Kapható-e csok zártkerti ingatlanra is?

A belvárosi telekárak növekedése és a tiszta környezet iránti igény miatt sokan építkeznek a települések külterületein, zártkerti részeken. A szőlőkhöz épített korábbi présházak és pincék mellett teljes értékű lakóházak nőnek ki a földből. De vajon a jog szerint is teljes értékű lakóházak ezek? Kaphat például CSOK-ot a tulajdonos rájuk? 

Elméletben nincs akadálya annak, hogy egy zártkerti ingatlanra is igénybe vegyük az új lakások építéséhez igényelhető csok-ot, ám nem lesz egyszerű hozzájutni a támogatáshoz. 

A csokos „új lakás” fogalom

Az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó támogatások szabályait 16/2016-os kormányrendeletben találjuk. E rendelet bevezetőjében tisztázzák a fogalmakat (3.§). Eszerint új lakásnak azt az ingatlant nevezhetjük, ami megfelel a lakhatás feltételeinek, s az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel, vagy ilyen megnevezéssel vár bejegyzésre. 

A csok jogszabályban a „lakás“ elnevezés használatának további feltételei, hogy az ingatlan rendelkezzen:

• 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel – ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel
• fürdővel és WC-vel
• közműves villamosenergia-szolgáltatással
• egyedi fűtési móddal
• közműves szennyvízelvezetéssel, vagy ha nincs a településrészen közműves szennyvízelvezetés, akkor a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel történik
• közműves ivóvíz-szolgáltatással, vagy ha nincs közműves vízszolgáltatás, akkor a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van. 

Új szabály vonatkozik 2021-től a tetőtér-beépítésekre. Tetőtér-beépítés vagy emelet-ráépítés esetén korábban a támogatás feltétele az volt, hogy a ráépítés révén legalább két új lakás jöjjön létre (azaz önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező lakások). Ez 2021-től egyszerűsödött, már egy új lakás létrejötte is elegendő a támogathatósághoz. 

A „lakás“ minőség döntő feltétele tehát az ingatlan bejegyzési minősítése, minden más feltétel csak ez után következik.

Be lehet-e jegyezni zártkerti ingatlant lakóépületként?

Tény, hogy a zártkertekben épített ingatlanok többségét nem lakásként jegyzik be a nyilvántartásba, hanem gazdasági épületként vagy nyaralóként. Ez azért van, mert sok helyen a helyi szabályok nem engedik meg lakóházak építését ezekben az övezetekben. Sajnos azzal is számolni kell, hogy sok esetben ezek az épületek fordított sorrendben készülnek, mint kellene: egy bővítésnél, átépítésnél először a kőműves érkezik. Építész talán nem is látja az ingatlant, vagy csak valamikor az építés végén, amikor felmerül, hogy jó lenne hivatalossá is tenni valahogyan az eddig megépített részeket. 

Azt, hogy egyes építési övezetekben milyen ingatlanok hozhatók létre, az országos építési szabályzat írja elő (ez az OTÉK, a településrendezési követelményekről szóló 253/1997-es kormányrendelet). Az OTÉK azonban nem korlátozza a lakóházépítést a zártkertekben. Csak annyit jegyeznek meg a szövegben, hogy hétvégi házas övezetben 6 méteres magasságot meg nem haladó üdülőépületek hozhatók létre. A további tiltásról, pontosításról a helyi önkormányzatok döntenek. A helyi építési szabályzatban (HÉSZ) az önkormányzat teljesen meg is tilthatja, hogy az egyes övezetekben, például mezőgazdasági övezetekben lakóépületeket helyezzenek el. Ezért kell a trükközés, s ezért kell nyaralónak vagy gazdasági épületnek bélyegezni a nyilvánvalóan lakóház céljára készült épületet is. 

A nem lakóházként bejegyzett ingatlanok azonban bármennyire is teljesítik a lakhatás feltételeit, soha nem lehetnek hivatalosan lakóházak. Átminősíteni sem lehet őket, ha ezt a HÉSZ abban az övezetben nem engedi. S mivel a nyilvántartás adatai szerint ezek nem lakóházak, ezért ilyen ingatlanra nem lehet igénybe venni az otthonteremtési állami támogatásokat sem.

Ha a HÉSZ nem tiltja, akkor nincs baj

Megoldást akkor találhatunk a problémára, ha az adott településen lehet lakóházat építeni a zártkerti övezetben is. Ehhez a HÉSZ előírásait kell figyelembe vennünk. Ha lehet, akkor ott is felépíthető a családi ház, s arra is maradéktalanul igénybe lehet venni a csok-ot. Az sem lehetetlen, hogy egy meglévő nyaralót átminősítsünk lakóépületté, ha így szeretnénk rá igényelni a tetőtér-kialakítási támogatást. Azt kell megvizsgálnunk, hogy az épület maradéktalanul teljesíti-e a lakóépületekkel szembeni követelményeket, van-e akadálya az átminősítésnek (a követelményeket az OTÉK írja le). Ha az ingatlan nem felel meg az előírásoknak, akkor is van esély az átalakításra, esetleg bővítésre.

Erre a megoldásra olyan példát is találunk, melyet egyenesen a helyi önkormányzat kezdeményezett. Például 2019-ben a Tolna megyei Tamásiban az önkormányzat úgy módosította a helyi rendezési tervet, hogy a korábban üdülőterületként szereplő egyes térségek kertvárosias lakóterületi besorolást kaptak. Az önkormányzat ezt követően felhívta az üdülőtulajdonosok figyelmét, hogy sor kerülhet az ottani épületek rendeltetésmódosítására. 

Egy ilyen átminősítés két lépcsőben zajlik. Először egy településképi bejelentési eljárást kell lefolytatni. Az erre vonatkozó kérelemhez csatolni kell építész tervező által készített felmérési dokumentációt is (alaprajz, metszet, rövid műszaki leírás). Ez bizonyítja, hogy az épület megfelel az országos és a helyi előírásoknak is. Ezután a településképi eljárás kapcsán kiadott határozattal lehet kezdeményezni az új rendeltetés átvezetését az illetékes kormányhivatalnál.

A fentiektől egy kicsit eltérnek a bővítésre, korszerűsítésre, használt lakás vásárlására igényelhető falusi csok feltételei (17/2016 kormányrendelet). Ezt a támogatást a fentiektől eltérően tanya, birtokközpont területén, azaz kifejezetten külterületen is igénybe lehet venni, ha azon megfelelő lakóingatlan helyezkedik el.

Nagy Csaba