Mindent az egyszerű bejelentésről

Az egyszerű bejelentés számos előnnyel kecsegtet, főként akkor, ha magánszemély épít. Azonban olyan gyorsan változtak a szabályai, hogy néha még a hatóságok is elvesztik a fonalat, nemhogy az építtetők és a tervezők. Olvasóink is gyakran érdeklődnek az egyszerű bejelentés szabályairól. Összefoglaltuk az előírásokat, külön figyelmet fordítva az e-napló vezetés kérdésére.

Az egyszerű bejelentés nem egy hatósági eljárás, hanem ahogy a neve is mondja, “csak” egy bejelentés. A jogalkotó azért alkotta meg még évekkel ezelőtt, hogy könnyebben lehessen Magyarországon lakóházat építeni, és ne menjen el az idő a hatósági ügyintézéssel. Az egyszerűsítés annyira jól sikerült, hogy ma már az építésfelügyelet szakmai szemmel nem is ellenőrzi a terveket. Ha valami nem oké, például picit magasabb lett a ház, az építész viszi el a balhét. 

Ráadásul az egyszerű bejelentés szabályai nem is annyira egyszerűek. Más szabályok vonatkoznak a céges és a magánszemély építtetőkre. Rendes tervek is kellenek. De kezdjük az elején!

Csak lakóházakra érvényes

Először is egyszerű bejelentést csak lakóépületekre lehet kérni. Tehát nyaralóra, hétvégi házra, présházra stb. nem. Egyszerű bejelentéssel nemcsak új házat lehet építeni, hanem lakóházat is lehet bővíteni. Az építéshez kapcsolódó tereprendezés és támfal építés is belefér az egyszerű bejelentésbe, nem kell rá külön engedély.

Viszont nem minden lakóházat lehet egyszerű bejelentéssel megépíteni. 

Akkor lesz egyszerű bejelentéses az építkezés, akár cég, akár magánszemély az építtető, ha

– az új ház max. 300 m2-es lesz,

– ha bővítés során a ház max. 300 m2-es lesz.

Ha nagyobb lesz 300 m2-nél, akkor további feltételek vannak

– az építtető magánszemély kell, legyen,

– a ház saját lakhatásra épüljön,

– és csak 1 lakás legyen benne.

Ha a ház a bővítéssel lesz nagyobb 

300 m2-nél, akkor is az előbbi szabályok az érvényesek.

Tehát, ha cég szeretne egy 300 m2-nél nagyobb házat építeni, vagy magánszemély eladásra építene ekkora házat, akkor arra építési engedélyt kell kérni. Igen ám, de a koronavírus járvány miatti vészhelyzetben a kormány 2021. januárjától ideiglenes szabályokat vezetett be. Jelenleg egyszerű bejelentéssel építhető max. 6 lakásos és max 1000 m2 hasznos alapterületű társasház is. Ez esetben az sem gond, ha nem természetes személy az építtető. Cégek is építhetnek 1000 m2-ig 6 lakásos társasházat. Ez az intézkedés eredetileg a vészhelyzetre szólt, de nemrég jövő év közepéig tolták ki a határidőt. 

A 300 és 1000 m2 közötti lakóházak esetében építési engedélyt is lehet kérni. Tehát az építtető dönti el, hogy egyszerű bejelentéssel vagy építési engedély alapján építi a társasházat. Normál esetben, ha az egyszerű bejelentés szabályainak megfelel a tervezett lakóház, akkor egyszerű bejelentést kell tenni. Akkor sem lehet építési engedélyt kérni, ha mi inkább azt szeretnénk. Sőt a vészhelyzet ideje alatt sem lehet a 300 m2 alatti lakóházakra építési engedélyt kérni. 

Ha nem felel meg a ház az egyszerű bejelentés szabályainak, akkor építési engedélyt kell kérni. Akkor is csak az engedélyes építés jöhet szóba, ha műemléki épülethez nyúlunk, azaz azt bővítjük.

Az egyszerű bejelentés megtétele

Az egyszerű bejelentést az építtetőnek kell megtenni az ÉTDR-ben, és nem a tervezőnek! (Az ÉTDR az Építésügyi hatósági engedélyezési eljárást Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer rövidítése). Az ÉTDR-t a www.etdr.gov.hu oldalon lehet elérni. A belépéshez az építtetőnek ügyfélkapura lesz szüksége. Az ÉTDR-es bejelentést az építés helye szerinti megyei kormányhivatal építésfelügyeleti hatóságának kell címezni. Ezt egy legördülő menüből könnyű kiválasztani. A bejelentéshez csatolni kell az egyszerű bejelentési dokumentációt.

A bejelentés után az építésfelügyelet megnézi, hogy darabszámra megvannak-e az egyszerű bejelentési dokumentáció munkarészei. Tartalmilag viszont nem bírálja el. 

