Elállás a szerződéstől

Egyre többször találkozhatunk olyan esettel, hogy a megbízók a régebben megkötött szerződésből még a munka megkezdése előtt kilépnek – többnyire anyagi okok miatt. Van-e lehetőségünk arra, hogy csökkentsük ennek a veszélyét, vagy kaphatunk-e valami kárpótlást a meg nem valósult munkák miatt? És mi van akkor, ha mi szeretnénk visszalépni egy már lepapírozott munkától?

„Még év elején kötöttünk meg egy szerződést egy nemrég épült családi ház kertjének a rendezésére. Járdákat kellett volna betonoznunk, kerítést építenünk – meséli történetét egy olvasónk. – Annyi a megrendelésünk, hogy június elejére tudtuk vállalni a kezdést, ez került a szerződésbe is. Pár nappal a felvonulás előtt szólt a megrendelő, hogy elállna a szerződéstől, nem tudja vállalni a növekvő költségeket, elfogyott a félretett pénze. Most meg úgy tűnik, egy társasházzal járunk ugyanígy, ők a külső hőszigetelést mondják vissza. Rosszabb feltételekkel kapnának hitelt, mint várták, így a lakók már nem tudják vállalni a költségeket. Egyre több az ilyen meghiúsult munka, ahol a megrendelő visszalép, eláll a szerződéstől. Erre meddig van lehetősége, lehet-e ezek ellen védekezni valamilyen módon?”

Nem csak kellemetlenséget, de anyagi kárt is képes okozni, ha egy megkötött szerződésből az egyik fél egyszer csak visszalép. Talán már anyagot is vásároltunk, embereket vettünk fel, esetleg eszközöket is béreltünk – mindezt potyára, ha visszamondják a munkát. De igaz ez visszafelé is, a megrendelőt is lehetetlen helyzetbe hozza, ha a tervezett lakásfelújítás előtt két nappal mondjuk vissza a munkát. Nem véletlen, hogy az elállás lehetőségét a jog erősen korlátozza is, nem lehet csak úgy bármikor kilépni a szerződésből, pácban hagyva a munkára számító másik felet. 

Elállás vagy felmondás?

Természetesen mindig van arra lehetőség, hogy a két fél megszüntesse a közöttük fennálló szerződést. A jog csak ennek a feltételeit rendezi, hogy egyik fél se érezhesse magát becsapottnak a szétválás után. Egy szerződés egyoldalú felbontására két lehetőségünk van:

– elállás és 

– felmondás. 

Elállásról jellemzően akkor beszélhetünk, ha még nem történt semmi a teljesítés érdekében. Kötöttünk egy szerződést, de az egyik fél meggondolta magát. Elállás esetén a szerződést megszüntetjük, s visszaáll minden a szerződés előtti állapotra. Ezt jellemzően csak a kivitelezés megkezdése előtt lehet megtenni, hiszen később már nehéz lenne visszatérni az induláskori állapotokhoz. Valójában ez is felmondás, csak – jogi nyelven fogalmazva – a szerződést a megkötés időpontjára visszamenően szüntetjük meg.

A másik megoldás a szerződés felmondása. Míg az elállás az eredeti helyzet visszaállítását jelenti, addig felmondás esetén a pillanatnyi állapotot kell figyelembe venni. Ha történt már valamilyen teljesítés, akkor a feleknek a felmondás idején fennálló helyzet alapján el kell  számolniuk egymással. 

Mit ír a szerződés?

Építőipari munkáknál kötelező az írásos szerződés. A szerződés szabályozhatja, hogy:

– a felek meddig mondhatják fel a szerződést

– mik a felmondás feltételei

– köteles-e bármelyik fél felmondás esetén kötbért vagy kártérítést fizetni?

Ha nincs külön megállapodás ebben a kérdésben, akkor az általános szabályokat kell figyelembe venni. 

Mit írnak a jogszabályok az elállásról? 

Külön szerződési szöveg hiányában a jogszabályok általános előírásaihoz kell magunkat tartani, különösen a Polgári törvénykönyvhöz. 

A Ptk. alaposan különválasztja a megrendelő és a kivitelező elállási lehetőségeit. A megrendelő a szerződés teljesítése előtt bármikor elállhat a megállapodástól, indoklás nélkül. Ám meg kell térítenie azt a kárt, amit az elállással ténylegesen okoz nekünk. Például már beszereztük az építőanyagot, méghozzá olyan termékeket, amit máshol nem tudunk felhasználni. A cement vagy a csemperagasztó készletezése nem ilyen kategória, hiszen az másik munkánál is felhasználható.

De a megrendelő a munka megkezdése után is kiszállhat. Ha a teljesítés elkezdődött, akkor felmondhatja a szerződést, és el kell számolni a pillanatnyi helyzet alapján. 

És ha mi szeretnénk elállni?

