Biztonságosabb lesz az egyszerű bejelentés az Építési törvény változása után

Az egyszerű bejelentés eddigi története nem egy sikersztori. Egy “fentről” meghozott döntés alapján vezették be egyik napról a másikra, és azóta az építész szakma kitartóan utálja. Tegyük hozzá, teljesen jogosan. Rengeteg veszéllyel jár főleg az építészek, de sok esetben a kivitelezők és az építtetők számára is, sokkal kevésbé tiszta ügy, mint az engedélyes építkezés. És nem is egyszerű, legfeljebb a hatóságnak. Pedig az ötlet, ami életre hívta, nem volt rossz: a korábban akár hónapokig is elhúzódó lakóépület engedélyezéseket gyorsítsuk fel, hadd pörögjön egy kicsit az új házak építése! Csakhogy hiába volt az ötlet jó, a megvalósítás – szakmai egyeztetés hiányában – rossz lett. Most, évekkel később végre felgyúlt a fény az alagút végén, és úgy látszik, hogy kijavítják a főbb hibákat az új építési törvényben. 

Az egyszerű bejelentés főbb hibáit Jámbor Attila ügyvéd (épitesijog.hu) gyűjtötte össze az Öko-logikus konferencián, az egyszerű bejelentés új szabályairól pedig Lánszki Regő építészeti államtitkár tartott előadást.

Lássuk az egyszerű bejelentés főbb hibáit, és hogy milyen változások várhatóak! 

A legfőbb hiba: az egyszerű bejelentés nem hatósági eljárás

Induljunk ki abból, hogy mi volt régen, azaz 2016 előtt, az “engedélyes időkben”! Ha valaki szeretett volna egy családi házat építeni, keresett egy építészt, hogy tervezze meg a házat. Ő, ha kérdése volt, a helyi szabályozást és terepviszonyokat jól ismerő hatósági ügyintézőhöz fordulhatott, és megkérdezte mindazt, amire a tervezéshez szüksége volt. Ezután megtervezte a házat, megbízta a szakági tervezőket, lemeccselte a dolgokat a szakhatóságokkal és a főépítésszel, majd az összes szükséges irat és szakági terv birtokában beadta engedélyezésre a terveket. Ezután mindenki várt, – esetenként sajnos túl sokat – viszont ha végre megjött a plecsni az engedélyről, onnantól mindenki teljes lelki nyugalommal építkezhetett. Ha az “engtervtől” nem tértünk el, nagy baj nem lehetett, hiszen a hatósági kontroll garanciát jelentett arra, hogy a terv megfelel a jogszabályoknak.

A hatóság nem felelős

Az egyszerű bejelentés bevezetésével mindez megváltozott. Jámbor Attila szavaival élve “ebben a szabályrendszerben maga a szabályrendszer hiányzik”. A megrendelő nem kap semmiféle hatósági garanciát arra, hogy a terv megfelel a helyi és országos jogszabályoknak. A hatóságnak ugyanis nagyon sokáig egyáltalán nem kellett, sőt, nem szabadott vizsgálni a beadott dokumentumok tartalmát. Megszámolták, hogy megvan-e az összes tervlap, majd kiadták az igazolást a hiánytalan bejelentésről. Ettől még simán előfordulhatott, hogy az építész benézett valamit – a sok esetben egyáltalán nem egyértelmű – helyi építési szabályzatban, pl. elnézte az építési helyet vagy rosszul értelmezte az építménymagasságot. Ilyen esetben a hatóság nem szólt, tehát semmiféle előzetes hatósági kontroll nem volt. Pár hónapja hála Istennek ez a gyakorlat változott. De ha az egyébként roppant leterhelt hatósági ügyintéző nem böki ki a hibát, akkor a hibáért most is a tervező és az építtető a felelős,  a hatóság nem. Az egyszerű bejelentés nem hatósági eljárás, semmiféle jogorvoslati rendszer nincs. Ha a hatóság hibázik, nem vonható felelősségre. Márpedig a lakóházépítés az egyik legjelentősebb és a magánszemélyeket leginkább érintő terület az építőiparban.

Meg fogják nézni a terveket

Az új építési törvény jelenlegi állása szerint az egyszerű bejelentés tudomásulvételi eljárássá alakul át. Ha hihetünk a mostani változatoknak, akkor ha az új törvény hatályba lép, akkor onnantól a hatóság vizsgálni fogja a benyújtott dokumentáció jogszabályoknak való megfelelését is. A hatóságnak 15 napja lesz arra, hogy átnézze a beadott tervdokumentációt, és ha nem felel meg az épület a szabályoknak, akkor megtiltják majd az építkezés elindítását. A hatóság tehát újra vizsgálni fogja a tervek szabályosságát. A részleteket még nem tudjuk, de nagyon várjuk!

