Nem sok minden derül ki az új építési törvény tervezetéből

Csak a kereteket fogja meghatározni az a hatalmas, csaknem 200 oldalas új építési törvény, amit a kormány a legfontosabb építési jogszabályok összegyúrásával tervez már év eleje óta. A törvény célja, hogy az eddigi széttagolt szabályozás helyett egységes keretet adjon az építésügy irányításának. Valójában a készülő szövegből alig derül ki valami arról, hogy milyen lesz két év múlva az építésügy: minden lényeges részletszabályt kormányrendeletek fognak majd megállapítani. 

A koncepció sokkal konkrétabb volt

Még tavasz elején jelentette meg a kormány a tervezett új építési törvény összeállításának a koncepcióját. A közel 80 oldalas dokumentum azokat a fontosabb elveket, szempontokat tartalmazta, ami alapján az új jogszabály majd megszületik. A tavasszal megjelent koncepcióban jelezték a problémákat, s írtak arról is, hogy egyes kérdésekben milyen megoldások várhatók. Végül október elején hozta nyilvánosságra a kormány a leendő új törvény első változatát – e tervezet alapján készítjük mostani összefoglalónkat. 

Valójában az új szöveget csalódással fogadtuk. A tervezett új jogszabály az esetek többségében csak a kereteket fogja meghatározni. Az előírások nagy része változatlan, sok helyen szinte csak összemásolták a ma külön törvényben található jogszabályokat. Arra viszont gondosan ügyeltek a szerkesztők, hogy konkrét szabályt véletlenül se hagyjanak a szövegben. Minden részletkérdés kikerült a törvényből, ezeket majd később, kormányrendeletek fogják pontosítani – ezek pedig majd csak a törvény elfogadása után fognak megszületni. Holott ezek azok a részletkérdések, melyek a munkánkat napi szinten meghatározzák. 

Ez sajnos azzal jár, hogy a változások többségét nem látjuk pontosan. Hogy egy példát mondjunk: az új törvény egyik jelentős előírása lesz, hogy bizonyos esetekben kötelezővé teszi a felelős műszaki vezetők alkalmazottként történő foglalkoztatását. Ez a szabály jelentősen átírná a kivitelezők mai működését. Azonban nem tudjuk, hogy ez milyen körre lesz ténylegesen kötelező, mert az erre vonatkozó szabályokat is majd kormányrendelet fogja tartalmazni. Ma azt tudjuk, hogy lesz változás, de azt nem, hogy ez kiket fog érinteni.  

Miért kerültek ki a részletszabályok a törvénytervezetből? Ennek a megoldásnak leginkább jogtechnikai okai vannak. Egy törvény módosítása bonyolult. Előterjesztés készül, azt megtárgyalják parlamenti bizottságok, sokféle testület szavaz róla. Egyeztetésekre van szükség, s még a köztársasági elnök aláírása is akadálya lehet a módosításnak. Ezzel szemben egy kormányrendelet az új ötlet másnapján már átírható. Ezért tartalmaz a törvény egyre kevesebb konkrétumot, s hagy meg minden részletes kérdést a rendeleteknek. 

Jelentősen csúszik a törvény hatályba léptetése is. Tavasszal még idén nyári hatályba lépésről volt szó. A mostani törvénytervezet 2024. februári hatályba lépést tartalmaz, de úgy, hogy ebbe egyetlen érdemi paragrafus sem kerül bele. A törvény érdemi része 2025. január elsejétől lesz hatályos, egyes részei azonban csak 2026-tól vagy 2027-től fognak életbe lépni. 

Több meglévő jogszabályt gyúrnak egybe

A magyar építészetről szóló törvény nagy ambícióval születik. Az elképzelés az, hogy összevonnak benne minden lényeges építészeti szabályt, hogy egy egységes szemléletű szabályozás születhessen. A törvény így legalább négy meglévő törvény helyére lép majd. Ezek:

• a mostani építési törvény, azaz az 1997. évi LXXVIII. tv.
• a településkép védelméről szóló 2016. évi LXXIV. tv. 
• a tervező- és szakértő mérnökök, valamint építészek szakmai kamaráiról szóló 1996. évi LVIII. tv. és 
• a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. tv.

