Mikor és milyen műszaki ellenőr kell?

Kié a felelősség, ha hanyag a műszaki ellenőr?

A jogszabályok rengeteg olyan feladatot adnak az építtetőnek, amivel nem biztos, hogy boldogul. Ezért van a műszaki ellenőr. Van, amikor kötelező megbízni, és van, amikor az építtető önkéntes alapon, saját jól felfogott érdekéből alkalmazza. Igen ám, de vannak olyan műszaki ellenőrök, akik nem végzik rendesen a munkájukat, nem mennek ki rendszeresen ellenőrizni az építést. Ki felel ilyenkor a kivitelezési hibákért? Az is probléma szokott lenni, hogy csak egy általános műszaki ellenőr van, aki leokézza a gépészeti és elektromos munkákat is. Rendben van ez így? Összefoglaltuk, hogy mikor kell műszaki ellenőr, mik a feladatai, és hogy mikor kell szakági műszaki ellenőrt megbízni.

A műszaki ellenőr az építtető embere. Azért van, hogy az építtető válláról műszaki szakemberként levegye a terhet. Ugyanis a jogszabályok rengeteg olyan feladatot adnak az építtetőnek, amikhez nem ért. Például az építtetőnek kell ellenőriznie, hogy az eltakarásra kerülő részek a tervek szerint valósultak-e meg, műszakilag is rendben vannak-e. Ez azt jelenti, hogy Sanyi, a tulaj kimegy az építkezésre, és megnézi például, hogy rendben van-e az alap vasbeton szerkezete vagy hogy a vízvezetékeket jó helyre építették be. Most képzeljük el Sanyit, aki amúgy kiváló pénzügyi szakember, de műszaki rajzot még életében nem látott, hogy ellenőrzi a terv szerinti vasalás meglétét. Meg tudja állapítani, hogy mindenhol megfelelő-e a betontakarás és a vastávolság? Nem biztos, és ez még csak a ház alapja. Ezért Sanyinak érdemes akkor is műszaki ellenőrt megbíznia, ha azt amúgy nem teszik kötelezővé a jogszabályok.

Persze ez az építtető oldala. A kivitelezőket más kérdések foglalkoztatják. Kit érdekel, hogy Sanyi nem ért az építésügyhöz? Okézza már le a munkát, és hadd folytassuk a dolgunk. Sajnos ez nem ilyen egyszerű. Kezdjük az elejéről!

Mikor kötelező műszaki ellenőrt megbízni?

Műszaki ellenőrt bármilyen kivitelezéskor meg lehet bízni. Viszont van, amikor kötelező.

Az építtetőnek kötelező műszaki ellenőrt megbíznia, ha e-naplós kivitelezésről van szó és az alábbiak közül legalább az egyik teljesül:

– több fővállalkozó kivitelező dolgozik az építkezésen (nem generállal kiviteleznek),

– közbeszerzéses beruházásról van szó,

– a kivitelezés nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásnak minősül (pl.: autópálya, sportcsarnok építés),

– műemléki épületet újítanak fel,

– fedezetkezelő működik közre.

Tehát ha nincs e-napló, akkor nem kötelező a műszaki ellenőr alkalmazása akkor sem, ha nem generállal, hanem több fővállalkozó kivitelezővel építünk. Ez a kérdés az egyszerű bejelentéses lakóházaknál érdekes, amikor a házat természetes személy saját lakhatására építi. A szabályozás szerint ilyenkor nem kell e-naplót vezetni, azaz elvileg akkor sem kötelező műszaki ellenőrt megbízni, ha a ház nem generállal épül.

Mikor kell e-naplót vezetni?

– ha van kiviteli terv,

– ha építési engedélyes az építés,

– ha egyszerű bejelentéses lakóházaknál vállalkozás az építtető,

– ha egyszerű bejelentéses lakóházaknál magánszemély az építtető, de eladásra épít, 

– (CSOK-os házaknál a bank kérheti az e-naplót).

Az, hogy legyen műszaki ellenőr egyértelműen az építtető feladata. A kivitelezőnek ehhez semmi köze. Csak az építtetőt büntetik akkor is, ha a jogszabály előírja, hogy kötelező műszaki ellenőrt alkalmazni, de az építtető erről nem gondoskodik.

Megjegyzés: Generálkivitelezés esetén nem kötelező a műszaki ellenőrzés, még a nagyobb építkezéseken sem. Se építész műszaki ellenőrt, se szakágit nem kell alkalmazni, akkor sem, ha van szakági kiviteli terv. (Kivéve persze a közbeszerzéses beruházásokat, a nemzetgazdaságilag kiemelt ügyeket, műemlékeket stb. Ezeknél kell műszaki ellenőr akkor is, ha generálkivitelező van.)

