Ma már 35 négyzetméter hasznos alapterület alatt építési engedély nélkül építhetők melléképületek. Ez alapvetően jól hangzik, igaz? Valóban, első látásra könnyebbséget jelenthet, de mindig van egy de. Itt is. Ugyanis hiába nem kell engedély, egy sor szabálynak akkor is meg kell felelni, hacsak nem akarunk milliós károkba belefutni. Jenei Vivien építész-tervező vezet minket végig a buktatókkal teli jogi dzsungelen.
Ma már azt határozzák meg, mire kell engedély
2024. októberében változtak az építésügyi jogszabályok. Korábban úgy hangzott a paragrafusba foglalt útmutatás, hogy mire nem kell engedély, ezzel szemben most azt tárgyalja a jogszabály, hogy mire kell. Első hallásra ez logikusabbnak, konkrétabbnak és nyilvánvalóbbnak tűnik, de nem az. Akadnak ugyanis olyan épülettípusok, amik jóformán semmilyen kategóriához sem tartoznak – magyarázza Jenei Vivien, aki tervezőként számos problémás helyzetekkel találkozott.
A helyi szabályokat is ismerni kell
És hogy tovább bonyolítsuk a dolgokat: nemcsak egy jogszabályt kell ismerni. A helyi sajátosságokra is figyelni kell. Azaz mindig az adott helyre vonatkozó helyi építési szabályzatban foglalt elvárásokat kell alapul venni, amik tovább szűkíthetik a lehetőségeket.
35 négyzetméter hasznos alapterületig bizonyos magasságig nem kell engedély (lapos tetőnél 3,5 méter párkánymagasságig, magas tetőnél 4,5 méter gerincmagasságig). Eddig rendben is vagyunk, de máris jön a következő lépés: a többi jogszabálynak is meg kell felelni. Például az épületnek építési helyen belül kell lennie. Gyakori eset például, hogy a hőn áhított garázs az oldal- vagy előkertbe kerül. Ezek a helyek a legtöbbször nem minősülnek építési helynek, azaz ide nem lehet építeni. A hátsó kertbe pedig nem életszerű… Hangsúlyos, hogy ez a legtöbb helyen így van, de a helyi építési szabályzat az, ami minden esetben mérvadó, és kikerülhetetlen.
Szintén a helyi szabályok fogják meghatározni a beépíthetőséget. Például adott egy 1000 négyzetméteres telek, s az ott lakók nagyon vágynak egy 30 négyzetméteres garázsra. 35 négyzetméter hasznos alapterület alatt vagyunk, nem kell engedély. Azt gondolnánk, hogy nem állhat semmi a megvalósítás útjába, de stop! A helyi szabály szerint a telek 15%-a építhető be, azaz bruttó 150 négyzetméter építhető rá. Márpedig ha a telken álló házunkkal már kihasználták ezt a beépíthetőséget, akkor egyetlen picurka garázs sem építhető. Ugyanígy figyelni kell a zöldterület arányára, hogy csak egy újabb momentumot ragadjunk ki.
Mi újság a bővítéssel?
35 négyzetméter alatt a bővítés sem engedélyköteles, ha nem lakóépületet bővítünk. Mondjuk, hogy van egy 25 négyzetméteres nyaraló. Ha kilenc négyzetméterrel akarná a megrendelőnk bővíttetni, az simán belefér, teljesen rendben van. De nem a bővítés, hanem az egész épület összes hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 35 négyzetmétert, szóval duplázni már például nem lehet engedély nélkül. (És a beépítettség mértékét még nem is vettük alapul…) Az összterület a kulcs, hiába gondolják sokan, hogy a 100 négyzetméteres házuk simán bővíthető engedély nélkül egy 30 négyzetméteres fáskamrával. Nem. Ehhez már egyszerű bejelentés kell.
Lehet, hogy be is kell jelenteni
A másik gyakori buktató, amiben rengetegen buknak meg, hogy bár nem kell az engedély, de ez nem jelenti azt, hogy településképi bejelentésre sincsen szükség. Helyileg változó, hogy mit kell vagy nem kell bejelenteni. Érdeklődjük meg az önkormányzatnál, vagy nézzük meg a helyi szabályokat!
Az ejnye-bejnye nem petákba kerül!
Vivien rögtön egy saját példát hoz arra, hogy mennyire nem babra megy a játék. Egy ismerőse felhúzott az üres telkére egy dupla garázst. Nem zárójelben a korlátokat is meghaladta, de nem ezért bontatták le. Igen, előre lelőjük a poént: a büntetés bontatás volt. Azért nem maradhatott a garázs, mert melléképületként szerepelt, ám a telek üresen árválkodott lakóépület nélkül. Márpedig az ottani helyi építési szabályzat nem kertelt, kimondta, hogy csak ott épülhet melléképület, amely helyrajzi számon lakóépület is áll. Ott nem állt, úgyhogy a garázs sem állhatott tovább.
A büntetés hatálya a megelőző tíz évet öleli fel, szóval ha történetesen tizenegy éve vettünk egy telket, amin áll egy romos házikó, ami sehova nincsen bejelentve, akkor nem kell bírságolástól tartani. De hogy visszatérjünk napjainkba, a CSOK esetében például szigorúan vizsgálják, hogy a földhivatali térképmásolaton található információk megfelelnek-e a valóságban látható tényeknek, és ha nem, akkor borulhat az egész mutatvány. Nem érdemes tehát ügyeskedni, mert amúgy is mindig akadnak figyelő szemek. A garázsos példánál a szomszéd döntött úgy, hogy bejelenti az esetet.
Horváth Nikoletta
