Kötbér az építőiparban – kerüljük el a nagy buktát

A kivitelezési szerződésekben gyakran kénytelenek vagyunk kötbért vállalni. Figyeljünk azonban a részletekre, mert csúnyán megjárhatjuk…

A kötbér lényege az, hogy a felek vállalják, hogy ha nem tartják be a megkötött szerződést, akkor fizetnek a másik félnek. Tehát nem minden esetben a kivitelező fizet a megrendelőnek, bizony van olyan eset is, hogy fordítva. 

A kötbér érvényesítéséhez nincs szükség arra, hogy kár következzen be, elég az, ha valaki nem tartja be a szerződésben vállaltakat. Ha bizonyítható a szerződésszegés, akkor érvényesíthető a kötbér. Ha még kár is keletkezett, azt a kötbéren felül kell kifizetni. 

Hogyan kell rögzíteni a kötbért?

Kötbért kikötni csak írásban lehet. Vagyis, 

– vagy bele kell írni a kivitelezési szerződésbe, 

– vagy mindkét fél által elfogadott külön megállapodásban kell azt rögzíteni.  

A kivitelezési szerződésekben döntően az alább kötbérfajták fordulnak elő:

– késedelmi kötbér,

– meghiúsulási kötbér,

– hibás teljesítési kötbér.

Késedelmi kötbér

A késedelmi kötbért az fizeti, aki nem tartja be a szerződésben szereplő rész- vagy véghatáridőt. Tehát a szerződés a megrendelőt is kötelezheti késedelmi kötbér fizetésére, ha nem fizet határidőre, és a nem-fizetésre nincs alapos indoka. (Alapos indok például az, ha nincs kész vagy rossz az elvégzett munka). 

Attól, mert egyszer fizetnünk kellett késedelmi kötbért, attól még a megrendelő követelheti a további szerződés szerinti teljesítést – tehát ugyanúgy folytatnunk kell a munkát. Sőt a további határidők sem ütemeződnek át automatikusan, így nagyon is előfordulhat, hogy egy részhatáridő késés miatt a további határidők is késnek, így több ponton kellene késedelmi kötbért fizetni. Ezért, hacsak tudjuk, jobban tesszük, ha a részteljesítésekre nem vállalunk a kötbért. 

Meghiúsulási kötbér

Meghiúsulási kötbért annak a félnek kell fizetni, aki miatt nem valósultak meg a szerződésben vállalt feladatok. Ha valamelyik fél ilyen kötbért érvényesít, akkor ez végérvényesen kizárja azt, hogy később követelje a szerződésben foglaltak teljesítését. Magyarán, ha már egyszer fizetnünk kellett ilyen kötbért, akkor utána nem vagyunk kötelesek folytatni a munkát, és más, például késedelmi kötbért sem követelhetnek tőlünk.

Nem csak a megrendelő, a kivitelező is igényt tarthat meghiúsulási kötbérre, ha ezt előzőleg beépítették a szerződésbe. Így, ha a leszerződünk egy munkára, és az a megrendelőnek felróhatóan meghiúsul, például azért, mert a szerződés ellenére mással végezteti el a munkát, akkor követelhetünk meghiúsulási kötbért (persze csak akkor, ha ez a lehetőség szerepel a szerződésben).

Hibás teljesítési kötbér

A kötelezett itt időre teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét, azonban a munkájának minősége nem felel meg a követelményeknek. A követelmény lehet 

– jogszabályban rögzített vagy 

– a szerződésben kikötött követelmény is. (A szerződésben a jogszabályban szereplőknél szigorúbb követelményeket is kiköthetnek).

