Minden idők egyik legmacerásabb pályázata?

Hatalmas az érdeklődés az otthonfelújítási pályázatra, de a kérdés is rengeteg ezzel kapcsolatban. Ember legyen a talpán, aki átlátja, hogy mire kell figyelni, akár pályázni akarunk, akár kivitelezőként vennénk részt a munkában. Csak a pályázati kiírás 140 oldal.

A rendelkezésre álló 108 Mrd keretösszeg mintegy 20 ezer lakás energetikai korszerűsítésére elegendő, ehhez képest a jogosultak száma elérheti akár az egymilliót is. Egyáltalán nem biztos tehát, hogy minden pályázó nyerni is fog. A támogatással az épületek hőszigetelését, a külső nyílászárók cseréjét, a fűtés- és a használatimelegvíz-rendszer korszerűsítését lehet finanszírozni. Idén decemberig felhasználható még gázkazáncserére és hozzá kapcsolódó kéménybélelésre is, utána már csak hőszivattyú beépítésére. A pályázat nehézségiről, az elvárásokról és dokumentumokról Molnár-Simon Tímea pénzügyi szakértővel, Varga Márton energetikussal és Varga Dezső projektmenedzserrel beszélgettünk.

Ellenőrizzük le, hogy az ingatlan megfelelő-e a pályázatra!

Mielőtt árajánlatot adnánk kivitelezőként a munkára, vagy mielőtt tulajdonosként nagy lelkesen elkezdenénk összeállítani a pályázati anyagot, az első és legfontosabb, hogy ellenőrizzük le, hogy az adott ingatlan megfelel-e a követelményeknek: azaz a ház 1990. december 31. előtt épült, a használatbevételi engedélyt e dátum előtt kapta meg.

Nézzük meg azt is, hogy milyen a földhivatali besorolása! A pályázati felhívás 9. oldalán a következőt olvashatjuk: „…a földhivatali ingatlan-nyilvántartásban belterületi-, külterületi-, zártkerti kivett lakóház besorolású, szabadon álló családi ház, sorházi családi ház, ikerház bejegyzett, életvitelszerűen lakott ingatlan.” Tehát lakásokra vagy olyan sorházakra, amelyek társasházzá alakultak nem vonatkozik ez a pályázat.

Számolja ki az energetikus!

A következő lépés, hogy kell egy energetikus, aki felméri a ház jelenlegi energetikai állapotát. Lehet, hogy a ház ’90 előtt épült, de azóta már biztosan történtek felújítások. Az energetikus meg tudja mondani, hogy további szigeteléssel, nyílászáró-cserével, a fűtési rendszer korszerűsítésével elérhető-e a 30%-os energiamegtakarítás, amit a pályázat elvár. Ha nem, akkor nem érdemes heteket ülni a papírokon. Kivitelezőként pedig amíg a megbízó nem mutatja be nekünk az energetikai számítást, amin kerek perec le van írva, hogy a kötelező 30%-ot hogyan lehet elérni az adott ingatlanon, addig még árajánlatot se adjunk! Saját magunkat védjük vele.

Nem kell minden kivitelezőnek energetikus

Megdöbbentő pontja volt a kivitelezői regisztrációs felhívásnak, hogy a kivitelezőktől elvárta energetikai tanúsító foglalkoztatását. Ám szakértőnk szerint ez nem minden kivitelezővel szemben elvárás, csak akkor, ha a kivitelező az energetikai tanúsítást is vállalja. Ez esetben kell rendelkeznie “saját” energetikussal. És itt sem kötelező felvenni alkalmazásba, elég, ha megbízunk egy energetikai tanúsítót, de alvállalkozónk nem lehet.  Ám szakértőnk szerint jobb, ha a megbízó “hozza” az energetikust, és ő készítteti el a számítást. Az energetikusnak ugyanis függetlennek kellene lenni, s a megbízó érdekeit képviselni.

Ne csak a 30%-ra figyeljünk, hanem az energetikai követelményekre is!

