Januári változások az építésügyi jogszabályokban

A  jogalkotó ismét az év utolsó napjaira tartogatta az építésügy szereplőinek a karácsonyi ajándékot, mégpedig jogszabályváltozások formájában. December 27-én jelent meg a salátarendelet. Szerencsére a módosítások aprók, jellemzően szövegpontosítások, korábbi jogszabály változások miatti módosítások, de azért van köztük olyan is, amire érdemes figyelni. Az új szabályokat 2022. január 11-től kell alkalmazni. Mutatjuk a változásokat.

OTÉK fogalmak változása

Új fogalom az építmény térfogata

Az OTÉK az a jogszabály, ami megfogalmazza a legfőbb építésügyi és településrendezési követelményeket. Az év végi módosítással elsősorban pontosították néhány fogalom meghatározását, és újakat vezettek be.

Új OTÉK fogalom az építmény térfogata, ami mostantól az építmény külső határoló szerkezeteinek (így különösen falak, pillérek, tetők) külső felületi síkjai által körbefogott térfogatot jelenti. Például van egy nyeregtetős kockaház, egyik sarkában fedett terasszal.  Ez esetben az építmény térfogatába nem csak a fallal határolt területek, hanem a terasz alatti légtér is beletartozik.

A jogalkotó szerint erre a meghatározásra azért volt szükség, mert a hatóságok, tervezők és az építtetők között állandó értelmezési probléma volt, hogy mi számít pontosan bővítésnek. Bővítésnek ugyanis az olyan építési tevékenység számít, ami az építmény térfogatát növeli. Viszont az építmény térfogatát eddig nem határozta meg jogszabály, ezért nem volt egységes a joggyakorlat. 

Az új fogalom bevezetésével az átalakítás meghatározása is változott: kikerült belőle az eddig használt belső térfogat kifejezés. Tehát januártól átalakítás alatt a meglévő épület, építmény térfogatát nem növelő építési tevékenységet értjük. Az előző példánknál maradva, a fedett terasz beépítése egyértelműen átalakításnak számít és nem bővítésnek.

Januártól az építésügyi bírságot sem a bruttó térfogat alapján kell számolni, hanem az újonnan meghatározott építmény térfogat alapján. A bírságösszegek nem változtak, azonban újdonság, hogy már az engedély nélküli terepalakításért is kapható bírság a megmozgatott földmennyiség alapján.

Az aula fogalma változott

Finomították az aula fogalmát is. Az aula mostantól fedett belső udvart jelent. Az átrium elnevezés kikerült a meghatározásból. Az átrium fogalma nem változott, jelentése továbbra is: belső udvar, belső kert, e köré szerveződnek a helyiségek.

Az újjáépítés nem helyreállítás

Fontos változás, hogy az újjáépítés már nem minősül helyreállításnak. Tehát ha egy egész épületet lebontunk és a helyére ugyanolyat építünk, az már túlmutat a helyreállítás fogalmán. 

Felmerül a kérdés, hogy most akkor az újjáépítések minek is számítanak: felújításnak, vagy már új építésként kell kezelni? Ugyanis a fogalom meghatározások szerint a helyreállítás a felújítás egyik típusa. A jogalkotó egyelőre erre nem adott magyarázatot.

A túlnyúló épületrészekre vonatkozó új szabályok

Pontosították azt az OTÉK szabályt, hogy az előkertbe és az oldalkertbe mekkora méretű épületrészek nyúlhatnak be. Az építési határvonalon kívülre eső túlnyúló épületrész:

– hossza legfeljebb az adott teljes épület homlokzathosszának 4/5-e lehet,

– legnagyobb szélessége (kiugrása) pedig legfeljebb 1,0 m.

További szabály, hogy az épületkiugrás a szomszédos telek határától legalább a kiugrás másfélszeresének megfelelő távolságra lehet, de minimum 1 méternyire. Ez a szabály vonatkozik az erkélyekre is (OTÉK 35. § (9) – (10)).

Nem kell változási vázrajz a hatósági bizonyítványhoz

Az engedélyezési eljárások szabályait meghatározó 312/2012-es rendeletben is történtek változások, méghozzá a hatósági bizonyítvány kérelemre vonatkozóan. Az építési hatóság jellemzően azért ad a 312-es szerint hatósági bizonyítványt, hogy egy épület meglétét vagy épp ellenkezőleg, nem meglétét igazolja. Például hatósági bizonyítványt kell kérni az olyan, 10 évnél régebbi épületekre, amiknek nincs használatbavételi engedélyük, ezért nem szerepelnek a földhivatali nyilvántartásban.

