Ki a felelős, ha hibás az épület?

Melyik félnek lesz a hibája, ha egy tervezési baki miatt lesz baj az elkészült épülettel? A tervező kihagyott valamit, a kivitelező pedig szó szerint megépítette a házat a hiányos tervek alapján. Egy ilyen helyzetben néha nagyon nehéz eldönteni, hogy melyik felet terheli a felelősség. A hibás tervet készítő tervezőt, vagy a kivitelezőt, aki rosszul építette meg az épületet? Lehet-e a kivitelezőt hibás teljesítéssel vádolni, ha valójában pontról-pontra a terveken szereplő megoldásokat alkalmazta?

A kivitelező a terveket valósítja meg, az az elvárás vele szemben, hogy pontosan kövesse a tervező munkáját. Ha eltérésre van szükség, azt is jóvá kell vagy kellene hagyatnia a tervezővel és az építtetővel is. Ha tehát a terv hibás, akkor hibás lesz az épület is. De kié lesz a felelősség? A hibás tervet adó tervezőé vagy az azt megépítő kivitelezőé?

A tervező és a kivitelező viszonya

A tervező és a kivitelező sajátos viszonyban vannak egymással. Egymástól függ a munkájuk, közös terméket hoznak létre, holott egymással semmilyen szerződéses viszonyban nincsenek. Mindketten az építtetővel kötnek szerződést, egymástól függetlenül.

A Polgári Törvénykönyv az építtető felelősségévé teszi, hogy készíttesse el a terveket, és szerezze meg hozzá a szükséges hatósági engedélyeket is. A terveket a kivitelezőnek meg kell vizsgálnia. Neki kell benne megtalálnia az esetleges hibákat és hiányosságokat, és ezekre fel is kell hívnia az építtető figyelmét.

A valóságban ez a lépés gyakran elmarad. A kivitelező sokszor nem vizsgálja meg ilyen mélységig a terveket, nem veszi észre a tervek hibáit és hiányosságait. Pedig ezzel már nagy hibát követ el, hiszen ezt a kötelességet törvény írja elő számára. 

A kivitelezés tehát elindul, majd menet közben kiderülnek a hiányosságok. Fontos kérdés lesz a későbbiekben az is, hogy ezek a hiányok mire vezethetők vissza? Lehet, hogy a tervező eleve nem kapott megbízást annak a részletnek az elkészítésére. Más a helyzet, ha az ő figyelmetlensége okozza a hiányosságot. Például elfelejti jelezni, hogy vízzáró betont kellene alkalmazni, s emiatt később nedvesedni kezd az épület. 

Felelünk-e kivitelezőként a tervhibából adódó problémákért? 

Kivitelezői oldalról nézve jogosnak tűnik az a mentség, hogy a tervhibáért nem mi felelünk, hiszen nem mi készítettük a terveket, mi teljes egészében azt valósítottuk meg, amit kaptunk. Csakhogy nem feledkezhetünk meg a már említett törvényi előírásról. A Ptk. 6:252 § előírja a tervek megvizsgálásának a kötelezettségét. Így nem mentegethetjük magunkat, hiszen meg kellett vizsgálnunk a terveket. Ha a hiányosság a kivitelezés megkezdése után vált világossá, akkor pedig annak észrevétele után kell azonnal jelezni ezt a megrendelőnek. A Ptk. egy másik paragrafusa pedig azt írja elő, hogy a felek kötelesek egymást tájékoztatni a szerződés fennállása alatt felmerülő lényeges körülményekről. Ha az egyik fél ezt a kötelezettségét megszegi, akkor köteles a másik félnek az ebből eredő kárát megtéríteni (Ptk. 6:62 §).

Lefordítva ezt úgy kell értelmeznünk, hogy ha  nem szólunk a hiányosságról a megrendelőnek, hanem saját fejünk után menve valahogy megoldjuk a problémát, akkor az összes ebből eredő kárért mi leszünk felelősek. Az ilyen tájékoztatás elmaradása szerződésszegésnek minősül. 

Ezt a felelősséget növeli a kivitelezésről szóló kormányrendelet is. Eszerint a kivitelezési szerződés megkötését követően a kivitelező viseli a terv hiányosságaiért a felelősséget, ha az olyan hibából adódik, amit neki a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észre kell volna vennie (191/2009 kormányrendelet 3.§). Akkor mentesülhetünk a felelősség alól, ha bizonyítjuk, hogy az elvárható szakmai gondosság alapján a tervek hibáját nem ismerhettük fel.