Alapelvek, kamarák, főépítészek…

A következő változásokat terjedelmi okok miatt itt most csak röviden foglaljuk össze, de az alábbi linken részletes tájékoztatást találhat róluk.

ALAPELVEK

Ami újdonsága a különböző területeket összefogó, hatalmas törvénynek, hogy megpróbálnak az építészet egészére érvényes átfogó alapelveket is megfogalmazni. Olyan alapelveket, mint pl. a szükséges minimumra való törekvés elve vagy a természetes környezet megőrzésének elve. Ezeknek az alapelveknek való megfelelés főleg a tervezők életében hoz majd változásokat, de a részletek itt sem teljesen nyilvánvalóak. Erről bővebben a honlapunkon írunk.

KAMARAI RENDSZER

A törvénybe bekerülnek a tervezők, mérnökök, építészek szakmai kamarájáról szóló eddigi előírások is, ám alaposan ki is bővítik ezeket. A legnagyobb változás, hogy kötelező kamarai tagságot írnak elő a felelős műszaki vezetőknek, a műszaki ellenőröknek és energetikai tanúsítóknak is. Ilyen tevékenységet a jövőben csak az folytathat, aki kamarai tagsággal rendelkezik. A szakmai kamarák a jelenleginél nagyon hatáskörhöz jutnak a kötelező tagsággal. (Erről szintén a honlapunkon olvashatnak bővebben)

FŐÉPÍTÉSZI ÉS TERVTANÁCSI RENDSZER

Átalakul a főépítészi rendszer is. Ami itt leginkább feltűnő, az a megyerendszer leépítése, a megyei funkció megszűnése. Ezek helyét középszintű állami intézmények veszik át, ami már nem a megyei önkormányzattól függ, hanem közvetlenül a kormánytól. 

VÁLTOZNAK A HÉSZ-EK

Helyi építési szabályzatot ma minden településnek készítenie kell, s az építési törvény előírja ennek kötelező tartalmát is. Ez annyiban fog megváltozni, hogy nem minden településen kell ugyanolyan szintű HÉSZ-t készíteni. Az ötezer fő feletti településeken, a fővárosban, a Balatonnál vagy a járási székhelyvárosban stb. például részletesebb HÉSZ-t követel meg a törvény, míg máshol elég lesz egy szűkebb körű szabályzatot készíteni.

Tervezők: a felelősségbiztosítás és a művezetés továbbra is kérdés

A törvény tavasszal megjelent koncepciója több szigorítást is tartalmazott, konkrét elvárásokat fogalmazott meg például a tervezők felelősségbiztosításával kapcsolatban is. Ezt nem vetették el, csak a törvény helyett itt is egy leendő kormányrendelet hatáskörébe utalják annak eldöntését, hogy mikor kell a tervezőnek felelősségbiztosítással rendelkeznie. 

Gyanítjuk, hogy az esetek nagy részében kötelezővé válik a tervezői művezetés. Egyértelmű szabályok természetesen nincsenek, majd a rendeletek pontosítják a kérdést. A törvény annyit ír, hogy a dokumentációt készítő tervező a kivitelezés során tervezői művezetői tevékenységet végez. Ennek során az általa készített kivitelezési dokumentáció megvalósulását ellenőrzi, és elősegíti a felmerülő tervezési szakkérdések megoldását. A tervezői művezetés feltételeit a tervezői szerződésnek kell tartalmaznia. A tervezés díját az építtető előre fizeti, a tervezői művezetését viszont akkor, amikor a használatbavétel előtt a tervező kiadja az ahhoz szükséges nyilatkozatot. 