Az ilyen típusú hatósági bizonyítvány kérelemhez ez idáig kötelező volt csatolni földmérő által elkészített változási vázrajzot, kivéve, ha a telekről minden épületet elbontottak. Ez most megváltozott. Január közepétől a hatósági bizonyítványhoz lehet, de nem kötelező mellékelni a változási vázrajzot. Tehát simán lehet változási vázrajz nélkül is hatósági bizonyítványt kérni.

Ez egy könnyítés kérelmezői oldalról. Viszont megfontolandó, hogy ezután is csatoljuk a változási vázrajzot. Ugyanis ha van változási vázrajz, megússzuk a földhivatali ügyintézést. Az építési hatóság, hasonlóan a használatbavételi eljárásokhoz, a hatósági bizonyítvány kérelem esetén is ÉTDR-en keresztül megküldi a záradékolt változási vázrajzot a földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre. 

Fontos! Az egyszerű bejelentéses lakóházak hatósági bizonyítvány kérelméhez továbbra is kell változási vázrajz! Ne keverjük össze!  

Még több építés történhet engedély nélkül

Az építési engedély nélküli építések köre évről évre növekszik. Januártól is bővült ez a kör. 

Engedély nélkül végezhető a meglévő épület bővítése, ha a bővítéssel nem növekszik az épület hasznos alapterülete. Például gyakran előfordul, hogy tetőcserénél az új tetőszerkezet a vastagabb szigetelés és a jobb anyaghasználat miatt magasabb lesz egy picivel. Ez most már hivatalosan sem gond, biztosan nem kell rá építési engedély. Viszont ha lapostetőből magastetőt alakítunk, akkor arra már engedély kell.

Pontosították az engedély nélkül építhető, nem emberi tartózkodásra szolgáló építmények műszaki paramétereit is, gondolva a lapostetős épületekre is, ahol nincs a tetőnek gerincmagassága. Itt ugye 100 m3 térfogatba kell beférni. Ehhez lapostető esetén 3,5 méteres homlokzatmagasság a határ, míg magastető esetén megmaradt a maximum 4,5 méteres gerincmagasság szabálya.

Építési engedélyeknél hosszabb lett a hiánypótlás ideje

Szigorú eljárási szabály volt, hogy engedélyezéskor hiánypótlást legfeljebb 10 napos határidővel írhatott ki az építési hatóság. Ezt a szabályt kellett akkor is alkalmazni, ha mind az építtető, mind a hatóság tudta, hogy 10 nap alatt lehetetlen beszerezni vagy elkészíteni a hiányzó dokumentumokat. Január 11-től 10 nap helyett hosszabb, ésszerűbb hiánypótlási határidőt adhatnak a hatóságok az építtetőknek. Természetesen nem fél évet, mert az ügyintézési határidők maradtak, továbbra is 25/35 naposak (akkor hosszabb, ha szakhatóságot kell bevonni).

Bár nem a saláta rendeletben szerepel, de jó, ha tudják olvasóink, hogy akkor sincs gond, ha kicsúsznak a hiánypótlási határidőből. Ugyanis egy Miniszterelnökségi állásfoglalás szerint az ügyintézési határidőbe nem számít bele a hiánypótlás közlésétől annak teljesítéséig terjedő idő. Azaz ha 15 nap helyett 20 nap alatt tudjuk beszerezni a hiányzó doksikat nem gond, nem fog megszűnni az eljárás csak azért, mert így lejár a hatóság ügyintézési határideje. Csak a kérelmező ideje ketyeg a hiánypótlás alatt.

Újdonság az is, hogyha az épület tervei a Nemzeti Mintaterv Katalógus alapján készültek, akkor az ÉTDR általános tájékoztatási felületén ezt fel kell tüntetni.

A fennmaradási engedélyezés új szabályai

Fennmaradási engedélyt azokra az épületekre kell kérni, amik ugyan engedélykötelesek, de valamiért mégis enélkül épültek meg, vagy volt engedély, de a tervektől eltértek. A turpisság sokszor építésfelügyeleti ellenőrzéskor derül ki. Ilyenkor az építésfelügyelet hivatalból kötelezi az építtetőt/tulajdonost, hogy egy bizonyos határidőn belül kérje meg az épületre a fennmaradási engedélyt az építési hatóságtól.  

