Garancia az építőiparban

Hány évig követelheti egy lakástulajdonos, hogy a kivitelező garanciálisan javítsa ki a hibákat? Kinek kell bizonyítania, hogy a hiba az építés során keletkezett, vagy a későbbi használat következménye? Egyáltalán: mit jelent az építőipari garancia fogalma? 

Sok olvasónk számára nagyon is napi kérdés, hogy milyen panaszokkal, és mennyi ideig követelhet plusz munkákat, javítást az épület tulajdonosa a garanciára alapozva. Olvasónk egy ipari épületet adott át még 2007-ben. A megrendelő most, 10 év elteltével jelezte, hogy felmerült egy tartószerkezetet érintő probléma, s azt kéri, hogy javítsák ki. Vajon el kell végzeni ezt a munkát?  

Nézzük meg elsőként, hogy milyen garanciák léteznek az építőiparban!

A köznyelvben garanciáról beszélünk, a jog azonban ezt a kifejezést így nem ismeri. Az építőipari munkákkal kapcsolatban használt garancia szó két fogalmat takar:

–       a szavatosságot és a

–       jótállást.

 Szavatosság és jótállás

E kétféle „garancia” nagyon hasonló, nem könnyű elkülöníteni őket. Az egyik legfontosabb különbség az, hogy kinek kell bizonyítania a jelentkező hiba okát:

–       szavatosság esetén a tulajdonosnak kell bizonyítania, hogy a probléma a hibás teljesítés, a hibás építés miatt keletkezett, tehát a kivitelező hibájából, és már megvolt, amikor ő átvette az épületet

–       jótállás esetén pedig a jótállásra kötelezett vállalkozásnak kell minden kétséget kizáróan bizonyítania, hogy a hiba az átadás után keletkezett, így nem ő tehet a probléma jelentkezéséről.  

A lényegük hasonló: a kivitelezést, építést, szerelést végző vállalkozónak egy meghatározott ideig felelősséget kell vállalnia az épület átadása után jelentkező hibákért. Egy épület esetén ez a felelősség sokkal hosszabb ideig tart, mint egy fogyasztási cikknél. Egy épület hibája sokszor csak évekkel később derül ki, mikor a beázások, repedések, elmozdulások felszínre hozzák a kivitelezési problémákat.

 Szavatosság: ingatlanra 5 év

 A szavatosság feltételeinek a leírását kellékszavatosság néven találjuk meg a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.). 

 Szavatossági igény alapján a megrendelő a következőket kérheti:

–       kijavítást,

–       kicserélést,

–       az ellenszolgáltatás arányos csökkentését (árcsökkentést), 

–       kijavíthatja, vagy kijavíttathatja a hibát a kivitelező költségére,

–       elállhat a szerződéstől.

A törvény azt azért elvárja, hogy a kért intézkedés azonos súlyú legyen, mint a felmerült hiba. Ha például a beázás egy javítással megszüntethető, akkor nem követelheti a tulajdonos, hogy kapja vissza a pénzét, vagy, hogy a kivitelező cserélje le teljes egészében a hibásan épített szerkezetet. Csak olyan megoldást kérhet, ami a többihez képest nem jár aránytalanul nagy többletköltséggel.  

A megrendelőnek joga van ahhoz is, hogy utólag megváltoztassa a döntését, és más  megoldást válasszon a szavatosság teljesítésére. Például eredetileg javítást kér, de úgy látja, hogy a választott megoldás nem fogja megoldani a problémát. Akkor áttérhet arra, hogy javítás helyett cserét igényeljen. Ilyen esetben viszont a plusz költségeket már neki kell kifizetnie.

A szavatossági igény alapesetben egy év alatt évül el a teljesítés időpontjától számítva. Ha a szerződés fogyasztó és vállalkozás között jött létre, akkor a szavatossági idő két év. Ha pedig a szerződés ingatlan átadására vonatkozik, akkor 5 évre emelkedik a kötelező szavatosság.

Fogyasztónak a magánszemély tekintendő. Tehát, ha egy vállalkozás magánszemélynek épít egy házat, vagy számára értékesít lakást, akkor 5 éves szavatossági időt kell biztosítania. Ebbe az 5 évbe nem számít bele az az idő, 

• amíg egy hiba javítása zajlik, 
• amíg a hiba miatt az ingatlan nem használható rendeltetésének megfelelően.

