Olvasónk egy társasházat terveztetett a telkére, amiben a lakások mellett üzletek is lesznek. A tervek az érvényes szabályok szerint elkészültek. Viszont még az engedélyezés megindítása előtt a szomszédok tudomására jutott a beruházás, akik most mindent megtesznek azért, hogy az épület ne épülhessen meg. Mit tehet ilyenkor az építtető? Kérhet valamilyen kártérítést, ha meghiúsul a beruházása?
Olvasónknak, mint beruházónak a kezében vannak egy társasház tervei. Az építési engedélyezés viszont még nem indult el, tehát nincs hivatalos papírja arról, hogy megépítheti a házat. A szomszédok viszont már ebben a fázisban is tiltakoznak az építkezés ellen. Mi a megoldás?
Ahhoz, hogy egy épület megvalósulhasson, a terveknek számos szabálynak meg kell felelniük. Először is az országos és a helyi építési szabályoknak (OTÉK és HÉSZ). Másodszor pedig az épület külsejének illeszkednie kell a településképi szabályokhoz (TAK és TKR). Társasház esetében a településképbe illeszkedést a főépítész is megvizsgálja. Ezután jöhet csak majd a hatósági engedélyezés.
Mi legyen a szomszédokkal?
Nagyobb beruházásnál, mint amilyen egy társasház, érdemes már a kezdet kezdetén egyeztetni a szomszédokkal is, és nem csak a hatóságokkal. Ez természetesen nem kötelező, de valószínűleg hosszú távon kifizetődő. Ha már a tervezési fázist megelőzően egyeztet a beruházó a szomszédokkal, akkor nagyobb az esély, hogy olyan tervek készülnek, amik a szomszédoknak is tetszenek. A bírósági gyakorlat ugyanis egyértelműen azt támogatja, hogy a szomszédos ingatlanon építkező olyan építési módot válasszon, ami figyelemmel van a helyi környezet sajátosságaira és nem okoz a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat.
Persze ez nem azt jelenti, hogy ha Mari néninek nem tetszik a társasház, akkor nem valósulhat meg a beruházás. Ennél azért nyomósabb indok kell, hogy elkaszálják az ügyet a szomszédok. Olvasónk esetében viszont dörzsölt szomszédokról van szó, akik tudják, hogyan kell megakasztani egy beruházást. A szomszédok összefogtak, és problémájukkal az önkormányzathoz fordultak, ahol a társasház megépítésének ellehetetlenítését kérték a helyi építési szabályzat és a településképi rendelet módosításával. Helyesen jártak el? Igen. Hiszen a kérésnek megfelelően az önkormányzat módosíthatja a HÉSZ-ben például a megengedett maximális építménymagasságot vagy a kialakítható lakások számát. Akkor pedig az elkészült tervek mehetnek a kukába, vagy legjobb esetben is át kell dolgozni őket.
Gyakran az is előfordul, hogy amíg az önkormányzat a rendeleteket módosítgatja, változtatási tilalmat rendel el. Azaz jegeli az építkezéseket azokon a telkeken, ahol módosítják az építési szabályokat. Egy beruházó ilyenkor patthelyzetbe kerül: nem adhat be engedély kérelmet a telkére, és a tervezéssel sem tud haladni. Nincs más megoldás, ki kell várnia amíg elkészül az új HÉSZ. Ez nagyvárosoknál akár éveket is jelenthet. A meghiúsult tervekre semmilyen kártérítés nem jár a beruházónak, csak tanulópénz…
A beruházó egyetlen reménye az lehet, hogy az önkormányzat nem tesz eleget a szomszédok kérésének, és a HÉSZ-t valamint a TKR-t változatlanul hagyja. Ha nem változik a szabályozás, elindulhat az engedélyezés.
Ha már van engedély
Más a helyzet, ha már építési engedélye van az épületnek, és az építkezés megkezdésekor kezdenek morgolódni a szomszédok. Építési engedélyt ugyanis akkor kap egy épület, ha a megfelel a HÉSZ-nek és a településképi rendeletnek. Ha már van engedély, akkor hiába fordulnak az önkormányzathoz a szomszédok, az már nem tud mit tenni. Ha ugyanis az engedélyezés után változik a HÉSZ vagy a TKR, az nem gond beruházói oldalról. Épületek építésekor az az ökölszabály, hogy egy épületnek az építéskori vagy a jelenleg érvényben lévő szabályok közül valamelyiknek kell megfelelnie. Az már teljesen mindegy, hogy melyiknek. A szomszédok már csak bírósági úton kérhetnek jogorvoslatot a kellemetlen építésre.
Király Viktória