Az egyszerű bejelentési dokumentáció

Az egyszerű bejelentési dokumentáció tartalmát a 155/2016-os kormányrendelet 1. melléklete határozza meg (lásd a keretben). 

A jogszabály szerint a műszaki leírást elkészítheti az építész is. Igen, a gépész és villamos munkarészt is. Egyedül statikust kötelező bevonnia a tervezésbe. Persze ez jól működik, ha csak egy pici bővítésről van szó. Például egy szobát vagy egy nyári konyhát építünk a házhoz. Új építésnél vagy egy komolyabb bővítésnél azonban a legtöbb építész már nem tervez egyedül, szakági tervezők nélkül, hiába engedi meg a jogszabály.

Fontos! Ha magánszemély saját lakhatására építi az egyszerű bejelentéses házat, akkor az egyszerű bejelentési dokumentáció mellé erről egy nyilatkozatot is fel kell töltenie az ÉTDR-be. Semmi extra, csak pár mondat és aláírás kell. Ugyanis a magánszemély építtetőkre extra kedvezmények vonatkoznak, amik csak akkor érvényesíthetők, ha ez a doksi megvan. Mivel az egyszerű bejelentés nem hatósági eljárás, ez a dokumentum később nem pótolható! Ha elmarad ez a nyilatkozat, akkor nem érvényesíthetők a magánszemélyekre vonatkozó kedvezmények.

Az egyszerű bejelentéses épületeknél nem kell csatolni a főépítész véleményét az építésfelügyelethez benyújtandó dokumentációhoz. De ez közel sem jelenti, azt, hogy a főépítésszel egyáltalán nem kell egyeztetni. Egyes önkormányzatok kötelezővé tehetik a főépítésszel való egyeztetést településképi konzultáció formájában. Azt, hogy mikor és hogyan kell a főépítésszel egyeztetni az egyes települések a településképi rendeletében szabályozzák. 

Mi a helyzet a kiviteli tervvel?

Az egyszerű bejelentési dokumentáció egyben az egyszerű bejelentéses lakóházak kiviteli terve is. Igen-igen, jogosan merül fel a kérdés a kedves olvasóban, hogy ez komoly? Mert azt minden az építésügyhöz picit is értő tudja, hogy az egyszerű bejelentési dokumentáció nem elég részletes ahhoz, hogy az alapján megépüljön egy ház. Előfordulhat, hogy nincsenek benne részletes leírások az anyaghasználatra és kellő mennyiségű és részletességű műszaki rajz sem, hogy a kivitelező jól tudjon dolgozni.

Tudni kell, hogy a jogszabály csak egy minimum követelményt határoz meg. Bővebb kiviteli tervek készülhetnek, sőt véleményünk szerint kell is készülniük. Ugyanis hiába írja azt a jogszabály, hogy az egyszerű bejelentési dokumentáció egyben az egyszerű bejelentéses lakóházak kiviteli terve is, azt is írja, hogy a kiviteli tervnek olyan részletességűnek kell lennie, hogy abból valóban megépülhessen a tervezett ház. Emellett a tervezőket a kamarai szabályzat is köti, ami szerint szintén elvárás, hogy a terv mindent tartalmazzon, ami a megértéséhez, szakszerű kivitelezéshez kell. Tehát, ha egy cikis csomópont kivitelezéséhez részletesebb rajzok kellenek, akkor a tervezőnek ezt szakmai felelőssége elkészíteni, akkor is, ha erről nem írnak a jogszabályok.

A vészhelyzet alatt a kiviteli tervre is vonatkozik pár speciális szabály. Ha a 300 és 1000 m2 közötti lakóépület egyszerű bejelentés alapján épül, akkor kell rendes, 191-es szerinti kiviteli terv. Kivéve, ha magánszemély, saját lakhatásra építi a lakóházat.

Mikor lehet elkezdeni az építkezést?

Az ÉTDR-es benyújtást követően az építésfelügyelet ellenőrzi, hogy a tervek megvannak-e darabszámra. Igen, az építésfelügyeletnek valóban nem feladata, hogy ellenőrizze, hogy az épület megfelel-e az építésügyi szabályoknak. (Persze azért vannak jófej építésfelügyeletek, akik arra is időt szakítanak, hogy tartalmilag is ellenőrizzék a terveket.) Ha valamelyik dokumentáció hiányzik, akkor az építésfelügyelet 8 napon belül levelet küld róla. Ekkor nincs más megoldás, mint új egyszerű bejelentést tenni az ÉTDR-ben, mellékelve a hiányzó dokumentumokat is. Hiánypótlás egyszerű bejelentéskor nem lehetséges. 