 Jótállás

 Szavatosságot tehát mindenki köteles vállalni a munkájára. A jótállás már más eset. A jótállás sokkal jobban védi a megrendelőt, hiszen nem neki kell bizonyítani, hogy hibáztunk. Ugyanolyan intézkedéseket kérhet a hiba kijavítására, mint a szavatosságnál. Ezek alól csak akkor mentesülünk, ha bizonyítani tudjuk, hogy a hiba az ingatlan átadása után keletkezett. 

Jótállást 

• szerződésben vállalhatunk, 
• de bizonyos esetekben a jogszabály is kötelezővé teszi. 

Fontos, hogy kötelező jótállás csak lakásépítéssel kapcsolatban létezik az építőiparban. Bármilyen más építésre is vonatkozhat jótállási idő, de akkor azt a szerződésnek külön tartalmaznia kell. Kötelező jótállás csak lakásokra létezik, az egyéb ingatlanoknál csak az 5 éves szavatosság van.

 A lakásokkal kapcsolatos jótállásra külön rendelet vonatkozik, mely tartalmazza a részletes szabályokat. A nem lakás céljára épülő ingatlanokkal kapcsolatos jótállás részleteit nem rögzíti jogszabály.

 A kötelező jótállási idő változó, 3-10 év közötti lehet az alábbiak szerint:

–       3 év a kötelező jótállás a legtöbb épületszerkezetre. Ennyi jótállást kell vállalni például a következők után: 

• festés, tapétázás, 
• kémények, 
• tetők, 
• lefolyók, 
• szigetelés, 
• külső vakolat, 
• beépített bútorok,
• kiegészítő helyiségek (pl. mosókonyha, szárítóhelyiség).
• tárolók, 
• gépészet stb.

–        5 év a következőkre:

• tetőhéjalásokra, 
• válaszfalakra, 
• vízszigetelésre, 
• nyílászáró szerkezetek hibáira, 
• álmennyezetek szerkezetére, 
• belső vakolatokra, 
• burkolatokra, 
• szabadon vezetett gépészeti csövekre, 
• klímaberendezésekre stb.

–       és 10 év 

• az alapozásra, 
• teherhordó szerkezetekre, 
• födémre, 
• falazóanyagokra.

(A teljes lista a 181/2003 kormányrendelet mellékleteiben megtalálható. Itt olvasható: bit.ly/jotallas-ideje. A jótállás három év mindarra, ami  az 1. és 2. mellékletben van. Öt év a 3. mellékletben, és tíz év a 4. mellékletben levőkre.)

A jótállásról papírt is kell adni

 A jótálláshoz a vevőnek jótállási jegyet kell átadni. Lakásonként külön-külön kell kiállítani, és a műszaki átadáskor kell átadni a jogosultnak. A jótállási jegynek tartalmaznia kell

–       a jótállás körébe tartozó lakás, a kiszolgáló helyiségek és épületrészek leírását,

–       a jogosultat megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,

–       a vállalkozó és a javításra kijelölt szervezet nevét és elérthetőségeit,

–       a műszaki átadás-átvétel befejezésének az időpontját.

10 év után már csak szerződés alapján járhatna jótállás

Visszatérve olvasónk kérdéséhez: ma már csak akkor köteles bármilyen garanciális munkát megcsinálni, ha ezt az építési szerződése kifejezetten tartalmazta. A kérdésben ipari ingatlant érintő munkáról van szó. A lakásokra vonatkozó, jogszabály által rögzített jótállás tehát nem vonatkozik rá. De ha a szóban forgó ingatlan egy lakás lenne, akkor sem valószínű, hogy élne még a jótállási kötelezettség. Először is azért, mert annak a kötelező határideje legfeljebb 10 év. Ha az építés 2007-ben történt, akkor 2017 végén, 2018 elején már valószínűleg hiába jelentkezik jótállási igénnyel az egykori megrendelő. Ha pedig benyújtja jótállási igényét a 10 éves határidőn belül, akkor alapos műszaki vizsgálatot igényel, hogy a jelentkező hiba olyan szerkezet érint-e, amelynek 10 éves a jótállása, vagy csak olyanét, aminek rövidebb. 

Kapcsolódó jogszabályok: 2013. évi V. tv. (Ptk), különösen a 6:159-6:173 §. és a 181/2003 kormányrendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról

Nagy Csaba