Megéri-e a Zöld Otthon lakáshitel?

Még a mai, kamatstoppal érintett hitelpiacon is kedvezőnek számít a futamidő végéig fix, 2,5%-os kamatozású Zöld Otthon lakáshitel. Megéri-e igénybe venni az állami támogatást, s vajon igaz-e, hogy cserébe sokkal drágább ingatlant kell építeni vagy vásárolni? 

Október elejétől váltak elérhetővé a Zöld Otthon Program keretében kínált lakáshitelek. Ez egy állami támogatású, kedvezményes hitel, amit a bankoknál lehet igényelni. A bankok részben saját feltételeik szerint bírálják el a hitelkérelmeket, ezért lehetnek különbségek az egyes helyeken.

Ami állandó, az az állami támogatásnak köszönhetően maximum 2,5 százalékos kamat  (de egyes bankok még ennél is alacsonyabb, 1,99% kamattal kínálják). A felvehető hitelösszeg akár 70 millió forint is lehet. Azonban az adós hitelképességét figyelembe kell venni. Valójában ez határozza meg a felvehető legmagasabb összeget. A hitel továbbá nem lehet több, mint az ingatlan értékének a 80%-a.

Mitől zöld?

A támogatási programnak az a célja, hogy energiahatékony, új otthonok jöjjenek létre. Ezt a célt kedvezményes lakáshitel lehetőségével támogatják. Felújításra és korszerűsítésre ezt a hitelt nem lehet igénybe venni. A zöld hitelt az veheti igénybe, aki új építésű lakást vagy házat

– vásárol

– épít

– vagy meglévő ingatlant úgy bővít, hogy abban egy külön bejárattal rendelkező,  teljesen új lakás jön létre.

A feltételek eddig hasonlóak bármely más lakáscélú kölcsönéhez. Ez a konstrukció attól lesz „zöld“, hogy csak energiatakarékos ingatlanok létrehozását támogatják. Az új lakás energetikai besorolásának legalább BB szintűnek kell lennie. Ez sem elég azonban, mert a BB besorolást már akkor is el lehet érni, ha az épület fajlagos energiafelhasználása 81-110 kWh/m2/év közötti. A zöldhitelnél viszont ennél szigorúbb a követelmény: az épület fajlagos energiafogyasztása nem lehet több 90 kWh-nál. Számolni kell a megújuló energiaforrások legalább 25%-os használati arányával. Enélkül az épület néhány kivételtől eltekintve nem is kap BB besorolást (akkor bújhatunk ki e szabály alól, ha az épület eleve olyan adottságú, hogy valamiért nincs semmilyen mód a 25%-os határ elérésére (ennek a lehetőségét a 7/2006 TNM rendeletben olvashatjuk)..

Telekre is költhetünk 

A hitelt nemcsak építésre vagy vásárlásra, de például a telek megvásárlására is felhasználhatjuk. A lehetséges hitelcélok a következők:

– új lakóház építése, beleértve a telek megvásárlását is

– építés alatt álló ház vagy lakás megvásárlása és befejezése

– már elkészült ház vagy lakás megvásárlása.

Gyermek nélkül is igényelhető

A Zöld Otthon Program keretében nyújtott hitel egyik fő előnye, hogy a csok-kal ellentétben nem kötik a hitel felvételét gyermekvállaláshoz. Erről keveset hallani, mert a legtöbb helyen a csok-kal együtt felvett hitel előnyeit emelik ki. A Zöld Otthon hitel ugyanis alapból 2,5 százalékos kamatozású, de ha a családi otthonteremtési kedvezmény keretében felvehető hitellel kombináljuk, akkor teljes egészében kamatmentes lehet. Ezért erről, mint a legkedvezőbb lehetőségről írnak a legtöbb helyen. De ne hallgassuk el, hogy önmagában a Zöld Otthon hitel gyermekvállalás nélkül is igényelhető.

A hitel legfontosabb feltétele, hogy az igénylő saját lakáscélja megvalósítására igényelje. Ezért azt kell vállalnunk, hogy 10 évig a támogatással épített lakásban lakunk, addig nem költözünk el. Nem elég, ha állandó lakcímünk ebbe az ingatlanba van bejelentve. A hitelfeltételek életvitelszerű tartózkodást követelnek meg, azaz ténylegesen ezen a címen kell tartózkodnunk. Ez idő alatt a lakást nem adhatjuk el, nem adhatjuk más haszonélvezetébe, és nem is adhatjuk bérbe. Azoknak, akik az ingatlanban tulajdoni részesedéssel rendelkeznek, helyben kell lakniuk.

Saját magunknak is építhetjük a Zöld hiteles házat! 

Fontos említenünk, hogy ha ezt a hitelt önmagában vesszük igénybe, akkor nem kell a csok-nál megismert összeférhetetlenségi szabályoknak megfelelnünk. Ezt semmilyen szabályzat nem írja elő. A csok esetében a megvásárolt ingatlan eladója, építés esetén az építője nem lehet az igénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa. A zöldhitelnél nem találkozunk ilyen elvárásokkal.

Azt viszont ne feledjük el, hogy ha csok-kal kombináljuk, akkor már meg kell felelni a csok előírásainak, többek közt az összeférhetetlenségre vonatkozó elvásároknak is.

Megéri-e drágább lakást venni vagy építeni a kedvezményes hitellel?

A hitelfeltételek nagyon kedvezőnek tűnnek, de az elvárásoknak megfelelő lakóház érezhetően többe kerül, mint a gyengébben teljesítő ingatlanok építése. A bankmonitor.hu portál gyűjtése szerint a BB vagy jobb besorolású házak körülbelül 13 százalékkal kerülnek többe, mint az egy fokkal rosszabb, CC minősítésűek. Azok majdnem ugyanilyen jók és korszerűek, de mondjuk a megújuló energiaforrások használata nem éri el a 25%-ot, ezért a ház nem érheti el a BB szintet.

Ez a különbség azonban hamarosan eltűnik. A veszélyhelyzet alatt a kormány felmentette ugyan az építkezőket a szigorúbb energetikai követelmények alól, a kedvezményes időszak azonban júniusban véget ér. A kedvezmény megszűnésével eleve csak a közel nullás energiaigénynek megfelelő, BB besorolású házat lehet majd építeni Magyarországon. Aki nem rendelkezik már most egy befejezés előtt álló épülettel, az már elkésett, hiszen június 30-ig nulláról nem tud készre felépíteni egy új ingatlant. Júliustól pedig már mindenképpen csak BB energiahatékonyságú épületeket lehet használatba venni. Akkor pedig jobb egy kedvező hitellel belevágni az építkezésbe.

A másik ok, ami hosszabb távon barátságosabbá teszi ezt a hitellehetőséget, az a kamatok várható emelkedése. A kormány fél évre maximálta a lakáshitelek kamatait. Ezzel a lépéssel gyakorlatilag befagyasztották a törlesztőrészleteket június végéig. A növekvő infláció és a forint romlása miatt azonban biztosak lehetünk abban, hogy az intézkedés nem megállítja, csak elfedi a lakáshitelek drágulását. Júliustól azonban a tavaly októberi szinten befagyasztott kamatozású hitelek havi törlesztőrészlete kilőhet az egekbe. A támogatott hitel 2,5 százalékos kamatszintjéhez hasonló ajánlatokkal jó ideig nem fogunk találkozni a kereskedelmi bankok kínálatában. Éppen ezért értékelődnek fel azok a lakáshitelek, melyeket ma még alacsony kamattal elérhetünk, és biztosak lehetünk abban, hogy a kamat a futamidő végéig nem fog megváltozni.

Nagy Csaba