Fontos, hogy ha a megrendelő a hibás teljesítés miatt kötbérez, az egyben kizárja a szavatossági javítást. Vagyis ha a hibás teljesítés miatt kötbért fizetett velünk, akkor már nem vagyunk kötelesek a hibákat kijavítani. Mindig a megrendelő dönt melyik megoldással él. Viszont a hibás teljesítési kötbér követelése mellett is követelheti a megrendelő a további teljesítést – annyi történt csak, hogy a nem megfelelő minőségű munka miatt kötbért kellett fizetnünk, de a szerződés továbbra is érvényben van. Ha simán levonulunk, akkor egyre csak nő a további kötbérfizetési kötelezettségünk!      

Ha szerintünk nem teljesítettünk hibásan, de a megrendelő mégis hibás teljesítésre hivatkozik, akkor a Teljesítésigazolási Szakértői Szervhez (TSZSZ) fordulhatunk. (www.mkik.hu/hu/tszsz) A tőlük kapott szakvélemény segíthet abban, hogy meg tudjunk egyezni a megrendelővel. Ha mégsem sikerülne, akkor bírósághoz fordulhatunk, s ún. TSZSZ szakvéleményére alapított pert indíthatunk. Ebben az eljárásban a bírósági eljárás is jóval gyorsabb lesz.

Kötbér mértéke 

– legyen a szerződésben egy plafon összeg, ami fölé nem mehet!

A kötbér mértékére nincs konkrét előírás, ez a szerződő felek megállapodásától függ. Csak kivételes esetekben, pl. közbeszerzéseknél írhatja elő vagy maximalizálhatja a jogszabály a kötbér mértékét. 

A kötbérnek azonban arányosnak kell lennie! A nagyságát a szolgáltatás értékéhez célszerű igazítani. Fontos, és elsősorban a mi jól felfogott érdekünk, hogy a szerződésben kikötött kötbérekre legyen egy plafon, ami fölé nem mehet a kötbér. Ezt az összeget közös megegyezéssel célszerű megállapítani.

Mikor nem kell kifizetni a kötbért? 

Az mentesülhet a kötbér fizetése alól, aki bizonyítja, hogy a szerződésszegést 

– az ellenőrzési körén kívül eső körülmény okozta,

– ezt a körülményt a szerződéskötés időpontjában nem láthatta előre,  

– és nem volt tőle elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa.

Ennek klasszikus esetei az ún. vis major helyzetek, mint például természeti katasztrófák, háborúk stb.  Az, hogy esett az eső, az még nem vis major, hiszen a szerződéskötéskor számítanunk kell arra, hogy lesznek napok, amikor nem fogunk tudni dolgozni. Ám ha egy normális eső helyett érkezik egy özönvíz, és a 20 cm-es hömpölygő víz mindent elmos, akkor az már lehet vis major, főleg, ha mi mindent megtettünk, hogy ne legyen baj belőle: pl. eső előtt  letakartuk az építőanyagokat.

Arra sem hivatkozhatunk, hogy elment két dolgozónk külföldre és nem kapunk helyettük  munkaerőt. A szerződésben vállalt kötelezettséget minden előrelátható körülmény között be kell tartani. Márpedig a munkaerő vándorlására számítanunk kell. Ha a felek között nincs egyezség a vis major elismerésében, akkor a bíróságnak kell döntenie, minden körülmény alapos mérlegelését követően.

Mikor nem kell kifizetni az összes kötbért? 

A túlzott mértékű kötbért a bíróság mérsékelheti. A bírósági joggyakorlat alapján akkor  túlzott mértékű a kötbér, ha a szerződésben rögzített szolgáltatás értékéhez képest feltűnően aránytalan (például egy 10 milliós munkán már 30 milliós kötbér van).

A kötbér mérséklése érdekében indult eljárásoknál tehát elsősorban azt vizsgálja a bíróság, hogy a kötbér valóban aránytalan-e. Az már kisebb súllyal befolyásolja a döntést, hogy mekkora az okozott kár, vagy milyen súlyos a szerződésszegés. 

(Forrás: 2013. évi V. törvény (PTK), 2015. évi CXLIII. törvény, 322/2015 (X. 30) korm. rendelet, ÉVOSZ – Ajánlások.)

Őri András