Hány évig követelheti egy lakástulajdonos, hogy a kivitelező garanciálisan javítsa ki a hibákat? Kinek kell bizonyítania, hogy a hiba az építés során keletkezett, vagy a későbbi használat következménye? Egyáltalán: mit jelent az építőipari garancia fogalma?
Sok olvasónk számára nagyon is napi kérdés, hogy milyen panaszokkal, és mennyi ideig követelhet plusz munkákat, javítást az épület tulajdonosa a garanciára alapozva. Olvasónk egy ipari épületet adott át még 2007-ben. A megrendelő most, 10 év elteltével jelezte, hogy felmerült egy tartószerkezetet érintő probléma, s azt kéri, hogy javítsák ki. Vajon el kell végzeni ezt a munkát?
Nézzük meg elsőként, hogy milyen garanciák léteznek az építőiparban!
A köznyelvben garanciáról beszélünk, a jog azonban ezt a kifejezést így nem ismeri. Az építőipari munkákkal kapcsolatban használt garancia szó két fogalmat takar:
– a szavatosságot és a
– jótállást.
Szavatosság és jótállás
E kétféle „garancia” nagyon hasonló, nem könnyű elkülöníteni őket. Az egyik legfontosabb különbség az, hogy kinek kell bizonyítania a jelentkező hiba okát:
– szavatosság esetén a tulajdonosnak kell bizonyítania, hogy a probléma a hibás teljesítés, a hibás építés miatt keletkezett, tehát a kivitelező hibájából, és már megvolt, amikor ő átvette az épületet
– jótállás esetén pedig a jótállásra kötelezett vállalkozásnak kell minden kétséget kizáróan bizonyítania, hogy a hiba az átadás után keletkezett, így nem ő tehet a probléma jelentkezéséről.
A lényegük hasonló: a kivitelezést, építést, szerelést végző vállalkozónak egy meghatározott ideig felelősséget kell vállalnia az épület átadása után jelentkező hibákért. Egy épület esetén ez a felelősség sokkal hosszabb ideig tart, mint egy fogyasztási cikknél. Egy épület hibája sokszor csak évekkel később derül ki, mikor a beázások, repedések, elmozdulások felszínre hozzák a kivitelezési problémákat.
Szavatosság: ingatlanra 5 év
A szavatosság feltételeinek a leírását kellékszavatosság néven találjuk meg a Polgári Törvénykönyvben (Ptk.).
Szavatossági igény alapján a megrendelő a következőket kérheti:
– kijavítást,
– kicserélést,
– az ellenszolgáltatás arányos csökkentését (árcsökkentést),
– kijavíthatja, vagy kijavíttathatja a hibát a kivitelező költségére,
– elállhat a szerződéstől.
A törvény azt azért elvárja, hogy a kért intézkedés azonos súlyú legyen, mint a felmerült hiba. Ha például a beázás egy javítással megszüntethető, akkor nem követelheti a tulajdonos, hogy kapja vissza a pénzét, vagy, hogy a kivitelező cserélje le teljes egészében a hibásan épített szerkezetet. Csak olyan megoldást kérhet, ami a többihez képest nem jár aránytalanul nagy többletköltséggel.
A megrendelőnek joga van ahhoz is, hogy utólag megváltoztassa a döntését, és más megoldást válasszon a szavatosság teljesítésére. Például eredetileg javítást kér, de úgy látja, hogy a választott megoldás nem fogja megoldani a problémát. Akkor áttérhet arra, hogy javítás helyett cserét igényeljen. Ilyen esetben viszont a plusz költségeket már neki kell kifizetnie.
A szavatossági igény alapesetben egy év alatt évül el a teljesítés időpontjától számítva. Ha a szerződés fogyasztó és vállalkozás között jött létre, akkor a szavatossági idő két év. Ha pedig a szerződés ingatlan átadására vonatkozik, akkor 5 évre emelkedik a kötelező szavatosság.
Fogyasztónak a magánszemély tekintendő. Tehát, ha egy vállalkozás magánszemélynek épít egy házat, vagy számára értékesít lakást, akkor 5 éves szavatossági időt kell biztosítania. Ebbe az 5 évbe nem számít bele az az idő,
- amíg egy hiba javítása zajlik,
- amíg a hiba miatt az ingatlan nem használható rendeltetésének megfelelően.