A régi szabályok szerint erre 30 napja volt az építtetőnek/tulajdonosnak. Ha a megadott határidőn belül nem érkezett be a fennmaradási kérelem, akkor az építésfelügyeleti hatóság lebontatta az épületet. A bökkenő a rendszerben csak annyi volt, hogy a fennmaradási engedélyhez szükséges tervdokumentációk, valamint a településképi vélemény beszerzése sok időbe telik. Sokkal többe, mint 30 nap. Ezért a gyakorlat az volt, hogy az építtetők/tulajdonosok benyújtottak egy hiányos fennmaradási kérelmet, letudva a jogszabályi kötelességüket, majd rögtön fél évre szüneteltették is az eljárást. Ez kérelmezői oldalról jó trükk volt, mert akkor sem kellett bontástól tartani, ha a fennmaradási engedélyezési eljárás megszűnt, azaz az építtető soha nem nyújtott be rendes fennmaradási tervdokumentációt. A régi szabályok szerint az elvárás ugyanis csak annyi volt, hogy az építtető nyújtsa be a fennmaradási engedély kérelmet, nem az, hogy szerezze is meg!

Ezt a trükközési lehetőséget szüntette meg a januárban életbe lépő szabályozással a jogalkotó. Ugyanis az új szabály szerint már nem lehet szünetelést kérni a fennmaradási engedélyezési eljárásokban. Cserébe viszont január 11-től az építtetőnek/tulajdonosnak hosszabb ideje, pontosabban 180 napja van arra, hogy összeszedje a fennmaradáshoz szükséges dokumentumokat, és benyújtsa a fennmaradási engedély kérelmet az építésügyi hatóságnak. A kérelmet az építtető vagy a tulajdonos is benyújthatja. Régebben a tulajdonos ezt csak akkor tehette meg, ha az építtető kiléte ismeretlen volt.

Változás az is, hogy az épület bontása ezután nemcsak akkor rendelhető el, ha nem kérik meg a fennmaradási engedélyt, hanem akkor is, ha az eljárás azért szűnik meg, mert a kérelmező nem pótolta a hiányzó dokumentumokat. 

Egyszerű bejelentésről is küld igazolást a hatóság

Az egyszerű bejelentéssel épülő lakóházak szabályai az elmúlt években gyakran változtak. Idén szerencsére nagy változás nem történt. Viszont végre megszületett az a szabály, amit már mindenki régóta várt: az elfogadott egyszerű bejelentésről kötelező igazolást küldenie az építésfelügyeletnek. Végre lesz egy hivatalos papír az építtetők kezében, hogy jogszerűen építik a házukat. Hurrá!

A 191-es kivitelezési jogszabály sem maradt ki a sorból

A kivitelezési kódex módosítására főként az Üvegkapu bevezetése miatt volt szükség, de ezen felül is történtek változások. Például a kivitelezés befejezését követően a fővállalkozó kivitelező az építési napló összesítő lapján arról is nyilatkozik, hogy a közműellátás szakszerűen biztosított, akkor is, hogyha közműszolgáltatás hiányában egyedi, szakszerű közműpótló berendezés létesült. (Az egyedi közműpótlók elhelyezésének lehetőségét nyár óta az OTÉK szabályozza.)

Az építésfelügyeleti eljárások új szabályai

Gyakran előfordult, hogy a panaszos szomszéd kérelmére az építésfelügyelet eljárást indított. Ez egy picit megváltozik januártól. Az építésfelügyelethez ezután is lehetőség van panaszt benyújtani, azonban építésrendészeti eljárás csak akkor lesz belőle, ha az építésfelügyelet kiment a helyszínre, és valóban jogszabálysértést állapít meg, vagy egy másik hatóság kéri az eljárás megindítását. Tehát hivatalból indítanak eljárást, és nem kérelemre. Mondjuk benne van a pakliban, hogy egyes bejelentések felett elsiklanak, de nem gondoljuk, hogy a jogalkotónak ez lett volna a célja az új szabállyal.

Forrás: 788/2021. kormányrendelet

Király Viktória