Amikor a térképmásolaton nem a valóság van

Bizony előfordul, hogy a térképmásolaton látható felállás nem egyezik az ingatlan jelenlegi állapotával. Ez pedig probléma, nem is kicsi. Jenei Vivien építész tervező segítségével nézzük meg, hogy mit lehet tenni ilyen esetben.

Hogy szokott mindez napvilágot látni?

Nem egyszer csak akkor, amikor a vevő megszerezte az ingatlant, vagy már majdnem a küszöbén áll a vásárlásnak, és mondjuk a hitele attól függ, hogy minden papírt rendben találnak-e. Az értékbecslő megérkezik, megtekinti a kikért térképmásolatot, és konstatálja a tényt: a két adat nem stimmel. Mondjuk, hogy a valóságban egy stílusos előszoba terpeszkedik a terasz helyén, míg a térképen a terasz eredeti, beépítetlen formájában látható. És ez bizony gond, ha hitelről, vagy mondjuk a CSOK támogatás igényléséről van szó, amikor az alapterület nagysága kulcsfontosságú információ. Ez az, amit az értékbecslő legelőször megnéz. És ha akár csak két négyzetméterrel is több, akkor máris bukott a mutatvány, jöhet a fennmaradási, és az ügyintézés.

Melyik az egyik legcselesebb kontúr-eltoló?

A télikert. Nagyon sokan szeretik, de nagyon kevesen tudják, hogy beépített alapterületnek számít, vannak falai, teteje, azaz építmény. S mint ilyen, az alapterületet növeli. Az idősebb generáció tagjai főleg hajlamosak azt gondolni, hogy egy téli kert sem nagy történet, mivel ők a mindent mindenhova építhetünk érában nőttek fel. De ma már az.

Mit kell tenni?

Amire szükségünk lesz, az a fennmaradási engedély, amit majd a kormányhivataltól kell kérnünk. Ám ez nem olyan egyszerű. Szükség lesz hozzá építészre, statikusra, ráadásul olyan statikusra, aki rendelkezik műszaki szakértői jogosultsággal, ugyanis az engedélyben le kell írni, hogy az érintett épület nem omlásveszélyes, nem balesetveszélyes, illetve, hogy a kivitelezés megfelelt a jogszabályoknak. Cifrább esetben akár gépészt, villamostervezőt is keresni kell, de az ő hozzájárulásukat akkor várják el hivatalosan, amikor valami nagyobb, engedély nélkül felhúzott épületről beszélünk.

Az engedélyt akkor kapjuk meg, ha az épület minden előírásnak megfelel: az építési helyen belül van, a beépítettséget nem lépi túl, a zöldfelület arányával is minden rendben stb.

Ha ellenben az engedély nélkül épített rész nem felel meg a törvényeknek, akkor az elsődleges lépés a szabályossá tétel. Erre lehetőséget biztosít a hatóság, de az sem lehetetlen, hogy kisebb-nagyobb bontás lesz a vége, ha más módon nem passzírozható be az építmény a jogszabályi keretek közé.

Amikor ténylegesen megvan a fennmaradási engedély, akkor ennek a birtokában vezeti fel a Földhivatal az új épületkontúrt, azaz az épületet valósághűen ábrázoló vonalakat a térképmásolatra.

És ha amúgy is átalakítanánk?

Vivien egyik megbízója tavaly bővíteni szerette volna a házát, de a térképmásolat nem stimmelt, konkrétan hat négyzetméteres volt az eltérés. Mint kiderült, három éve beépítették a teraszt előszobának – engedély nélkül. Márpedig mindaddig, amíg a valóság nem egyezik a térképmásolaton látható kontúrral, nincs mód a bővíttetésre. Az első feladat tehát a “kontúrok” rendezése. Fennmaradási és továbbépítési engedélyt kell kérni. Ennek a kombinált engedélytípusnak köszönhetően az építési tevékenység végére a térképmásolat és a valóság összhangba kerülhetnek egymással. 

És ennyi, jöhet a boldog befejezés?

Nem, nem. Még a büntetést is ki kell fizetni. Bizony. A fennmaradási engedéllyel együtt jár a bírság is. Mindegy, hogy az érintett esetleg nem is tudott az eltérésekről, nem is ő építette, már így vette, mellékes, hogy ő vette észre, jelentette be, a büntetés akkor is büntetés. Mivel az építési hatóság nem igazságszolgáltató szerv, ezért nincs egyéni elbírálás, nincs méltányosság, és nincsenek kivételek. Polgári peres eljárásban esetleg behajtható a bírság az előző tulajdonostól, csak kérdés, hogy a hűhó valaha megtérül-e. Az egyetlen kivétel, ha tíz éven túl épült az épület. 

10 év után nem büntetnek

Ha több, mint tíz éve épült az az ingatlant, amiről kiderül, hogy kicsit sem úgy fest, mint ami a térképmásolaton látszik, akkor már senki sem büntethető. De ekkor is, ha nem szabályos, akkor szabályossá kell tenni, és a fennmaradási engedély megszerzése is kihagyhatatlan lépés.

Sokan rugóznak azon a kérdésen, hogy miként bizonyítható a tíz év? Hát könnyen, műholdfelvételek alapján. Felesleges tehát arra játszani, hogy tíz éven túlra tagadható a szabálytalanság, mert ez bizony hamvába holt gondolat. 

Ritkán, de előfordulhat, hogy a műholdas felvételeken nem látszik egyértelműen, hogy mikor is történt az engedély nélküli építés. Ekkor tanúkkal igazolható, hogy az érintett módosítás mondjuk tíz éven túl történt, már ha akadnak megbízható szemtanúk.

Mit tehetnek megelőzésként azok, akik ingatlan vásárlásában gondolkodnak?

Ingatlanvásárlás előtt el kell kérni a térképmásolatot, aminek az ismeretében mi vagy egy építész meg tudja nézni, hogy stimmelnek-e az épület vonalai.

Horváth Nikoletta