A műszaki ellenőr feladatai

A műszaki ellenőr az építtetőt képviseli a kivitelezés helyszínén, a szerződés megkötésétől egészen a végszámla kiegyenlítéséig. Gyakorlatilag minden is a feladata:

– ellenőrzi, hogy a kivitelezés a terveknek megfelelően történik,

– az építmény kitűzésének ellenőrzése,

– geotechnikai, környezetvédelmi és egyéb felmérések, vizsgálatok megtörténtét ellenőrzi,

– az e-napló ellenőrzése, 

– az e-napló bejegyzések és egyéb jegyzőkönyvek ellenjegyzése, észrevételezése,

– a kivitelezési hibák, hiányosságok, eltérések feltüntetése az e-naplóban,

– a tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére,

– az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzése, 

– a kivitelezők munkájának összehangolása,

– a műszakilag indokolt további vizsgálatok meghatározása, az ellenőrzések és a vizsgálatok adatainak, valamint a szükséges intézkedések bejegyzése az építési naplóba,

– az átadás-átvételi eljárásban való részvétel,

– ellenőrzi a beépített anyagokat (teljesítménynyilatkozatokat is),

– az építési technológiával összefüggő biztonsági előírások betartásának ellenőrzése,

– a saját munka dokumentálása az e-naplóban,

– műszaki kérdésekben az építtető döntéseinek előkészítése, 

– műszaki kérdésekben javaslattétel (pl. szakértő bevonására),

– pénzügyi elszámolások, felmérések ellenőrzése,

– teljesítésigazolás kiállítása és átadása vagy megküldése a fővállalkozó részére, rögzítése az építési naplóban,

– a kivitelezői szerződésben meghatározott vállalkozói díj és a számlázható összegre tett javaslat eltérése esetén az eltérés indoklása.

Ki nem lehet műszaki ellenőr?

Persze bárki nem lehet műszaki ellenőr, akkor sem, ha megvan a szakértői papírja. A szakmagyakorlásról szóló rendelet foglalja össze az összeférhetetlenségi szabályokat. Nem lehet az adott kivitelezésen műszaki ellenőr, aki:

– a kivitelezés helyszíne szerinti építési/építésfelügyeleti hatóság dolgozója,

– a kivitelező embere (anyagbeszállító, FMV, szakértő),

– az FMV, kivitelező, műszaki szakértő, anyagbeszállító közeli hozzátartozója.

Mikor kell szakági műszaki ellenőr?

Oké, eldöntöttük, hogy kell műszaki ellenőr. Most már csak az okozhat fejtörést, hogy tulajdonképpen hány műszaki ellenőrre van szükség. Elég egy általános építész műszaki ellenőr? Vagy kell szakági villamos/gépész műszaki ellenőr is? 

Alapszabály, hogy szakági műszaki ellenőrt akkor kötelező megbízni, ha szakági kiviteli tervek készültek. A kiviteli tervhez kötött építéseknél tehát mindenképpen kell szakági műszaki ellenőr is, hiszen a kivitelezési dokumentációnak minden esetben kötelező részei az épületgépészeti és épületvillamossági kiviteli tervek. Ugyanez a helyzet építési engedélyes esetekben is, hiszen az engedély mellé kell a kiviteli terv. Itt van azonban egy kivétel. Ha az engedélyezési dokumentációban a gépész/villamos tervező nyilatkozik, hogy nem szükséges szakági kivitelezési terv. Ha nincs szakági kiviteli terv, akkor nem kell szakági műszaki ellenőr sem. De ez az eset elég ritka.

A legnagyobb dilemma mindig az egyszerű bejelentéses lakóházaknál van. Itt mindig az a kérdés, hogy mikortól beszélhetünk kiviteli tervekről. Nos, ma azt mondja a szabályozás, hogy az egyszerű bejelentéses lakóházak egyszerű bejelentési dokumentációja egyben kivitelezési dokumentáció is. Ennek a dokumentációnak a műszaki leírás része kell, hogy tartalmazzon gépész és villamos munkarészt is, amit az építész is elkészíthet. Ha az építész készíti el a gépész és villamos munkarészeket, elég lesz az építész műszaki ellenőr. Sőt elvileg akkor is, ha ezeket a munkarészeket nem az építész, hanem szakági tervező készíti. Sajnos azért csak elvileg, mert egységes tájékoztatás híján megyénként eltérően járhatnak el az építésfelügyeletek. Azaz van, ahol kérhet szakági műszaki ellenőrt az építésfelügyelet.