A pályázati kiírás nem sokat hivatkozik az energetikai jogszabályra, de az a kiírásától függetlenül is mindig érvényes, tehát vonatkozik az összes felújításra. Ha jelentős felújítás történik egy épületen, akkor a fajlagos hőveszteségtényezőnek és az összesített energetikai jellemzőnek is meg kell felelnie a követelményeknek. (Az számít jelentős felújításnak, ha a munka érinti a határoló felületek 25%-át.) Ez a 30 százaléktól teljesen független. Így elképzelhető olyan helyzet, hogy valakinek a keretébe csak a külső hőszigetelés férne bele, s bár ezzel a 30 százalék megvan, de a jogszabálynak való megfelelés nincs meg. Ilyen esetben további beruházást is meg kell valósítania az ügyfélnek.

– A padlás- vagy a pincefödém-szigetelés önmagában nem elegendő a 30%-hoz. Nagyon sokszor az sem, ha valaki kizárólag gépészeti felújítást szeretne. Ezek mellé jó eséllyel még más munkát is el kell végezni, hogy elérjük a bűvös 30%-ot – azokkal viszont már bele fog csúszni a beruházás a jelentős felújításba is. Ezért fontos, hogy az energetikus tisztában legyen az új energetikai jogszabállyal, tanúsító szoftverrel és minden egyéb pályázati követelménnyel is, mert ez nem csak egy lakáseladáshoz készülő tanúsítvány lesz – magyarázza Varga Márton, az Energiamernok.hu tulajdonosa.

Több energetikus egyébként azon a véleményen van, hogy az Otthonfelújítási Program részleges (szakaszos) felújításnak minősül, így nem kell megfelelni az energetikai jogszabálynak. De ez nem így van. A MFB  is azt a választ küldte megkeresésünkre, hogy meg kell felelni az ÉKM rendeletnek, és ezt az energetikus fogja vizsgálni. S bár az energetikusi nyilatkozatból kikerült ez a pont, nekik nyilatkozat nélkül is meg kell felelniük a tevékenységüket szabályozó rendeletnek.

Hitel nélkül nem lehet – hitelképes a beruházó? 

Arról már korábban is írtunk, hogy hogyan alakulhatnak a pénzügyek, ki mennyi támogatást kaphat és hogyan. A maximum beruházási összeg 7 millió forint lehet. Ennél többet is költhet felújításra a megrendelőnk, de attól még nem fog nőni a támogatás. – A támogatás három részből áll: önerő, vissza nem térítenő támogatás és kamatmentes hitel. Az önerőnek minimum a beruházási összeg 1/7-dének kell lennie. Ha 7 milliós költségvetési összeget vesszük figyelembe, akkor legalább egymillió forint önerőnek kell meglennie.

Gyakori kérdés szokott lenni, hogy hitel nélkül lehet-e támogatást kérni. Nem lehet, a hitel kamatmentes, s akár egy összegben, előtörlesztési díj nélkül vissza lehet fizetni. A támogatás mértéke 2,5-3,5 millió forint lehet járástól és a pályázó (és adóstársa) jövedelmétől függően. Ha az egy főre jutó együttes jövedelem átlaga meghaladja az 511 810 Ft-ot, akkor csak 2,5 millió Ft támogatást kaphatnak, ha viszont nem éri el a 295 275 Ft-ot, akkor a legmagasabb, 3,5 millió Ft-os támogatást kaphatják meg függetlenül a járás besorolásától.  Ha a korszerűsítéssel 40%-os energetikai hatékonyságjavulást érnek el, akkor további 5% vissza nem térítendő támogatásra jogosult a pályázó, ami azt jelenti, hogy a vissza nem térítendő támogatás akár 3,675 millió Ft is lehet – összegezte a pénzügyi lehetőségeket Molnár-Simon Tímea. A kamatmentes hitelt egyébként 12 éves futamidőre lehet felvenni, aminek az átlagos törlesztőrészlete 14-25 ezer Ft között mozog.

