szerződésből. Ha végrehajtjuk a nyilvánvalóan hibás utasítást, akkor jeleznünk kell az építési naplóban is az ellenvetésünket. Írjuk le, hogy az utasítást a megrendelő teljes kockázatára hajtjuk végre (sőt, ha az utasítás valamilyen jogszabályba ütközik, akkor kötelességünk is megtagadni a végrehajtását). Ha ezt nem akarjuk, akkor pedig kiléphetünk, jogi nyelven fogalmazva elállhatunk a szerződéstől. Az elállás azt jelenti, hogy visszaállítunk mindent a kezdeti állapotra, mintha nem is szerződtünk volna egymással. Ha a kivitelezés már elkezdődött, akkor ez már természetesen nem lehetséges. Ilyenkor el kell számolni egymással, a megrendelőnek ki kell fizetni az eddig elvégzett munkákat.

Mi a szakszerűtlen és jogszerűtlen építés?

Jó, ha tisztában vagyunk azzal is, hogy mit nevezhetünk szakszerűtlen vagy jogszerűtlen építésnek. A fogalmakat az építési törvény is használja. Szakszerűtlennek többnyire akkor nevezzük a munkát, ha az eltér az adott szakmában elfogadott, ismert megoldásoktól. A törvény ezt úgy fogalmazza, hogy a tevékenységet az alapvető követelmények, szakmai szabályok, előírások megsértésével végzik, vagy a tevékenység végzése az életet, az egészséget, a közbiztonságot veszélyeztető állapotot eredményez. Szakszerűtlen az az építés is, ami eltér a helyi építési szabályzat rendelkezéseitől. A jogszerűtlen építés pedig azt jelenti, hogy az építés megkezdésére, folytatására vonatkozó hivatalos előírásokat sértjük meg: például építési engedély vagy bejelentés nélkül kezdjük meg a kivitelezést, vagy attól eltérően végezzük. Így tehát akkor is jogszerűtlennek minősül a kivitelezés, ha eltérünk a bejelentéshez leadott tervektől és máshogy építjük az épületet.

Csak a tervező hozzájárulásával módosítsunk!

Bármennyire is nehéznek tűnik néha visszafogni a túl lelkes építtetőt, a saját szerepét és helyét neki is tudomásul kell vennie. Az építtető a tervezés során kell, hogy tisztázza igényeit és elvárásait. Ez az a fázis, amikor még jogosan fogalmazza meg a saját szempontjait. A tervező ezeket igyekezzen figyelembe venni, és próbáljon meg minden rejtett igényre is fényt deríteni. A későbbiekben már sokkal nehézkesebb megfelelni a változó igényeknek.

Természetesen tudomásul kell vennünk azt is, hogy mivel az építtető nem szakember, nem is tudja olyan pontosan elképzelni a rajzok alapján a kész épületet, mint a tervező, vagy a rajzokból dolgozó kivitelező. Sokan az építés során döbbennek rá arra, hogy nem igazán lesz kényelmes, nem lesz jól használható, amire rábólintottak a tervezés során. És akkor megpróbálnak majd változtatni rajta. Az pedig már a mi felelősségünk lesz, hogy a módosításokra vonatkozó szabályokat betartassuk az építtetővel. Tudomásul kell vennie, hogy mihez van joga és mihez nincs.

Ha csak a ragasztó márkája változik….

Akkor is szükség van a tervező és a megrendelő hozzájárulására, ha csak a felhasznált anyagok márkáját szeretnénk megváltoztatni. Hiába nem kell tervmódosítás, hiába nem kell engedély, a tervező tudta nélkül egy ragasztó márkáját sem cserélhetjük ki másikra.

Elmegyünk anyagot venni és azt látjuk, hogy a tüzépen sokkal jobb áron van az egyik fajta burkolatragasztó, mint a másik. Mindkettő ugyanolyan jó. Mégsem vehetjük meg az olcsóbbat, hacsak a tervező és a megrendelő írásban bele nem egyezik a módosításba.

Az ugyanis a tervező felelőssége, hogy az építéshez milyen anyagokat használunk fel. A tervezőnek kell tudnia arról, hogy a betervezett anyag kiváltható-e egy másikkal. Lehet, hogy sokszor a burkoló vagy a kőműves sokkal jobban ismeri az anyagokat, amikkel dolgozik, de attól még ez a szabály. Nem egy per volt már abból, hogy a kivitelező önhatalmúan mást épített be, vagy hogy a megbízó lelkesen megvett valami jónak tűnő és meglehetősen olcsó valamit, ami alkalmatlan volt a használatra.

Gyakran előfordul az is, hogy a gyártó csak rendszerben ad garanciát. Ha például kicseréljük a rétegrendben a homlokzati hőszigetelésnél a nemesvakolatot egy másik gyártó termékére, akkor itt a vége a ragasztó meg a hőszigetelőrendszer garanciájának is. Ezért is kell a megbízónak és a tervezőnek a hozzájárulása a legapróbbnak tűnő módosításokhoz is.

Az anyagokat is…

Az építtető például nem szólhat bele abba, hogy milyen anyagokat vagy szerkezeteket építünk be. Jó, ha tudjuk: a felhasznált építőanyagokat is a tervező tervezi be. Sem a tulajdonos, sem a kivitelező nem mondhatja azt, hogy cseréljük ki ezt vagy azt olcsóbbra, jó lesz ide az is. A betervezett építőanyagok helyettesítése is tervektől való eltérést jelent, amit tervmódosításnak kell megelőznie. Ugyanez a helyzet a szerkezetekkel is.

Ha az építtető kivitelezés közben változtatni szeretne valamit, annak a legjobb módja, ha ezt először a tervezővel beszéli meg. Ha a módosítás indokolt, megvalósítható, akkor a tervező módosítja a terveket és egyezteti a lépéseket a kivitelezőkkel. Az nem járható út, hogy a megrendelő a kivitelezőt utasítgatja közvetlenül a módosítások végrehajtására.

Eltérés a tervektől

Bármilyen kivitelezést végzünk, a tervektől eltérni csak megfelelő dokumentáció alapján lehet. Ha építési engedély alapján dolgozunk, akkor az eltérésekhez is az engedély módosítására van szükség. Ez alól a kisebb eltérések jelentenek kivételt. Ahhoz a szabályhoz igazodjunk, hogy akkor kell az engedélyt módosítani, ha önmagában a változó rész építéséhez is engedély kellene. Ha például átrajzoljuk a ház belső elrendezését, hogy megnöveljük az egyik szoba alapterületét, az nem igényel építési engedélyt, tehát a változás miatt sem kell az engedélyt módosítani. Ha viszont a padlásszoba miatt tíz centivel emelnénk az épület magasságát, az már engedélyhez kötött beavatkozás lesz.

Akár engedély kell, akár nem, az új változatnak mindenképpen meg kell jelennie a terveken. A módosítást csak a tervek megváltoztatása után végezhetjük el.

Ha az építést egyszerű bejelentés alapján végezzük, akkor is a módosítások végrehajtása előtt meg kell változtatni a terveket. A naplós munkáknál még a változtatás előtt fel kell tölteni a naplóba az új változatot. Semmilyen kivitelezés nem végezhető, ami eltér a naplóba feltöltött dokumentációtól.

Nagy Csaba