Újdonság még, hogy saját részre kamarai tagság nélkül is lehet tervezőmunkát végezni. Ha valaki nem kamarai tag, de felsőfokú végzettséggel és szakmai gyakorlattal rendelkezik, akkor a kamara engedélye alapján saját maga vagy közeli hozzátartozója számára elkészítheti az építészeti-műszaki dokumentációt.

Kivitelezők – számolhatjuk a rezsióradíjat és még minősítenek is

Itt is számíthatunk az elvárások szigorítására, ám nem meglepő, hogy ezeket szintén kormányrendeleti hatáskörbe utalták. A törvényszövegből csupán arra következtethetünk, hogy módosulhat a felelősségbiztosításokra vonatkozó követelmény. 

Újdonság lesz, hogy a kivitelezési szerződésben a vállalkozónak rögzítenie kell az általa alkalmazott rezsióradíj mértékét is. Itt a törvény utal a hivatalosan, miniszteri rendelettel kiadott rezsióradíjra is, de csak ajánlásként. Annak a díjnak az alkalmazása tehát nem kötelező, ám összehasonlíthatóvá teszi a díjakat, ha az összegeket a szerződésben is szerepeltetni kell.

Újdonság, hogy az építés szereplői értékelni fogják az általuk megbízott vállalkozók munkáját. Az építtető a kivitelezőt, a vállalkozó az alvállalkozóját fogja értékelni. Az értékelés szabályait is majd egy rendelet fogja leírni. A lényeg, hogy a felek minősítik egymást, és ez a minősítés be fog kerülni az építési naplóba. 

Erősödik a kamara hatásköre is a kivitelezőkkel kapcsolatban. A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara vezeti továbbra is a kivitelezői névjegyzéket, s kizárhatják onnan azt a vállalkozót, aki a szerződésben vállalt építési tevékenységet nem végezte el, a kivitelezési szerződéstől nem állt el és az átvett előleggel sem számolt el. 

Felelős műszaki vezető és műszaki ellenőr

A műszaki vezetői és műszaki ellenőri tevékenységet is csak kamarai tagság mellett lehet végezni a jövőben, ez mindenképpen nagy változást hoz a szakemberek életében. 

A másik lényeges kérdés, amit a tavaszi koncepció vetett fel, hogy alkalmazottnak kell-e lennie a műszaki vezetőnek, vagy köthetünk-e továbbra is külsős vállalkozóval szerződést erre a feladatra. A törvénytervezet ezt a választ is kikerüli. A szöveg szerint a műszaki vezető a tevékenységét „a vállalkozó kivitelező foglalkoztatásában vagy kormányrendeletben meghatározott esetben az alkalmazásában végzi“. Azaz kormányrendelet dönt arról, hogy mikor kell alkalmazottnak lennie és mikor nem. Amíg ez nem jelenik meg, addig nem tudunk erről konkrétumot mondani.

Egy építésügyi hatóság lesz

Ahogy várható volt, összevonják a ma még külön szervezetként működő építési és építésfelügyeleti hatóságot. Valójában ez a két szervezet már ma is nehezen különíthető el, hiszen már 2019-ben az önkormányzatoktól a kormányhivatalokhoz telepítették az építéshatóságot. Az ügyfél számára nem sok jelentősége volt annak, hogy melyik felirat van az iroda ajtaján. Most a szervezeti különállás is megszűnik, egy közös építésügyi hatóság lesz. Ide tartozik minden hatósági ügy: engedélyezés, tudomásulvétel, kötelezés, ellenőrzés, továbbá ez a hatóság tartatja be a településrendezési követelményeket is. 

Az építésügyi hatóság látja el tehát a kivitelezés felügyeletét is. Ennek keretében vizsgálják az építés szakszerűségét, jogszerűségét, a résztvevők jogosultságait. Ez a hatóság fog ellenőrizni is a szabálytalan építése felderítése érdekében. 

