Mindent a településképi szabályokról

Állítólag volt egy olyan városi építési törvény, talán Eger városában a középkorban, hogy “mindenki olyan házat épít, aminőt akar. Kinek háza összedől, annak feje vétessék.” Ó, milyen egyszerű településképi szabály, tökéletesen egyértelmű! Bezzeg most? Már nemcsak a helyi rendezési tervet (azaz a HÉSZ-t) kell figyelnünk, hanem a településképi rendeletet és az arculati kézikönyvet is. Ráadásul nemcsak új építésnél, amikor ott az építész tervező, aki a felelősség oroszlánrészét viseli, hanem felújításnál, vagy akár egy redeltetésmódosításnál is, amikor a megbízó esetleg hallani sem akar róla, hogy “kifizessen egy mérnököt”. Viszont ma már egyáltalán nem mindenki épít olyan házat, aminőt akar. Nézzük át, mire vigyázzunk, hogy képletesen se a mi fejünk vétessék le!

Kinek és miért érdekesek a településképi szabályok? Az építész tervezőnek nyilván, hiszen ez a szakmája. Neki ez egy több milliós kérdés lehet, ha valamit “benéz”. De legyünk résen kivitelezőként is! Bizony van, hogy mi se ússzuk meg, hogy belenézzünk a helyi rendeletekbe. Ha másért nem, azért, hogy elmondjuk a megbízónak, hogy nem kezdhetjük el a munkát addig, amíg a szükséges ügyintézést végig nem verte a hivatalon. Ronda összeveszés és szintén több százezres kár lehet a vége. No, de kezdjük az elején!

Leegyszerűsítve azt, hogy hova és mekkorát lehet építeni, azt a helyi építési szabályzat (HÉSZ) írja le. Azt pedig, hogy milyet, a településképvédelmi szabályok határozzák meg. Ezek pedig: a Településképi Arculati Kézikönyv (TAK) és a településképi rendelet (TKR).

A Településképi Arculati Kézikönyvek gyakorlatilag egyszerű, fényképes kiadványok. Ebben gyűjtötték össze azt, hogy az adott településnek mik a jellegzetes, szép épületei. Ezt nem is annyira “büntetés” forgatni. Tervezőként jól is tesszük, mert ha ehhez próbálunk igazodni a tervezéssel, akkor a főépítész kevésbé tud “kekeckedni”. Kivitelezőként igazából nem sok dolgunk van vele, szép, szép, de úgyse mi tervezzük a házat.

Fogalommeghatározások

Településképi rendelet: az építmények építészeti megjelenését, településképi illeszkedését szabályozza alapvetően és ehhez kapcsolódó követelményeket állapít meg. (Esztétikai jellemzők meghatározása.)

Helyi építési szabályzat: az ingatlan beépítési paramétereit, az építmény konkrét kialakítását, és az építési övezetek részletes előírásait határozza meg. (Mérhető mennyiségi előírások.)

Településképi arculati kézikönyv: feladata a magyarországi települések sajátos, egyedi arcának és védendő értékeinek a bemutatása. Gyakorlatilag egy fényképes kiadvány.

Rendeltetés-módosítás: az építmény, önálló rendeltetési egység, vagy a helyiség használati céljának megváltoztatása.

A településképi rendelet viszont nem ilyen lágy és megengedő. Ez egyértelműen meghatároz számos olyan szabályt, amiket egy építés, felújítás során kötelező betartani. Településképi rendeletek 2017-2018 óta léteznek, akkor kellett megalkotniuk az önkormányzatoknak a saját rendeletüket. Tehát helyi rendelet ez is, mint a HÉSZ, és egy-két kivételtől eltekintve ma már minden településnek van településképi rendelete.

A településképvédelmi szabályok megalkotásának célja elvileg az volt, hogy Magyarországnak szép, esztétikus települései legyenek.

Mi történik, ha nem tartjuk be a településképi rendelet előírásait?

A településképi rendeletben nemcsak azok a szabályok vannak leírva, amiket be kell tartani, hanem azok a feladatok, büntetések is, amik a szabályok betartatását szolgálják. Tehát nemcsak az van benne, hogy nem lehet piros a házunk, hanem az is, hogy mi történik, ha a tiltás ellenére pirosra festjük.

Hogy érik el, hogy az építészek olyan házakat tervezzenek, a kivitelezők pedig olyanokat építsenek, amelyik illik az adott település képébe? Önkormányzati eljárásokkal.

Ezek a következők lehetnek:

– településképi szakmai konzultáció (településkép-védelmi tájékoztatás),

– településképi véleményezési eljárás,

– településképi bejelentési eljárás,

– településképi kötelezés.

