Megvehetem a cégemtől 5% áfával a házam?

Megtehetjük-e azt, hogy saját kivitelező cégünkkel építjük fel az otthonunk, és 5%-os áfával megvesszük a cégünktől?

Egy vállalkozó egyedüli tulajdonosa egy építőipari kft-nek. Magánszemélyként pedig van egy üres telke, amin építkezni szeretne. Saját cége építené fel a házat, amit a kft. a munka végeztével eladna a cégtulajdonosnak, mint magánszemélynek. Van-e ennek az ügyletnek akadálya, s mindez megvalósulhat-e a kedvezményes áfával? 

Valójában az áfa kérdését egyáltalán nem befolyásolja az eladó és a vevő személye, összefonódása. A forgalmi adó szempontjából csak az a lényeg, hogy az ügylet adásvételnek minősüljön és a használatbavétel 2021. január 1. után történjen. Ezeknek pedig megfelel, tehát nincs akadálya az alacsony kulcs alkalmazásának. 

Sokkal fontosabb az a kérdés, hogy hogyan adhatja el jogszerűen a saját cége a tulajdonosnak a házat úgy, hogy abba lehetőleg ne kössön bele az adóhivatal. 

A lényeg, hogy a tulajdonosnak a saját cégétől is piaci áron kell megvásárolnia az ingatlant. Legjobb lenne persze önköltségi áron kivenni a kivitelező cégből, de ezt adóbírság és a NAV figyelme nélkül nem tehetné meg. Nagyon is szigorú az olyan helyzetek megítélése, amikor egy vállalkozás a saját tulajdonosával, mint magánszeméllyel kerül üzleti kapcsolatba. A NAV ebben az esetben főleg azt vizsgálja, hogy a cég és a tulajdonos közötti ügylet a szokásos piaci áron történt-e. Ha a generálkivitelező cég a saját tulajdonosának haszon felszámítása nélkül, önköltségi vagy ahhoz közeli áron ad el egy ingatlant, akkor a NAV szemében ez az adóelkerülés gyanúját veti fel. A cég ugyanis így az indokoltnál alacsonyabb bevételhez jut, s kevesebb adót fizet be.

Ilyen esetben a NAV nemcsak a számlákat nézi, hanem jogosult minden szempontból megvizsgálni a számára gyanúsnak tűnő ügyleteket. Megvizsgálhatják, hogy az építőipari cég más esetben milyen négyzetméter-áron értékesített új építésű családi házakat, s összehasonlítják az ott alkalmazott árakat a mostanival. Tehát nemcsak önköltségi áron nem lehet átadni az ingatlant, de arra is ügyelni kell, hogy ne is legyen olcsóbb, mint az idegeneknek felszámított munkák. Ha nincs összehasonlítási alap, akkor a környék átlagos ingatlan­áraival is összevethetik az adásvételt. 

Az áfatörvény egyébként azt mondja ki, hogy ha a termék értékesítése nem független felek között történt, akkor az adót nem a számlán szereplő vételár, hanem az adott térségre, ügyletre jellemző szokásos piaci ár alapján kell befizetni. A NAV akkor fordulhat a szokásos piaci ár alapján történő adómegállapításhoz, ha a tényleges vételár aránytalanul alacsonynak tűnik a helyben szokásos piaci árhoz képest.

Például a ház 40 milliót ér, de a tulajdonos csak 30-at fizetett ki érte a saját cégének. Ebben az esetben nem a 30 milliós vételár után járó 1,5 millió forint, hanem a 40 milliós érték utáni 2 millió forint áfa befizetését követelik meg. De nemcsak ezt az 500 ezer forint különbséget kockáztatják. Az adóhiány miatt a cég akár 200 százalékos adóbírság kiszabására is számíthat, na meg arra, hogy a problémás értékesítés után más számlák után is vizsgálódni kezd az adóhatóság. A vevőnek, a cég tulajdonosának pedig jövedelemként fogja a NAV felszámítani a számlán szereplő érték és a becsült, szokásos ár közötti különbözetet, és szja-t kell fizetnie a különbségre.

Nagy Csaba