Hogyan ellenőriz az építésfelügyelet?

Hogyan és mit ellenőriz az építésfelügyelet? Mire számíthatunk, ha kapunk egy ellenőrzést? Mik a leggyakoribb hibák, amiért büntetni szoktak?
Cikkünk Kiss Andor okl. építőmérnök, építőmester szakmérnök, igazságügyi szakértő előadása alapján készült, ami az Építésijog portál februári konferenciáján hangzott el.

Hogyan dől el, hogy kit ellenőriznek?

Az építésfelügyeleteknek éves ellenőrzési munkatervük van. Ezt egy miniszteri rendelet alapján állítják össze. Ez a rendelet meghatározhatja például, hogy az adott évben a nagyobb beruházásokat kell-e többet ellenőrizni, vagy inkább az egyszerű bejelentéses lakóházakat. Az éves munkaterv nyilvános, az építéshatóságok faliújságán helyben elérhető egész évben. Emellett az építési hatóság is tehet javaslatokat az építésfelügyeletnek, hogy mit kellene ellenőrizni.

A „visszaesők” nagyobb eséllyel kerülnek fel az ellenőrzési listára, és aki rajta van a listán, az számíthat a hatóság ellenőrzésére. 

Vannak szúrópróbaszerű ellenőrzések is. Ezek bejelentés vagy hatósági észlelés alapján indulnak. Bejelentést a szomszédok vagy egyéb „jóakarók” tudnak tenni. Hatósági észlelés pedig az, hogy sétálgat az utcán az építésfelügyelő és azt látja, hogy jé, itt egy új ház, pedig nem is tudunk róla! Nézzük meg, mi is folyik itt!

Ellenőrzés az íróasztal mögül és a helyszínen 

Az építésfelügyelő ellenőrizhet személyesen, az építés helyszínén és az íróasztal mögül is. Ebben a korona vírusos időszakban természetesen előnyben részesítik a távoli ellenőrzést. De ezt normál állapotok között is bármikor megtehetik, és meg is teszik általában. A távoli ellenőrzések során pedig nemcsak az e-naplót nézhetik meg, felhasználhatnak más hatósági nyilvántartásokat is. Például az ÉTDR-t, a kamarai nyilvántartásokat, az ÉMO-t stb. (Az EMO egy térinformatikai rendszer, amiben a légifelvételek összehasonlíthatók a térképi, földhivatali nyilvántartási adatokkal. Segítségével kiszűrhetők például az engedély nélküli építések, bővítések vagy az építési helyen kívüli építkezések.) 

Ellenőrzés előtt információkat gyűjt az építésfelügyelő

Mielőtt az építésfelügyelet elindul ellenőrizni, feltérképezi az építési folyamatot és annak résztvevőit. Először is megnézi az e-naplót távoli eléréssel (ha kötelező az e-napló). Ellenőrzi, hogy fel lett-e töltve:

– az engedélyezési, egyszerű bejelentési dokumentáció,

– a kivitelezési dokumentáció, ha az előírás (191/2009. kr. 22.§),

– a szerződések (A szerződések közül egyedül a kivitelezési szerződéseket kötelező feltölteni az e-naplóba. Csak ezt kérheti a hatóság, de persze nem baj, ha a többi szerződés is fel van töltve, pl. a tervezői, felelős műszaki vezetői, műszaki ellenőri.)

– a beépített építési termékek teljesítménynyilatkozata,

– felelősségbiztosítás, ha ez előírás. 

Ha nem kell e-napló, akkor marad az ÉTDR és az ÉMO ellenőrzése.  

Ezután megvizsgálják a résztvevők jogosultságait:

– a kamarai nyilvántartások alapján az építész, a felelős műszaki vezetők, műszaki ellenőr jogosultságait,

– és a kivitelezők jogosultságait, hogy van-e és, hogy arra a tevékenységre vonatkozik-e, amilyen munkákat végez.

Ellenőrzik, hogy 

– van-e felelős műszaki vezető, 

– ha több fővállalkozó kivitelező dolgozik, akkor megnézik, hogy van-e műszaki ellenőr.

A helyszíni ellenőrzés

Ezután elindulnak a helyszínre, hogy megnézzék, hogy a valóság és a dokumentációk mennyire fedik egymást. Ha megérkeznek, engedjük be őket, különben a rendőrséggel karöltve fognak visszatérni. 