Egy alkalommal például egy társasház lakások közötti falainak a hangszigetelő képessége nem volt megfelelő. A szakértő meg is állapította, hogy nem a szabványnak megfelelő vastagságú és anyagú elválasztó falakat építettek be. Ez tervezői hiba volt, de a bíróság szerint a kivitelezőnek az építésügyi szabványtól eltérő tervhibát észre kellett volna vennie.

Egy másik esetben egy irodaház építése során volt baj a tűzjelző rendszerrel. A villamos tervező egy korszerű füstérzékelőt tervezett be, ám hibásan. Egy üvegfal miatt nem működött, nem jelzett a rendszer. Itt a tűzjelző cseréjére volt szükség. Ezt a bíróság egyértelműen tervezési hibának minősítette, amit a kivitelező a legnagyobb szakmai gondosság mellett sem ismerhetett fel. 

Ha tehát a kivitelezőt a tájékoztatás elmaradása miatt lehet felelősségre vonni, a tervező egyértelműen a hibás teljesítésért kell, hogy feleljen, ha az érintett tervrészlet az ő hanyagsága miatt maradt ki a dokumentációból.

Közös felelősség is lehet

Van azonban itt egy harmadik lehetőség is: a Ptk. szerint ha a kárt többen okozzák, akkor a felelősségük egyetemleges. Ez azt jelenti, hogy nem kell vizsgálni, hogy a két fél közül a kárért melyik, milyen mértékben felelős. A megrendelő bármelyik felet beperelheti kártérítésért, s a perbe fogott félnek a teljes felelősséget vállalnia kell. Jogászok véleménye szerint egyébként a megrendelő akkor jár a legjobban, ha mindkét féllel szemben pert indít, s majd a bíróság megosztja közöttük a kártérítési felelősséget valamilyen arányban.

Ezt a lehetőséget a Kúria egy korábbi állásfoglalása is megerősíti. Az 54. sz. Jogegységi határozat szerint a „műszaki tervnek megfelelően elkészített létesítmény hibájáért a kivitelező kártérítéssel tartozik, ha a megrendelőtől kapott tervek hibáját felismerhette, a megrendelőt azonban erre nem figyelmeztette, vagy a munkát a jogszabály tilalma ellenére elvégzi. A közös károkozásra vonatkozó szabályok (…) szerint az így keletkezett kár a tervező és a kivitelező között megosztható, de a megrendelővel szemben a felelősségük általában egyetemleges.“ Egy hibás építés esetén tehát az építtető választhat: akár a tervezőt, akár a kivitelezőt, akár egyszerre mindkettőt is felelőssé teheti az elkövetett hibáért.

Közös károkozás esetén a kártérítés megoszlása több módszer szerint is lehetséges. A Ptk. szerint elsősorban annak alapján kell a kártérítést megosztani, hogy a felek milyen arányban felelősek a károkozásért. Ha ez nem állapítható meg, akkor „közrehatásuk alapján“ kell a felelősséget megosztani (például két kivitelező között úgy oszlik meg a kártérítés, hogy ki milyen arányban járult hozzá a feladat elvégzéséhez). Ha erre sincs lehetőség, akkor egyenlő arányban kell közöttük a kártérítést megosztani.

Perelheti-e a kivitelező a tervezőt?

Sok esetben a vita nem zárul le azzal, hogy a megrendelő kártérítést kap valamelyik féltől, például a kivitelezőtől. A kártérítésre ítélt kivitelező is perbe foghatja a tervezőt, ha egy hibás terv miatt vonták felelősségre. Hiszen az ő hibás építése a tervező hanyag munkájának volt a következménye. Akkor is érvényesítheti az igényét, ha ő maga sem úgy járt el, ahogyan kellett volna.

Eltérések a tervektől

Számos probléma forrása az is, ha a kivitelező kisebb-nagyobb mértékben eltér a kapott tervektől. Gyakori például, hogy olcsóbb anyagokat használ fel, mint ami a terven szerepelt, vagy a megrendelőnek valamilyen utólagos igényét teljesíti. Nem egy esetben a kivitelező arra hivatkozik, hogy a tervek hibásak, vagy hiányosak voltak, s ő csak korrigálta a problémás részeket. 