Ezek mind önkormányzati eljárások, azaz a helyi önkormányzatnál kell az ügyintézést lefolytatni. Hiszen azt, hogy milyen épület illik egy településre, a legjobban a helyi önkormányzatok tudják eldönteni.

Azt is érdemes tudni, hogy a településképi eljárások során az önkormányzatnak elsősorban a TKR-nek való megfelelést kell véleményeznie (kivéve a rendeltetésmódosítást, erről később írunk). Gyakran a HÉSZ-nek való megfelelést is nézik, de igazából ez nem feladatuk. Így az, hogy a településképi véleményben az önkormányzat leokézta az épületet, még nem jelenti azt, hogy az a HÉSZ-nek is megfelel. Csak azt jelenti, hogy a településképi rendeletnek megfelelnek a tervek.

A településképvédelmi eljárások bizonyos esetekben kötelezőek, de van olyan is, ami csak erősen ajánlott. Azért írjuk, hogy erősen ajánlott, mert bizony az is büntetéssel jár, ha az épület nem felel meg a TKR-nek (pl.: bírság, bontás stb.).

Szakmai konzultáció

Szakmai konzultációt a főépítész folytatja le vagy a polgármester (ha nincs főépítész). A konzultáció keretében díjmentesen tájékoztatás kérhető:

– a településképi követelményekről,

– a rendezési terv és a közterület alakítási terv előírásairól (pl.: véleményt mondanak, ha benéztük a HÉSZ-t vagy túlépítenénk a telket),

– a konkrét tervvel kapcsolatban a főépítész javaslatot vagy észrevételt tehet.

A településképi szakmai konzultáció kötelezővé is tehető. Például sok helyen az egyszerű bejelentéshez kötött családi házaknál kötelező a szakmai konzultáció.

Ennek ellenére ha nem megyünk el konzultálni, azért nem jár büntetés. Büntetésre csak akkor kell számítani, ha az épület nem felel meg a TKR-nek.

A szakmai konzultáció szabályai a TKR-ben vannak. Itt találjuk meg, hogy hogyan és milyen mellékletekkel kell benyújtani a kérelmet. A kérelem elbírálására 8 napja van a főépítésznek (vagy a polgármesternek). A szakmai konzultációról kötelező írásos emlékeztetőt készíteni, ami tartalmazza a főépítész javaslatait és a felek lényeges nyilatkozatait (pl.: építtetőét, tervezőét).

Az emlékeztető köti az önkormányzatot. Tehát nincs olyan, hogy előzetesen áldását adta az épületre a főépítész, majd fél év múlva mégsem tetszik neki a ház, és le akarja bontani.

Sajnos tudjuk, hogy a főépítészek nem mindig pártatlanul véleményeznek. Sőt az is előfordul, hogy egyes főépítészek a szakmai konzultációhoz az egyszerű bejelentésnél is teljesen kidolgozott, engedélyes szintű terveket kérnek, ami az építésznek sokkal-sokkal több munka.

Ez ellen sajnos nincs mit tenni. A főépítészek felett ugyanis nincs egy ellenőrző állami szerv, aki a körmükre nézzen. Elméletileg a mérnöki kamaránál lehet őket bemószerolni, de tudjuk, hogy ezt nem igazán szeretik a szakmabeliek. Egyetlen megoldás van, meg kell találni a főépítésszel a közös hangot.

A településkép-védelmi tájékoztatás egy kötetlenebb tájékoztatási forma. A szabályait szintén a TKR-ben kell meghatározni.

Településképi-véleményezés

Ha engedély kell egy építéshez, akkor már nem lesz elég a szakmai konzultáció, településképi-véleményt kell beszerezni az önkormányzattól. Pontosabban jelenleg az önkormányzat képviselő-testületétől. Régebben a polgármester adott településképi-véleményt, viszont pár hónapja ez a szabály megváltozott. A képviselő testület átruházhatja ezt a feladatot a polgármesternek vagy az építészeti-műszaki tervtanácsnak. Azt, hogy ki ad településképi véleményt, az önkormányzatoknak a TKR-ben kell rendezni ez év október 31-ig. Várhatóan a feladatot a legtöbb helyen továbbra is a polgármesterre ruházzák át.

A TKR tartalmazza, hogy mikor és hogyan kell a településképi-véleményezést kérni. Azt tudjuk, hogy építési engedélyeknél kötelező, mert a véleményt csatolni kell az engedélykérelemhez. Fennmaradási, rendeltetésmódosítási engedély esetében viszont dönthet úgy az önkormányzat, hogy nem kell településképi-véleményt kérni.

