Nagylakásból két kicsit

Olvasónk örökölt egy nagyobb társasházi lakást. Szeretné úgy átalakítani, hogy kettéosztható legyen, s az egyes részek akár külön-külön is eladhatóvá váljanak. Mi ennek a módja, kell-e egy ilyen szétválasztáshoz építési engedély vagy bejelentés? 

Az ingatlanárak gyors növekedése azt is magával hozza, hogy a kisebb lakások ma sokkal könnyebben értékesíthetők, mint a több generációs együttélésre is alkalmas, sokszor hatalmas alapterületű polgári otthonok. Egy 4-5 szobás ingatlan ára akár százmillió fölé is kúszhat, erre pedig az átlag vásárlók körében elég ritka igény mutatkozhat. Logikus döntés lehet a lakás felosztása kisebb egységekre, ha ez műszakilag megvalósítható. 

Mehet ez engedély nélkül?

A kérdés az, hogy szabadon rendelkezhetünk-e a meglévő lakással, elkezdhetjük-e minden engedély vagy bejelentés nélkül a munkát? Hiszen végül is önálló ingatlan jön létre, a józan ész azt diktálná, hogy erre már a hatóságoknak is rá kell bólintaniuk.

Valójában az átalakításhoz nem kell engedélyt kérnünk. A 312/2012 kormányrendelet melléklete sorolja fel azokat az építési munkákat, melyek engedély nélkül is végezhetők. Eszerint engedély nélkül végezhető az építmény átalakítása, felújítása, homlokzatának megváltoztatása is. Kivétel az az eset, ha zártsorú vagy ikres beépítés esetén az átalakítás a miénkhez csatlakozó építmény alapozását vagy tartószerkezetét is érinti. 

E feltétel alapján tehát nem kell engedély sem a belső átalakításokhoz, sem pedig ahhoz, ha a lakásra új bejáratot vagy egyes falakra új ablakot vágunk. Az engedély nélkül végezhető tevékenységek listája tartalmazza azt is, ha az épületben található rendeltetési egységek száma megváltozik. Egy rendeltetési egység a lakóépületben az egy lakás. Azaz nem kell ahhoz engedély, hogy két lakásból összenyissunk egy nagyot, vagy ellenkezőleg, egy nagyból két kisebb lakást alakítsunk ki.

Ugyanez a helyzet, ha egy családi házban új lakrészt alakítunk ki, például a tetőtérben. Tetőtér beépítése esetén akkor nem kell engedélyt kérnünk, ha a munka nem jár az épület térfogatának a megváltoztatásával. Ilyen esetben nem számít bővítésnek a tetőtér beépítése. Sőt, januártól azokhoz a bővítésekhez sem kell engedély, amik nem növelik a meglévő építmény hasznos alapterületét. Így ha meg kell emelni a tetőt a beépítéshez, az is mehet engedély és bejelentés nélkül. Ez tehát az építésre vonatkozik. 

A földhivatal viszont kérni fogja a terveket 

Az átalakítás után azonban lesz dolgunk az ingatlan hivatalossá tételével. Hiszen a nyilvántartásban az átalakított lakás még mindig az eredeti adatokkal fog szerepelni. A két, szétválasztott lakás közös helyrajzi számon található, egyik nem adható el a másik nélkül. Ehhez az ingatlant albetétesíteni kell. Azaz a földhivatalban szét kell választani a meglévő egy ingatlant két külön helyrajzi számra. Teljesen új számot nem fog kapni az új lakás, hanem úgynevezett albetét lesz: a helyrajzi száma az eredeti mellé kap egy „per“ jelzést.

Az albetét kialakításához mindenképpen terveket kell készítenünk, anélkül tehát hozzá se fogjunk a munkához. A földhivatal kérni fogja az eredeti és a megosztás utáni állapot terveit is. El kell készítenünk továbbá egy szerződést is, mely a tulajdonjog változásait tartalmazza. Ha van például két tulajdonos, akik az eredeti ingatlan birtokosai, akkor szerződésben fel kell osztaniuk egymás között a közös tulajdont. 

Parkolóhelyre is szükség lehet

Szükségünk lehet arra is, hogy megfelelő parkolóhelyet biztosítsunk az újonnan létrejövő lakáshoz. Ugyanis új lakást hozunk létre, a helyi szabályok pedig minden egyes új lakás esetén előírhatnak kötelező parkolóhelyeket. Tavaly óta lakásonként egy parkolóhelyet tehet kötelezővé az önkormányzat, de el is tekinthetnek ettől az elvárástól. Tetőtér beépítése esetén a kötelező parkolóhely a háztól mérve ezer méteren belül egy meglévő parkolóban is biztosítható, vagy pénzzel is megváltható. 

Hatósági bizonyítvány és a társasház engedélye is kell

Következő lépésként be kell nyújtani egy kérelmet az önkormányzathoz, hogy a használatbavételhez a hatósági bizonyítványt állítsák ki. A rendeltetést igazoló hatósági bizonyítvány kiállításához a polgármester településképi bejelentési eljárást folytat le (a 314/2012 kormányrendelet 26/B. § 1a. bek. alapján).

Társasház esetén a bejegyzéshez a lakóközösség hozzájárulására is szükség van. A társasház közgyűlésének kell arról határozatot hoznia, hogy a meglévő albetét, azaz az eredeti lakás megosztásra kerüljön. Hozzá kell járulniuk, hogy a társasházi alapító okiratba is bekerüljön az új albetét egy újabb sorszámmal. Mindezek birtokában fordulhatunk a földhivatalhoz az albetét bejegyzése, azaz az új lakás hivatalos létrehozása érdekében. 

Nagy Csaba