Ha 8 napon belül nem kapunk levelet az építésfelügyelettől, az azt jelenti, hogy a doksik rendben voltak. De az építkezést akkor is csak az ÉTDR-es bejelentéstől számított 16. napon lehet megkezdeni, előbb nem!

E-napló vezetés: kell? Nem kell?

Az e-napló az a kérdéskör, ahol a magánszemély építtetők kedvezményeket kapnak, ha saját lakhatásra építenek. Nézzük meg egy olvasói példán keresztül!

Olvasónk e-naplóval kezdte el megépíteni az egyszerű bejelentéses családi házát. Ugyan még csak az alapozásnál tartanak, de az naplózva van. Most tudták meg, hogy nem kell e-naplót vezetni, ha a magánszemély saját lakhatásra építi az egyszerű bejelentéses házát. Tényleg így van? Megszüntethető a már megkezdett naplózás, és lehet e-napló nélkül folytatni az építést?

Alapvetően az egyszerű bejelentéses lakóházak kivitelezését is e-naplózni kell. Az e-naplót az építtetőnek kell készenlétbe helyezni. Az egyetlen kivétel, amikor:

– magánszemély az építtető és

– saját lakhatásra épül a ház.

Ha ezt az egyszerű bejelentés megtételekor “lenyilatkozza” az építtető, akkor készenlétbe sem kell helyezni az e-naplót. Ha viszont elmaradt az ÉTDR-es bejelentéskor a saját lakhatásról szóló nyilatkozat, akkor hiába magánszemély az építtető, kell az e-napló. Nem lehet visszacsinálni.

Jó tudni, hogy ha nem kötelező az e-naplóvezetés, akkor is van arra lehetősége az építtetőnek, hogy önszorgalomból naplózza az építkezést. Ilyenkor a kivitelezés végéig szabályosan kell vezetni az e-naplót, nem lehet csak úgy félig-meddig.

Visszatérve olvasónk problémájára, a válaszunk a következő: 

Ha már megkezdték az e-napló vezetését azt már nem lehet félbehagyni. Tehát olvasónk hiába csak az alapozásnál tart, ha e-naplóval kezdték meg a kivitelezést, akkor azt végig kell vezetni. Félbehagyni nem lehet, mert azért kemény bírság jár.

Egyéb egyszerű bejelentéses szabályok

Az egyszerű bejelentéses lakóházakkal kapcsolatban van még pár olyan szabály, amit érdemes tudni.

Egyszerű bejelentéssel épülő lakóházak esetén, ha nem saját magának építi egy magánszemély, akkor:

– hat alkalmas tervezői művezetésre kell megbízni az építész tervezőt, 

– a tervezőnek és a kivitelezőnek felelősségbiztosítással kell rendelkeznie.

A magánszemély építtető esetén, ha a ház saját lakhatásra épül, már nem kötelező sem a tervezői művezetés, és a tervezőnek és a kivitelezőnek sem kell felelősségbiztosítással rendelkeznie. Ez ismét egy újabb kedvezmény. Persze az, hogy nem kötelező nem azt jelenti, hogy tilos. Ha úgy látjuk, hogy előnyünkre válna, nyugodtan bízzuk meg a tervezőt a művezetéssel! A felelősségbiztosítás sem holmi buta találmány. Egy jó biztosítás sokszor húzhatja ki a tervezőt vagy kivitelezőt a bajból, ha becsúszik egy hiba. Ha van felelősségbiztosításunk, nem saját zsebből kell kifizetnünk a tervezési vagy a kivitelezési hibát, mert a biztosító fizet helyettünk. (A felelősségbiztosítás a hatósági bírságot nem állja, de a hiba kijavításának a költségeit igen.)

Eltérés az eredeti tervektől

Ha kivitelezés közben eltérünk a tervektől, azt dokumentálni kell. Persze egyáltalán nem mindegy, hogy az eltérés “csak” egy építőanyag cseréjét jelenti, mert amit a tervező betervezett, az épp elfogyott a tüzépen, vagy a teljes alaprajz megváltoztatását. Viszont akármilyen picinek is gondoljuk az eltérést, ha nem pontosan az épül, mint ami a tervekben szerepel, azt rögzíteni kell. Ugyanis nem lehet mást építeni, mint ami a tervekben szerepel. Ha menet közben változik az elképzelés, akkor a változó elképzelésekhez kell igazítani a terveket is. 

Ha egy építőanyag kicseréléséről van szó, akkor ahhoz a tervezőnek és az építtetőnek is hozzá kell járulnia. E-naplós kivitelezésnél erről egy eseti bejegyzést kell írni, csatolva a tervező és az építtető hozzájáruló nyilatkozatát. Ha nincs e-napló, akkor is legyen legalább egy e-mail váltás, vagy egy írásos feljegyzés az építőanyag-cseréről.