A TKR-nek kell részletezni azt is, hogy:

– mik a véleményezés szempontjai,

– kinek a véleményére fogja alapozni a döntését az önkormányzat. Ez lehet a főépítész vagy a helyi építészeti-műszaki tervtanács is. De ezt előre meg kell határozniuk, azt nem lehet, hogy az ad szakmai véleményt, akinek éppen kedve van hozzá. (És nyílván egy 50 négyzetméteres nyaralónál nem szerencsés, ha hetekig kell várni arra, hogy összeüljön a tervtanács.)

A benyújtás szabályai nem túl gyakorlatiasak. A fő szabály az, hogy az önkormányzathoz a kérelmet papír alapon kell benyújtani, viszont a dokumentációt az ÉTDR-be kell feltölteni (a természetes személyek papíron is beadhatják). Mi sem értjük, mi ennek az értelme, de ez van. Magát a településképi véleményt is papíron kapjuk meg az önkormányzattól, de a dokumentáció a ÉTDR-ben záradékolásra kerül. (Hitelesítik a terveket, hogy később, az engedélyezés során ne lehessen mást benyújtani.).

A településképi véleményt 15 vagy 30 napon belül adja ki az önkormányzat. Alapesetben 15 nap az ügyintézés. De az eljárás során egyszer hiánypótlás írható ki, ilyenkor az ügyintézési határidő 30 napra nő. Persze a hiánypótlásnak is be kell érkeznie 30 napon belül. Ha 15/30 napon belül nem ad véleményt az önkormányzat, a véleményt megadottnak kell tekinteni.

A településképi vélemény többféle lehet. Az épületet:

– engedélyezésre javasolják,

– feltétellel javasolják engedélyezésre, vagy

– nem javasolják engedélyezésre.

Sajnos ha elutasító településképi véleményt kapunk, arra nincs jogorvoslat az önkormányzatnál. Csak az építési engedélyezésnél hozott döntés támadható meg, ma már a közigazgatási bíróságon.

Jó hír viszont, hogy attól még, hogy elutasító a településképi-vélemény, még kaphat építési engedélyt egy épület. Azaz az építési hatóságok felülbírálhatják az elutasító településképi-véleményt. Viszont ez esetben az építési engedélyben részletesen meg kell indokolniuk a döntésük.

Településképi bejelentés

Településképi bejelentést akkor kell tenni, ha sem engedély sem egyszerű bejelentés nem kell a munkákhoz.

Ne csapjon be senkit a “településképi bejelentés” elnevezés, mert tulajdonképpen egy önkormányzati hozzájárulásról van szó. Simán előfordulhat az is, hogy elutasítják a kérelmünket. Ha pedig az elutasítás ellenére megvalósítjuk a terveinket, akkor annak súlyos következményei lehetnek: visszabontás, bírság (a településképi kötelezésről később írunk).

Természetesen azt, hogy pontosan mihez is kell településképi bejelentés a TKR-ben találjuk meg. Ha szakiként ehhez nem értünk, szóljunk a megbízónak, hogy mielőtt árat adnánk, nézze meg, vagy nézesse meg egy építésszel, hogy kell-e településképi bejelentést tenni.

Általában a nem engedélyköteles felújítási munkák tartoznak ide:

– átalakítási, felújítási munkák,

– homlokzat színezése,

– nyílászáró cseréje,

– épület helyreállítása,

– előtető építése stb. (312/2012 kr. 1. melléklet)

Érdemes utána nézni, hogy mire kell településképi bejelentést tenni, mert ez önkormányzatonként más és más. Hallottunk már olyat, hogy valahol társasház belső felújítási munkáira is kell településképi bejelentést tenni!

Vannak esetek, amikor biztosan kötelező a településképi bejelentés minden önkormányzatnál:

– építmények rendeltetésének megváltoztatása esetén (ha nem kell rá engedély),

– reklámok, reklámhordozók elhelyezése esetén.

A településképi bejelentésre hasonló szabályok vonatkoznak, mint az építési engedélyekre: a kérelmet elektronikusan kell beadni, kivéve a magánszemélyeknek, akik ezt papíron is megtehetik. Az elektronikus út az e-papírt vagy az e-önkormányzati portált jelenti, és semmiképp az ÉTDR-t vagy az e-mailt.

Az ügyintézési határidő 15 nap, amibe a hiánypótlásnak is bele kell férnie. A településképi bejelentésről minden esetben kell papírt küldenie az öntkományzatnak. Ha úgy érezzük, hogy jogtalanul utasították el a bejelentésünk, akkor itt kérhetünk jogorvoslatot:

– ha az elutasító településképi bejelentést a polgármester adta ki, akkor a képviselő-testülettől,

– ha viszont a képviselő-testület hozta meg a döntést, akkor csak a bíróságtól.