Jótállás
Szavatosságot tehát mindenki köteles vállalni a munkájára. A jótállás már más eset. A jótállás sokkal jobban védi a megrendelőt, hiszen nem neki kell bizonyítani, hogy hibáztunk. Ugyanolyan intézkedéseket kérhet a hiba kijavítására, mint a szavatosságnál. Ezek alól csak akkor mentesülünk, ha bizonyítani tudjuk, hogy a hiba az ingatlan átadása után keletkezett.
Jótállást
- szerződésben vállalhatunk,
- de bizonyos esetekben a jogszabály is kötelezővé teszi.
Fontos, hogy kötelező jótállás csak lakásépítéssel kapcsolatban létezik az építőiparban. Bármilyen más építésre is vonatkozhat jótállási idő, de akkor azt a szerződésnek külön tartalmaznia kell. Kötelező jótállás csak lakásokra létezik, az egyéb ingatlanoknál csak az 5 éves szavatosság van.
A lakásokkal kapcsolatos jótállásra külön rendelet vonatkozik, mely tartalmazza a részletes szabályokat. A nem lakás céljára épülő ingatlanokkal kapcsolatos jótállás részleteit nem rögzíti jogszabály.
A kötelező jótállási idő változó, 3-10 év közötti lehet az alábbiak szerint:
– 3 év a kötelező jótállás a legtöbb épületszerkezetre. Ennyi jótállást kell vállalni például a következők után:
- festés, tapétázás,
- kémények,
- tetők,
- lefolyók,
- szigetelés,
- külső vakolat,
- beépített bútorok,
- kiegészítő helyiségek (pl. mosókonyha, szárítóhelyiség).
- tárolók,
- gépészet stb.
– 5 év a következőkre:
- tetőhéjalásokra,
- válaszfalakra,
- vízszigetelésre,
- nyílászáró szerkezetek hibáira,
- álmennyezetek szerkezetére,
- belső vakolatokra,
- burkolatokra,
- szabadon vezetett gépészeti csövekre,
- klímaberendezésekre stb.
– és 10 év
- az alapozásra,
- teherhordó szerkezetekre,
- födémre,
- falazóanyagokra.
(A teljes lista a 181/2003 kormányrendelet mellékleteiben megtalálható. Itt olvasható: bit.ly/jotallas-ideje. A jótállás három év mindarra, ami az 1. és 2. mellékletben van. Öt év a 3. mellékletben, és tíz év a 4. mellékletben levőkre.)
A jótállásról papírt is kell adni
A jótálláshoz a vevőnek jótállási jegyet kell átadni. Lakásonként külön-külön kell kiállítani, és a műszaki átadáskor kell átadni a jogosultnak. A jótállási jegynek tartalmaznia kell
– a jótállás körébe tartozó lakás, a kiszolgáló helyiségek és épületrészek leírását,
– a jogosultat megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,
– a vállalkozó és a javításra kijelölt szervezet nevét és elérthetőségeit,
– a műszaki átadás-átvétel befejezésének az időpontját.
10 év után már csak szerződés alapján járhatna jótállás
Visszatérve olvasónk kérdéséhez: ma már csak akkor köteles bármilyen garanciális munkát megcsinálni, ha ezt az építési szerződése kifejezetten tartalmazta. A kérdésben ipari ingatlant érintő munkáról van szó. A lakásokra vonatkozó, jogszabály által rögzített jótállás tehát nem vonatkozik rá. De ha a szóban forgó ingatlan egy lakás lenne, akkor sem valószínű, hogy élne még a jótállási kötelezettség. Először is azért, mert annak a kötelező határideje legfeljebb 10 év. Ha az építés 2007-ben történt, akkor 2017 végén, 2018 elején már valószínűleg hiába jelentkezik jótállási igénnyel az egykori megrendelő. Ha pedig benyújtja jótállási igényét a 10 éves határidőn belül, akkor alapos műszaki vizsgálatot igényel, hogy a jelentkező hiba olyan szerkezet érint-e, amelynek 10 éves a jótállása, vagy csak olyanét, aminek rövidebb.
Kapcsolódó jogszabályok: 2013. évi V. tv. (Ptk), különösen a 6:159-6:173 §. és a 181/2003 kormányrendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról
Nagy Csaba