Az építésfelügyelő a helyszíni ellenőrzés során bárhová beléphet, és bármilyen iratot, tárgyat vagy munkafolyamatot megvizsgálhat. Az ellenőrzés helyszínén bárkitől kérhet adatot és tájékoztatást, az ellenőrzötteket felhívhatja arra, hogy tegyenek nyilatkozatot. Videót, fényképeket készíthet, mintát vehet, és le is foglalhatja az ellenőrzés szempontjából fontos iratokat és más tárgyi bizonyítékokat. 

A hatósági ellenőrzés lezárása

A helyszíni ellenőrzés végeztével a hatóság levonja a következtetéseit , hogy 

– a kivitelezés szakszerű-e,

– az építési napló vezetése szabályos-e

– és a kivitelezési dokumentációra vonatkozó szabályokat betartottuk-e, azaz van-e (ha ezt a jogszabály elírja), illetve a kivitelezés összhangban van-e a kivitelezési dokumentációval.

Erről írásos jegyzőkönyv készül, amibe az építésfelügyelő beírja, ha valami hiányos vagy eltér a dokumentációtól. Például ha más építőanyagot építettünk be, mint ami a tervekben szerepelt, akkor megfelelően dokumentált-e az eltérés. Feljegyzést készít arról is, hogy a kivitelezésen dolgozók jogosultsága rendben van-e. Ellenőrzi, hogy van-e felelős műszaki vezető, és hogy ki bízta meg. Fontos tudni, hogy a felelős műszaki vezetőkkel a kivitelezőknek kell szerződést kötniük. Ha ezt az építtető teszi meg közvetlenül, az nem jó, hiszen jogilag összeférhetetlen. Ha olyan szabálytalanságot észlel, ami más hatóság feladatkörébe tartozik, akkor értesíti a társhatóságokat, például a munkavédelmi hatóságot. 

Ha az építésfelügyelet nem talált szabálytalanságot, akkor erről is tájékoztat minket. Helyszíni ellenőrzés esetén ez egyszerű: megkapjuk a jegyzőkönyv egy példányát. Viszont távoli ellenőrzés esetén csak a hatósági levélből derül ki, hogy egyáltalán ellenőriztek minket. Ha az ellenőrzés bejelentés alapján történt, például egy kedves szomszéd jóvoltából, akkor a hatóság őt is tájékoztatja az ellenőrzés megtörténtéről.

Más a helyzet, ha szabálytalanságot találnak. Ilyenkor 

– építésrendészeti eljárást indítanak,

– bírságot szabhatnak ki,

– és súlyosabb esetben le is állíthatják az építkezést.

Az építésrendészeti eljárás során először minden esetben figyelmeztetnek, és felszólítanak, hogy az észlelt hiányosságot szüntessük meg. Ha ezt nem tesszük meg a hivatal által megadott időn belül, vagy esetleg már “visszaesőnek ” számítunk, akkor már bírságra kell számítani. 

Mikor állítják le a kivitelezést?

Az építkezést csak kirívó szabálytalanságok esetén állítják le. Ilyen lehet: 

– az állékonyság, élet, egészség vagy a közbiztonság közvetlen veszélyeztetése,

– az e-építési napló hiánya, akkor ha ez kötelező, 

– fedezetkezelő hiánya, ha ez kötelező lenne,

– kivitelezési dokumentáció hiánya, akkor ha ez kötelező  (191/2009. kr.  22. §),

– ha hiányzik a tulajdonostárs nyilatkozata. (Ma már nem az építési engedélyhez kell a tulajdonostárs nyilatkozata, hanem a kivitelezési szerződés megkötéséhez és a kivitelezés megkezdéséhez. Tehát ha a tulajdoni lapon több tulajdonos szerepel, akkor minden esetben kell a tulajdonostárs nyilatkozata.)

– ha nincs engedély vagy tudomásulvétel,

– ha az eltakarásra kerülő munkarészek nincsenek dokumentálva. Eltakarásra kerülő szerkezet az, amit utólag már csak a szerkezet elbontásával lehet ellenőrizni. Például alapozás, vasszerelés, szigetelés stb. Ezt a műszaki ellenőrnek kell átvennie, ha nincs műszaki ellenőr, akkor az építtetőnek. Ha van e-napló, akkor nekik kell bejegyzést készíteni róla. Jó tudni, hogy ez egy “jolly joker” a hatóságnak, sajnos szinte minden építkezésen lehet ezért bírságolni.

– egyszerű bejelentéssel épülő lakóépületek esetén :

– a „csonka” HÉSZ megsértése esetén,

– ha 300 négyzetméter feletti épületnél nincs nyilatkozat arról, hogy saját lakhatásra épül.