Míg a megrendelő számára a Ptk. egészen a teljesítés megkezdéséig lehetőséget ad az elállásra, nekünk sokkal szűkebbek a lehetőségeink. Kivitelező vállalkozóként igazából csak akkor adhatjuk vissza a megbízást, ha a munka megkezdésére az építtető késedelme miatt nem tud sor kerülni. Például dolgoznánk, de a munkaterület nem alkalmas a munka megkezdésére és csak halogatja annak a biztosítását. A másik jogszerű elállási ok, ha a megrendelő célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad. Például építjük a kerítést, de ő úgy szeretné a kapubejáró oszlopait lerakatni, hogy azok alaposan kilógnának a közterületre. Látjuk, hogy ez nem jó, de ő ragaszkodik hozzá. Ilyen esetben a megrendelőt figyelmeztetni kell a hibára, s ha ennek ellenére is ragaszkodik a téves utasításhoz, akkor elállhatunk a szerződéstől. Választhatjuk persze azt a megoldást is, hogy teljesítjük ugyan a hibás utasítást, de teljes egészében a megrendelő kockázatára tesszük ezt. Ekkor írásban figyelmeztessük a megrendelőt arra, hogy szabálytalan lesz az építés, s ennek súlyos bírság és kényszerbontás lehet a vége. Ha az építtető így is ragaszkodik a munka elvégzéséhez, akkor döntsük el, hogy kilépünk a szerződésből, vagy építünk tovább az elvárások szerint, de a megrendelő teljes kockázatára. 

A szerződés ellehetetlenülése

Olyan helyzetbe is kerülhetünk persze, hogy a megrendelő nem akarna kilépni a szerződésből, de a körülmények szerencsétlen alakulása miatt nincs lehetősége megvalósítani ezt a beruházást. 

Ilyen körülmény a mi oldalunkról is felmerülhet: egyéni vállalkozóként szerződünk valakivel, ám egy baleset miatt hosszú időre kiesünk a munkából. A szerződés ilyenkor ellehetetlenül – egyik fél sem akarja felbontani, mégsem tudjuk teljesíteni. Vagy ilyen helyzet fordulhat elő ma például a kisadózó vállalkozókkal. A katás vállalkozó nem végezhet szolgáltatást másik vállalkozónak. Így ha katásként akarja folytatni a vállalkozását, akkor meg kell szüntetnie korábbi alvállalkozói szerződéseit. Ezt is megtehetjük az ellehetetlenülésre alapozva: nem akarnánk kilépni a szerződésből, de a körülmények szerencsétlen alakulása miatt nincs lehetőségünk folytatni a munkát.

Ellehetetlenülés esetén a feleknek el kell számolniuk egymással:

– ha a teljesítés a vállalkozó miatt lehetetlenült el, például beteg lett, akkor díjazásra nem tarthat igényt

– ha a megrendelő oldaláról merült fel az ok, akkor a vállalkozót ki kell fizetnie. Az összeg azonban vita tárgya lehet. A megrendelő például levonhatja azt az összeget, amit mi az el nem végzett munka költségeiben megtakarítunk, így például a meg nem vásárolt festék árát. A munkadíjat sem kell teljes egészében kifizetnie, ha a felszabadult időben máshol tudtunk dolgozni, vagy kis erőfeszítéssel tudtunk volna. Ha olyan munkát végzünk, ami hosszas előkészületeket igényel, akkor egyértelmű, hogy néhány nap alatt nem vághatunk bele egy másik megbízásba. Ilyenkor a munkadíjat is ki kell fizetni. 

– ha a lehetetlenné válás mindkét félhez köthető, vagy egyikükhöz sem kapcsolható, akkor a vállalkozót az eddig elvégzett munka alapján arányos díj illeti meg. 

Csökkenthető-e az elállás veszélye?

Azt meg kell értenünk, hogy az elállás, felmondás jogát a szerződésben nem korlátozhatjuk. A feleknek joguk van úgy dönteni, hogy valamilyen ok miatt kilépnek a szerződésből. Annyit tehetünk, hogy előre átgondoljuk ezt a folyamatot, s igyekszünk már előre tisztázni a lehetséges vitás kérdéseket. Például fogalmazzuk bele a szerződésbe, hogy melyik időpontot tekintjük a teljesítés megkezdésének.

Sokat segít a szerződés megtartásában, ha előleget veszünk fel a munkára. Vannak vállalkozók, akik szinte félnek előleget kérni, nem érzik tisztességesnek, hogy munka nélkül pénzt tegyenek el. Pedig nagyon is járható út, hogy a szerződés hatályba lépését az előleg megfizetéséhez kössük. Az előleg fedezetet ad az előzetes költségekre, és növeli a felek elkötelezettségét is. Aki már fizetett előleget, az nem fog kilépni csak azért a szerződésből, mert talált egy 5%-kal olcsóbb ajánlatot ugyanarra a munkára. 

Forrás: 2013. évi V. tv. 6:248-6:249. §