Még mindig nem mindenhol egyértelmű a kiírás 

Több szakember véleménye az, hogy a pályázati kiírás kissé elhamarkodott és elnagyolt volt, ezért változtattak „menet közben”. Próbálták az első hét tapasztalatai alapján egyértelműsíteni a dolgokat, mert nagyon-nagyon sok kérdés érkezett hozzájuk, illetve nagyon sok hiba is volt a dokumentumokban (pl. a költségvetés Excelben is, amit ki kellett tölteni). A július 24-i változással sokmindent pontosítottak, de még mindig maradtak kérdések. Pl. az energetikai számításokkal kapcsolatban is vannak eltérések. – Még nem tudjuk, hogyan fogják kezelni a bankok, hogy mi, az energetikai számításoknál mindig a belső felületekkel számolunk, az energetikai tanúsítványban is a belső lehűlő felületek négyzetmétere szerepel, miközben az ajánlatban a kivitelező kívülről szigeteli a házat, így ott a külső felületek szerepelnek. A kettő között 8-10%-os eltérés lehet! – fogalmazta meg az egyik legfontosabb kérdést Varga Márton.

Regisztráljunk, vagy nem kell? 

Ha kivitelezőként regisztrálunk, akkor a regisztráció követelményeinek kell megfelelni, amelyek ez esetben szigorúbbak, mint azoknál, akik nem regisztrálnak (pl. két lezárt üzleti év, nyereséges működés). Az előleglehívás viszont azoknak kedvez, akik regisztráltak: akkor a beruházási összeg akár 75%-át is lehívhatjuk előlegként, míg a nem regisztráltak csak az 50%-át. Ha viszont többszereplős a kivitelezés, akkor az előleg lehívása sokkal bonyolultabb folyamat. Ki hívja le, kinek mennyit kell adni?

Árajánlatok

Az árajánlatok elkészítése is macerás. A kiírásban pontosan meghatározzák, hogy minek kell benne lennie. Az árajánlatot a tervezett állapotra vonatkozó energetikai számításban meghatározott műszaki tartalomra kell készítenünk.

– Tapasztalatunk szerint nem állnak rendelkezésre tervek az ebben a korszakban épült házakról, vagy ha vannak tervek, azóta több módosítás is történt, ezért roppant fontos a helyszíni felmérés – mondta Varga Dezső. Ám ha teszem fel, három különböző vállalkozótól szeretne valaki árajánlatot kérni, és a helyszínre hívja mindegyiket, akkor nagy a valószínűsége annak, hogy három, paramétereiben is teljesen különböző árajánlatot fog kapni, amelyek nem lesznek összehasonlíthatók. Célszerű előbb egy árazatlan árajánlatkérőt összeállítani az elvégzendő munkákról, beszerzendő anyagokról és azt elküldeni a három vállalkozásnak. Az azonos paramétereket tartalmazó ajánlatkérőre már összehasonlítható adatok érkeznek.

Előfordulhat, hogy az árajánlatunkban és a vállalkozási szerződésünkben meghatározott költségek teljes mértékben nem számolhatók el a támogatási felhívás szerint. Ekkor meg kell bontani a költségeket elszámolható és nem elszámolható összegekre. Például ha nem csak hőszigetelés történik, hanem bővítés vagy átalakítás is, akkor ezek a tételek külön számlákon szerepeljenek. (Ebben az esetben az energetikai számítások is változnak 3  helyett 4-re lesz szükség a bővítés miatt.)

A kivitelezői nyilatkozatban, amit szintén ki kell töltenünk, már szerepelnek azok a termékek, amelyeket majd beépítünk, felhasználunk. Ezeket az ÉMI oldalán szereplő kulcstermékekből kell választani. – A bank csak kulcstermékekkel megvalósított beruházást finanszíroz – mondta Varga Dezső projektmenedzser.

Arra kell számítani, hogy a bank nagyon aprólékosan minden körülményt vizsgálni fog. A költségvetést és a dokumentumokat úgy kell elkészíteni, hogy azokba ne lehessen belekötni. Vigyázzunk tehát, hogy milyen árajánlatot adunk, mert a megrendelőnknek akkor lesz sokkal nagyobb esélye a pályázat megnyerésére, ha nem írnak ki hiánypótlást, például a mi nem megfelelő árajánlatunk miatt.

Milyen szerződést kell kötni?