Viszont az biztos, hogy ha az egyszerű bejelentési dokumentáción felül készül “rendes”, 191-es szerinti kiviteli terv, akkor ez esetben is szükség lesz szakági gépész és villamos műszaki ellenőrökre (is).

Hanyag műszaki ellenőr: a megoldás a jó szerződés

Olvasónk arról panaszkodott, hogy elszaporodtak azok a műszaki ellenőrök, akik nem végzik el rendesen a munkájukat, de felveszik a pénzt. Mit lehet tenni ilyenkor? Hányszor kell kijönnie a műszaki ellenőrnek? És ha nem jön ki, akkor mennyire az ő felelőssége az elszúrt kivitelezés? Vagy ilyenkor is a tervező/kivitelező felel a hibákért?

A műszaki ellenőr pontos feladatait a megbízási szerződésbe kell beleírni. A szerződést írásban kell megkötni. A műszaki ellenőr megbízási szerződését a Polgári Törvénykönyv és a 191/2009-es kormányrendelet szabályozza. 

A megbízási szerződésbe bele kell írni a következőket is:

– a műszaki ellenőri ellenőrzés gyakoriságát,

– az építési naplóba történő bejegyzés gyakoriságát,

– az e-napló bejegyzésről az építtető tájékoztatásának módját,

– az általános feladatokon túl az építtető külön elvárásait, felhatalmazását.

Tehát, ha építtetőként azt szeretnénk, hogy a műszaki ellenőr 3 naponta jelenjen meg az építkezésen, és erről e-napló bejegyzés is szülessen, azt bele kell írni a szerződésbe! 

Ha nem végzi el a feladatát a műszaki ellenőr

Azért is fontos a jó megbízási szerződés, mert abban tudjuk meghatározni azokat a feltételeket is, amik biztosítékot jelentenek az építtetőnek, ha hanyag műszaki ellenőrrel hozta össze a sors. Az egyik ilyen pontja a szerződésnek a szerződési biztosítékok. Ide tartozik például az, hogyha ha a műszaki ellenőr nem végzi el a feladatait nemhogy fizetséget nem kap érte, de még neki kell fizetnie. Például meghiúsulási kötbért kérhet az építtető, ha a műszaki ellenőr nem jelenik meg rendszeresen az építkezésen vagy elmulasztja feladatait. A meghiúsulási kötbér beszámítható a műszaki ellenőr még ki nem fizetett díjába. Azaz ha nem végzi el a feladatait, kevesebb pénzt kap. Vagy egyáltalán nem kap pénzt.

Ugyanúgy a műszaki ellenőr megbízási szerződésében kell rögzíteni a szerződés felmondásának feltételeit is. Hanyag műszaki ellenőr esetében akár azonnal is felmondható a szerződése.

Ha van műszaki ellenőr, akkor is a kivitelező felelős a munkájáért 

Az oké, hogy az építtető nem fizet a műszaki ellenőrnek, mert az nem végzi a dolgát, de lássuk mi a helyzet a kivitelezővel! Például mit lehet tenni kivitelezőként, ha tudjuk, hogy van műszaki ellenőr, de azt nem láttuk már hetek óta? Dolgozunk tovább, és ha a végén kiderül, hogy valamit elszúrtunk mossuk kezeinket? Hát sajnos ez nem így működik. Fontos tudni, hogy a műszaki ellenőr hiába szakemberként képviseli az építtetőt, a jogszabályok és a bírósági gyakorlat szerint ugyanúgy laikusnak tekinthető egy építkezésen. Tehát a kivitelező válláról egyáltalán nem veszi le a terhet. Attól, hogy van műszaki ellenőr még a kivitelező felel a munkájáért. Hibás kivitelezésért ugyanúgy a kivitelezőt szedik elő és nem a műszaki ellenőrt! A műszaki ellenőr ennek ellenére azért jó ha van, mert lehet jófej, és felhívhatja az esetleges hibákra a kivitelező figyelmét, de nem tartozik felelősséggel ezért. A kivitelező érdekeit a felelős műszaki vezető képviseli. 

Ugyanígy a tervezési hibákért sem felel a műszaki ellenőr. Viszont itt is igaz a mondás, hogy több szem többet lát. A műszaki ellenőr felhívhatja a tervező figyelmét az esetleges tervezési hibára. A hibát pedig még kivitelezés előtt javítani lehet.

Király Viktória