Ha ezek közül bármelyiket észleli a hatóság, azonnal leállíthatja az építkezést egy helyszínen hozott végzéssel. A végzés egy példányát átadja, és az építési naplóba is kerül erről egy bejegyzés. Majd az ellenőrzés napjától számított nyolc napon belül határozattal elrendeli a szabálytalan állapot megszüntetését. A munkát folytatni csak a szabálytalan állapot megszüntetése után lehet. Tehát, ha ez csak visszabontással lehetséges, akkor vissza kell bontani az adott szerkezetet.

Leggyakoribb e-napló vezetési hibák

A naplóvezetési hibáknál első körben csak figyelmeztet a hatóság, hogy pótoljuk a hiányosságokat. Ha ezt nem tesszük meg, akkor jön a bírság. (Ha visszaesőnek számítunk, akkor viszont rögtön bírságolnak.)

Az e-naplós építések esetében a leggyakoribb hibák a következők:

– a kivitelező MKIK nyilvántartási száma nem megfelelő vagy hiányzik,

– nincs felelős műszaki vezető,

– több fővállalkozó kivitelező van, de nincs műszaki ellenőr,

– nincs feltöltve kivitelezési szerződés (csak a meglétét ellenőrzik, a tartalmát nem)

– nincs feltöltve az engedélyezési, kivitelezési dokumentáció (pedig kötelező lenne),

– nincs költségvetési kiírás,

– nincs meg a 6 alkalmas tervezői művezetői bejegyzés, vagy utólag írják be,

– szabálytalanul van vezetve a napló (napok hiányoznak, utólagos bejegyzések, nincs hulladék nyilvántartás stb.)

Sajnos az e-napló nem mindig fedi a valóságot. Gyakori hiba átvállalt e-napló vezetés esetén, hogy a fővállalkozó nem mindig tünteti fel az összes alvállalkozót. Az építésfelügyelet tapasztalata szerint a nagyobb beruházásoknál a fővállalkozó alatti 1-2 szintig adminisztrálják az alvállalkozókat, lejjebb már ritkán. Egyszerű bejelentéses lakóházaknál pedig a legtöbb esetben csak a fővállalkozó kivitelezők kerülnek be az e-naplóba. Ha viszont nincs e-napló, mert nem kötelező, akkor gyakran azzal szembesül az építésfelügyelet, hogy kivitelezők sincsenek, felelős műszaki vezetők sem, műszaki ellenőrök pedig mégannyira sem szoktak előkerülni.

Leggyakoribb kivitelezési hibák

Kiss Andor összefoglalta a leggyakoribb kivitelezési hibákat is. Gyakran találkozik például azzal az építésfelügyelet, hogy a kivitelezők fejből építkeznek, nem nézik a tervdokumentációt, ráadásul meggyőzik az építtetőt, hogy a tervező vagy a műszaki ellenőr nem ért hozzá, de ők tudják, hogyan kell csinálni. Ez nem jó álláspont. Mindig a tervek szerint dolgozzunk! Ha azt érezzük, hogy nem jók a tervek vagy hiányosak, azt még a munka megkezdése előtt jelezzük a megbízónak! Időt, pénzt spórolhatunk mindenkinek.

Gyakori probléma az is, hogy a felelős műszaki vezető csak a nevét adja. Az építkezés befejeztével kitölti a nyilatkozatát úgy, hogy soha nem is járt az építkezésen. Pedig neki a kivitelezés elejétől a végéig érdemes jelen lennie, hogy folyamatosan ellenőrizni tudja. Így az esetleges hibákat gyorsan ki lehet javítani és nem kell szerkezeteket visszabontani. 

Sokszor hiányosak a teljesítménynyilatkozatok is. Az építési termékek teljesítménynyilatkozatait folyamatosan kell feltölteni az e-naplóba, ahogy beépítjük őket. Ez a legtöbb esetben csak a használatbavétel előtt történik meg. Szerencsére a legtöbb építésfelügyelet ezt is elfogadja. Viszont, ha más építési termék kerül be, mint ami a tervekben szerepel, és ez nincs megfelelően dokumentálva, már szigorúbb a hatóság is. 

Önfeljelentéssel megúszható a bírság

Ha úgy érezzük, valami nincs rendben az építkezésen, van egy aduászunk. Ez az önfeljelentés, vagyis hogy kérjük saját magunk építésfelügyeleti ellenőrzését. Ennek az az előnye, hogy ha a hatóság szabálytalanságot talál, ránk nem szabhat ki bírságot, mivel saját magunkat jelentettük fel. Viszont megbírságolható az építtető, tervező, FMV, műszaki ellenőr. Fontos, hogy önfeljelentéssel csak a kivitelező élhet, az építési tevékenység többi szereplője nem.

Király Viktória