Ha a pályázó elfogadja az ajánlatunkat, akkor el kell készíteni a vállalkozási szerződést, és a megrendelővel együtt alá kell írni. Az új változások miatt a költségvetés Excel kitöltése után tudja aláírni csak a vállalkozó a szerződést – mondta Varga Dezső. Szerződést is másfélét kell kötnünk, ha regisztrált vagy ha nem regisztrált vállalkozók vagyunk. Az ÉMI honlapján is megtalálható a regisztrált kivitelezőknek szánt mintaszerződés.  A nem regisztrált kivitelezők szerződése bekerült a „Költségvetés és nyilatkozatok” című nyomtatványba. A közös bennük az, hogy a 30%-os energiahatékonysági megtakarítást mindkettőnek garantálnia kell. Ezt úgy tudjuk csak elérni, ha az energetikus által javasolt műszaki tartalmat valósítjuk meg.

A benyújtás és utána

A beadás mondhatni egyfajta versenyfutás az idővel. Az utánajárás, a dokumentumok kitöltése nem egyszerű feladat, s minél hamarabb adja be a pályázó annál jobb, annál nagyobb esélye van a nyerésre. Benyújtás után a kiírónak 70 napja van, hogy érdemben reagáljon, vagyis jóváhagyja, elutasítsa vagy hiánypótlást kérjen.

A jó hír az, hogy ha a kezdeti papírmunkát letudtuk, akkor a kivitelezés már nem lesz „macerásabb” a szokásosnál. Varga Dezső úgy véli a kivitelezéssel kapcsolatban csak olyan igazolásokat kérnek, amilyeneket az építési jogszabályok is előírnak: készre jelentés, műszaki átadás stb. A kivitelezés közben, után tehát már nem kell több papírmunkára számítani, mint egy “sima” építkezésnél.

Van segítség

Tímeáék készítettek egy nagyon hasznos anyagot arról, hogy milyen szerződést kössünk, mire figyeljünk kivitelezőként vagy milyen árajánlatot adjunk a megbízóknak. Pár egyszerű kérdésre válaszolnunk kell (például arra, hogy ha ők küldenek nekünk reménybeli felújítókat, akkor adunk-e nekik egy kis árengedményt), de utána megkapjuk a szerződésmintákat, az árajánlat-mintákat. Ha ezeket használjuk, biztosan nem fog “kekeckedni” sem a bank, sem a pályázat elbírálója. Ha regisztrálni akarunk, akkor végigvezetnek minket a regisztráció rögös útjain is. Akár regisztrálunk, akár nem, egy 22 perces videóban elmagyarázzák azt is, hogy hogyan és mikor fogunk a pénzükhöz jutni. 

Az anyag  innen tölthető le:

Nem lesznek „bentragadt” pénzek?

Sokakat foglalkoztató kérdés, hogy nem járunk-e majd úgy, mint az elhíresült napelemes pályázatnál, ahol a kivitelezők még másfél évvel a beruházás után sem mind kapták meg a pénzüket. A „beragadt” pénzekkel kapcsolatban Molnár-Simon Tímea elmondta, hogy ez a pályázat ebből a szempontból nagyobb védelmet jelenthet a vállalkozóknak. Többféle finanszírozási formából lehet választani: egyrészt ha megvan a teljes összeg, akkor utófinanszírozással kapja meg a támogatást a pályázó. Lehet választani a kivitelezői finanszírozást, de akár a kettőt lehet kombinálni is. – Abban az esetben, ha a pályázó előre tudja finanszírozni a teljes beruházást, akkor nincs gond. És akkor a vállalkozónak sincs semmilyen kockázata, mert a pályázó kifizeti a beruházást a kivitelezőnek, majd ő kapja meg a támogatás teljes összegét utólag a banktól. Az is megoldás – és maradjunk a 7 milliós példánál – hogy az önerőt kifizeti a pályázó, a kivitelező 75% előleget – 3,5 millió Ft – kaphat, és akkor már 4,5 millió Ft-ot fel tud használni, s a teljesítéskor, készre jelentéskor kapja meg a hiányzó összeget. A másik megoldás a szakaszos lehívás, hogy egy-egy munkafolyamat készre jelentése után hívja le pályázó az összeget, s abból finanszírozza a következő munkafolyamatot – magyarázza Molnár-Simon Tímea.

Kalmár Erika