Rendeltetésmódosítás: településképi bejelentés kell

Egy épületnek az a rendeltetése, amire használják. Ezt azért fontos leszögezni, mert az utóbbi években sokan visszaélnek az épületek rendeltetésével, hiszen a rendeltetésmódosításhoz csak a 400 m2-nél nagyobb kereskedelmi épületeknek kell engedély. Miért gond ez?

Például elterjedt gyakorlat, hogy üres csarnokokra kérnek építési engedélyt, amibe majd később beköltözik valamilyen üzem. Persze az épület rendeltetésével ekkor már nem foglalkoznak, pedig sem építésügyi, sem tűzvédelmi vagy környezetvédelmi, közegészségügyi szempontból nem mindegy, hogy milyen üzem települ a csarnokba. De vegyünk egy másik példát! Gyakori, hogy egyszerű bejelentésnél egylakásos családi házra tesznek bejelentést, ahol van azért 2 garázs, 2 konyha, az egyik falon meg egy ajtó, hogy azért úgy tűnjön, ez egy lakás. Aztán az épület megépítése után befalazzák az ajtót és hirtelen 2-3 lakás lesz belőle.

Amire a rendeltetésmódosítás a legjobb megoldás

Olvasónkkal történt meg az az eset, hogy egy építési engedéllyel rendelkező “erdészház és szolgálati lakás” terveit megvásárolta az eredeti építtetőtől. A jogutódlásnál, amikor az építési hatóság átírta a nevére az engedélyt, azonban csak az “erdészház” funkció kapott engedélyt. Ezt már csak a használatbavételnél vették észre, ezért jogorvoslatra már nincs lehetőség. Olvasónknak fontos lenne, hogy a szolgálati lakás funkció is szerepeljen az épület papírjain. A használatbavételi engedélyezés során azonban nem biztos, hogy ez sikerülni fog, de utána bármikor kérhető a helyi önkormányzatnál a rendeltetésmódosítás. A rendeltetésmódosítás után kiadott hatósági bizonyítványon így már szerepelhet az erdészház és szolgálati lakás funkció is.

Ezeket a turpisságokat szeretné elkerülni a jogalkotó az idén márciusban bevezetett szabályokkal.

Az új szabályok szerint kötelező településképi bejelentést tenni:

– ha megváltozik az épület rendeltetése, vagy

– megváltozik a rendeltetési egységek száma.

A rendeltetésmódosításnál pedig nemcsak a TKR-nek való megfelelést, hanem az OTÉK-nak, HÉSZ-nek való megfelelést is vizsgálja az önkormányzat. Az eljárás további szabályai megegyeznek a “sima” településképi bejelentés szabályaival.

Miután a rendeltetésmódosítást elfogadja az önkormányzat, hatósági bizonyítványt kell kérni az épületre, szintén az önkormányzattól. A hatósági bizonyítvány fogja tartalmazni az épület rendeltetését és az önálló rendeltetési egységeinek számát.

Településképi kötelezés

A településképi kötelezés célja a településképi követelmények, plusz rendeltetésmódosításnál a HÉSZ betartatása hatósági úton.

A településképi kötelezést is az önkormányzat folytatja le, és minden esetben az ingatlan tulajdonosa kapja.

A településképi követelmények megsértése esetében első körben nem bírságol az önkormányzat, csak figyelemfelhívást küld, amiben megjelöl egy határidőt is, amin belül orvosolni kell a problémát. Ha ezt nem teljesíti az ingatlantulajdonos, akkor érkezik a településképi kötelezés. Ez sok esetben pénzbírságról szóló határozatot jelent. Viszont a településképi kötelezés csak akkor jelent pénzbírságot, ha ez benne van a TKR-ben! Jó hír még az is, hogy a településképi kötelezési bírságot csak egyszer lehet kiszabni. Viszont nem teljesítés esetén a végrehajtást kezdeményezheti az önkormányzat. Mit is jelent ez? Azt, hogy a pénzbírságot előbb utóbb behajtja a NAV. Ha pedig tényleges munkákat kell elvégezni a szabályossá tételhez, pl.: át kell festeni a házat, akkor az önkormányzat kiküldhet rá egy brigádot, akiknek a költségeit majd az ingatlan tulajdonosára terhelik. Ezt a pénzt is behajtja majd a NAV.

Forrás: 2016. évi LXXIV. tv