Az e-naplós egyszerű bejelentésnél a jelentősebb tervváltoztatásokat is be kell jelenteni. Erre akkor van szükség, ha a változás érinti:

– az épület alaprajzi méretét (pl.: nagyobb lesz a terasz vagy a garázs),

– az épület beépítési magasságát (pl.: picit megemeljük a tetőt, hogy nagyobb legyen a hely),

– lakások, rendeltetési egységek számát (pl.: a tetőtérben külön lakást alakítunk ki),

– az épület telken belüli elhelyezkedését.

A változást bemutató kiviteli tervet legkésőbb az eltérő megvalósítás kezdő napját megelőző napon fel kell tölteni az e-naplóba egy eseti bejegyzéssel együtt.

Figyeljük arra, hogy az egyszerű bejelentéssel épülő 300 m2 és 1000 m2 közötti lakóházak esetében nem 1, hanem 15 nappal előbb kell bejelenteni a tervektől való eltérést!

A tervektől való eltérésnél is kedvezményben részesülnek a magánszemély építtetők, ha saját lakhatásra építenek. Nekik nem kell előre szólni, hogy ha eltérnek a tervektől. Elég ezt a hatósági bizonyítvány (használatbavétel) megkérésekor a megvalósulási dokumentációban megtenniük.

Ha az eltérés nem tartozik a fenti kategóriákba, akkor e-naplós kivitelezésnél is elég a hatósági bizonyítvány megkérésekor csatolni a megvalósulási dokumentációt.

Hatósági bizonyítvány megkérése

Az egyszerű bejelentéses lakóházak használatbavételét az építésfelügyelet által kiállított hatósági bizonyítvány jelenti. A hatósági bizonyítványt az ÉTDR-ben kell megkérni. A kérelemhez mellékelni kell:

– a statisztikai adatlapot (312/2012. kr. 4. melléklet), és az

– energetikai tanúsítványt.

Ha e-napló nélkül épült a ház, akkor a fentieken felül a hatósági bizonyítvány megkéréséhez kelleni fognak:

– a kivitelezők FMV nyilatkozatai (191/2009. kr. 14. §),

– megvalósulási dokumentáció, ha eltértünk a tervektől.

Azért a hatósági bizonyítvánnyal kapcsolatban is akadnak problémák. Olvasónk arról panaszkodott, hogy nem kapja meg az egyszerű bejelentéssel épülő ikerház egyik felére a hatósági bizonyítványt. Két külön család építi az ikerház egyik és másik felét, eltérő ütemben. Az ikerházra két külön e-naplót nyitottak, mégsem megy a hatósági bizonyítvány megszerzése. Az építésfelügyelet 1 naplót szeretne, de a két fél kivitelezése eltérően halad. Mit lehet tenni?

Nos az ikerház legtöbbször azért ikerház, mert közös a középső tartófala. Tehát szerkezetileg egy háznak tekinthető. Valószínűleg az egyszerű bejelentést is egy házra adták be, ami két különálló lakásból áll. Ez esetben jogos az építésfelügyelet elvárása, hogy a háznak egy e-naplóval kellett volna épülnie. Fura, hogy egyáltalán engedett a rendszer két külön e-naplót nyitni. Ez valószínűleg az e-napló rendszer hibája. Szóval, ha egy darab házként lett bejelentve az ikerház, akkor fog csak hatósági bizonyítványt kapni, ha mindkét fele elkészült. Más lenne a helyzet, ha kívülről ugyan ikerháznak tűnik az épület, de valójában két különálló épületről van szó. Ekkor már sorháznak, társasháznak minősülne és lehetne külön-külön intézni a hatósági bizonyítványt is.

Azonban olvasónknak nem kell aggódnia. Nyugodtan beköltözhet a saját felébe, akkor is, ha a ház másik fele még nincs kész. Ezért nem jár már semmilyen büntetés. Probléma csak akkor lehet, ha el szeretné adni a saját felét. Ez nem fog menni hatósági bizonyítvány nélkül, mert a háznak nincs nyoma a földhivatalban. Csak egy üres telket adhatna el.

Forrás: 155/2016  korm. rend.

             687/2020 korm. rend.

Király Viktória

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

Az egyszerű bejelentési dokumentáció részei:

• helyszínrajz, alaprajzok, metszetek, homlokzatok,
• műszaki leírás, ami magába foglalja:
  • az építészeti műszaki leírást,
  • épületgépészeti műszaki leírást,
  • épületvillamossági műszaki leírást,
  • tartószerkezeti műszaki leírást,
  • tartószerkezeti terv.

Mivel az ÉTDR általános tájékoztatási felületén már településenként lekérdezhető, hogy mi épül, a tervdokumentáció mellé csatolni kell egy személyes adatot nem tartalmazó

– helyszínrajzot,és

– homlokzati tervet vagy látványtervet.

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–