Egyszerű bejelentésnél a tervező akár teljesen távol is kerülhet az építés folyamatától, így alig van rálátása a tervek megvalósítására. Ma már a tervezői művezetés sem kötelező, ha magánszemély az építtető és saját lakhatását oldja meg a ház felépítésével. Épül egy ház egyszerű bejelentéssel. A tervező elkészíti a szabályos dokumentációt, átadja, s ettől kezdve nem lát rá, hogy az hogyan valósul meg. Az építtető nem kér tervezői művezetést – ehhez ma minden joga megvan, egyszerű bejelentésnél nem kötelező, ha magánszemély az építtető.

A kivitelező dolgozni kezd a kapott tervek alapján, eljön azonban egy pont, amikor egyszer csak ő jobban tudja. Mármint azt, hogy milyen megoldást kell alkalmazni egy problémára. A tervező már nincs ott, nem tud érvelni a saját megoldása mellett. A terveket tehát megváltoztatják, és egészen máshogyan építenek. Esetleg a megrendelő lát valami érdekeset egy ismerőse házánál, amit utólag ő is szeretne megvalósíttatni. Nem egy nagy változás, csak itt-ott kell hozzányúlni az építész munkájához. Esetleg faragni kell a költségeken mert elszálltak az anyagárak – máris kiváltunk néhány anyagot olcsóbbakkal, vagy egyszerűen kihagyunk elemeket és egyszerűbb megoldásokat alkalmazunk.

Ha el akarunk térni a tervektől, akkor a módosításokat természetesen dokumentálni kellene. Ez a szabály, de vajon mindenki megteszi? Ha egyszerű bejelentés alapján dolgozunk, akkor talán még építési napló se lesz, így az eltéréseket se kell előre bejelenteni vagy a naplóba feltölteni. Meg kell kérdezni a tervezőt, hogy egyetért-e a módosításokkal, például nincs-e valami olyan építési előírás, amibe az új változattal már beleütköznénk. Ha vezetjük a naplót, a kisebb módosításokat akkor is elég csak utólag feltölteni, de egyáltalán nem biztos, hogy ezt mindenki megteszi.

Bárhogyan is történik, a tervező néha kerülhet olyan helyzetbe, hogy szinte rá sem ismer utólag az ő tervei alapján született házra. Mit tehet vajon ebben a helyzetben, főleg, ha az épület már annyira vállalhatatlan, hogy legszívesebben a nevét is letörölné az iratokról?

Kivitelezés: a terveknek mindig a valóságot kell mutatniuk

Az építés csak a terveknek megfelelően történhet, épp ezért a terveknek mindig a valós állapotot kell mutatniuk. Ha nem kell a tervektől eltérést előre bejelenteni, e-naplóban dokumentálni, akkor is csak az a megoldás a szabályos, ha a változásokat a terveken is átvezetjük. Ha a szabályok szerint játszunk, akkor nem fordulhatna elő, hogy a tervező a valóságban már alig ismeri fel az általa rajzolt épületet. A gyakorlatban azonban a kivitelező nem mindig tartja magát a szabályokhoz. Ilyenkor csak a szerencsén múlik, hogy a felek megússzák-e építéshatósági bírság nélkül, hiszen a nem dokumentált eltérés jogszerűtlen építésnek minősül. 

Ilyen módosítások esetén  a tervező felelőssége akkor jelentkezik, ha az építtető szabályosan jár el, és legalább jelzi a tervezőnek, hogy el akar térni az eredeti változattól. Jobb esetben ez az eltérés előtt történik, és a tervezőnek van módja átgondolni, hogy egyetért-e a változtatással. Rosszabb esetben csak utólag értesül a változásról, amikor megkérik, hogy korrigálja már a terveket a valóságnak megfelelően. Ha hozzájárulását adja, akkor egyben a felelősséget is vállalja – a kivitelező már hiba esetén is nyugodtan hivatkozhat arra, hogy a tervező által jóváhagyott módon valósult meg a kivitelezés. Ezért inkább ne legyen automatikus a változások jóváhagyása!

Nagy Csaba