A legalattomosabb hiba: nincs bírság, csak szabályossá tétel 

2016-ig ha egy családi házat szabálytalanul építettek fel, akkor volt lehetőség a “közérdeksérelem hiányára hivatkozó” fennmaradási engedély kiadására, természetesen a bírság megfizetése mellett. Mit jelentett ez? Tegyük fel, hogy a kőműves az építtető kérésére egy kicsit szélesebbre építette a házat, mint az engedélyes terven volt. Viszont ez a kicsit szélesebb épület igazából nem zavarta a “közérdeket”, azaz nem vette el a kilátást a szomszéd utca házaitól, vagy nem volt olyan ronda, hogy elcsúfította volna a műemléki környezete látképét. Ilyenkor az építtető kapott egy combos bírságot, majd a ház fennmaradási engedélyt. Természetesen rossz volt az a gyakorlat, hogy egyes építtetők bele is számolták a bírságot az építkezés költségeibe, mondván, hogy így is megéri.

A mostani gyakorlat rettentő veszélyes és az esetek többségében sokkal drágább

Azonban a mostani gyakorlat még rosszabb. Tegyük fel, hogy az előzetes hatósági kontroll hiánya miatt egy hibás terv alapján épül fel az épület. Vegyünk egy megtörtént példát: a HÉSZ-ben nem egyértelmű, hogy melyik építési övezetre mekkora előkert távolság kötelező, és az építész egy méterrel közelebb tervezte a házat a telekhatárhoz, mint kellett volna: hat helyett öt méterre. Ilyen esetben jelenleg “szabályossá kell tenni” az épületet. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy még az alapját is vissza kell bontani annak a falnak, ami kilóg az építési helyről. Ha erre a falra támaszkodnak a födémgerendák, és ez a fal az épület hosszanti főfala – nos, akkor gyakorlatilag az egész épületet porig kell rombolni. Ez egy apróbb, véletlenszerű, tervezési hibából fakadó vétség, aminek aránytalanul nagy a büntetése.

Hasonló helyzet előállhat kivitelezési hibából is, pl. ha rosszul tűzik ki az épület helyét. Ilyen esetekben az építtető boldogan kifizetné a bírságot az épület legalizálásáért, minthogy vissza kelljen bontani az alig elkészült házat. Ráadásul az állami költségvetés is elesik egy elég jelentős összegtől.

Hogy megint lehetőség lesz-e “közérdeksérelem hiányára hivatkozó fennmaradási engedély” kiadására, azt csak az új jogszabályok megjelenése után tudjuk meg.

A legveszélyesebb hiba: túlterheltek az építésfelügyeletek, nem számíthatunk rájuk

Az építésfelügyeleti ellenőrzés, mint olyan, szinte eltűnt. Olyan mértékben leterhelt a hatóság, hogy nincs kapacitás arra, hogy gyakorolni tudja azt a segítő jellegű hatósági kontrollt, aminek meg kéne jelennie egy építkezés során. Nagyon fontos lenne, hogy megerősítsék az építésfelügyeleteket, hogy a hatóságokkal lehessen megint kommunikálni, hogy segítő jellegű hatósági kontrollt nyújtsanak, és a lényeg a károk megelőzésén legyen. Most ugyanis rengetegszer előfordul, hogy már csak akkor derül ki a szabálytalan építkezés, amikor elkészült az épület. Mivel nincs fennmaradási eljárás sem, ez nagyon-nagyon fájdalmas lehet az építtetőnek. Mindenkinek sokkal jobb lenne, ha jóval előbb derülne ki egy esetleges probléma. Mondjuk az építkezés előtt, vagy ha minden kötél szakad, még a legelső kapavágásoknál (pl. az épület kitűzésekor). 

Mi lesz a megoldás? 

A minisztériumban is tudják, hogy a jelenlegi helyzet tarthatatlan. Ezért azt ígérték, hogy megerősítik a hatósági hátteret, és megoldást találnak a hatósági szakemberhiányra. Ha mindez azt is jelentené, hogy megelőző jelleggel is lehet kérdezni, úgy, hogy nem fenyeget senkit a bírság réme, az lenne a hab a tortán. 

A legnehezebben belátható hiba: nem kell e-napló, ezért aztán mindent utólag papírozunk le

Tervezőként, kivitelezőként nehéz szeretni az e-naplót: sokszor a hátunk közepére nem kívánjuk még a vele való macerát a napi munkánkon felül. Pedig az építési napló igazából a megrendelőt is és minket is véd, jogvita esetén a napló fontos bizonyíték. 

E-naplóval sokkal szabályosabbak és tervszerűbbek is voltak az építkezések. Sokkal ritkább volt például az, ami e-napló nélkül egész rendszeres lett: előbb megvették az anyagot a más típusú födémhez (pl. fafödém helyett gerendás födém), és utólag, a használatbavétel előtt készültek el hozzá a tartószerkezeti tervek. Ez, valljuk be, nem mindig biztonságos… 

A másik probléma a napló nélküli építkezésekkel az, hogy a laikus építtetők napló nélkül még kevésbé tudták ellenőrizni a kivitelezők tevékenységét, sőt, sokszor azt sem tudták, hogy ki kivel van szerződéses viszonyban. 

Az új építési törvénytervezet szerint egyszerű bejelentésnél újra kötelező lesz az e-napló vezetése magánszemély építtető esetén is.

Sipos Anna