A jogszerűtlen építésre vonatkozó szabályok között találunk egy érdekes könnyítést is a mostani előírásokhoz képest. Jogszerűtlennek többek közt akkor mondjuk az építést, ha az engedély vagy bejelentés nélkül, illetve az engedélytől vagy tudomásulvételtől eltérően zajlik. Az új törvényi megfogalmazás ez utóbbi esetben enyhébb a meglévőnél: akkor minősül jogszerűtlennek az építés, ha azt az engedélytől vagy egyszerű bejelentéstől a rendeletben meghatározott tűrési határt meghaladó eltéréssel végzik. Lesz tehát egy tűréshatár az eltérésekkel kapcsolatban, nem jár azonnali büntetéssel a legkisebb eltérés is. 

Szakszerűtlennek minősül a tevékenység többek közt akkor, ha azt a HÉSZ előírásaitól eltérően végzik. Ez szigorításnak tekinthető előírás, a mostani törvényben ugyanis egyszerű bejelentés esetén nem várja el a szakszerűséghez a teljes HÉSZ betartását a törvény. 

Hatósági eljárások: az egyszerű bejelentéses terveket is átnézi a hatóság

A hatósági eljárások változásairól szintén keveset mond a készülő törvény szövege. A lényeget jelentő részleteket kivétel nélkül rendeletek fogják szabályozni, a törvény csak az eljárások kereteit rögzíti. Olyannyira nem írnak a törvényben konkrétumokról, hogy például nem derül ki, hogy a mostanihoz képest változik-e az egyszerű bejelentés. Azért pont ezt emeltük ki, mert a tavaszi koncepció számos kritikát tartalmazott az egyszerű bejelentéssel kapcsolatban, s előrevetítette az eljárás szigorítását, többek közt a tervek ellenőrzését. Erre most a törvényből csak egy mondat alapján következtethetünk: a hatósági eljárások kapcsán írják, hogy „építésügyi hatósági engedély akkor adható, bejelentés akkor vehető tudomásul, ha a kérelem és mellékletei, valamint a kérelmezett tevékenység megfelel a jogszabályokban meghatározott követelményeknek“. Ezen felül az egyszerű bejelentésnek még a mai törvényben meghatározott alap feltételei is kikerülnek a törvényből. 

Használatbavétel: bizonyos esetekben kelleni fog hozzá a tervező nyilatkozata is

A mai szabályok szerint használatbavétel címén három különböző eljárás lehetséges attól függően, hogy mi alapján indult az építkezés: használatbavételi engedély, használatbavétel tudomásul vétele vagy bejelentése. Az új törvény minden esetben használatbavételi eljárásról szól, ezt kell kezdeményezni minden olyan építés esetén, amire engedélyt kellett kérni vagy egyszerű bejelentést kellett tenni. Az eljárás során az építésügyi hatóság az engedélyt megadja vagy az építmény használatát tudomásul veszi. Ez utóbbi esetben hatósági bizonyítvány kiállításáról nincs szó, illetve – nem meglepő módon – valamennyi részletszabályt a törvény a készülő rendeletek hatáskörébe utalja. 

Újdonság, hogy a tervező nyilatkozatát kérni fogják a használatbavételhez – bár nem mindig, csak „kormányrendeletben meghatározott esetekben“. A tervezőnek arról kell nyilatkoznia, hogy az építmény az engedélyezett építészeti-műszaki dokumentáció alapján készült a kivitelezési dokumentációnak megfelelően. Ha eltérés volt, az a jóváhagyásával történt, így a használatbavételhez hozzájárul. 

Ha a tervező nem teszi meg ezt a nyilatkozatot, akkor kikényszerítik. Előbb a kamara felszólítja az építtető kérelmére, s ha ez sem vezet eredményre, etikai-fegyelmi eljárást indítanak a tervezővel szemben. Ha a tervező úgy nyilatkozik, hogy nem adja meg a hozzájárulását, akkor az építtető az illetékes területi építész kamarához fordulhat. A kamara felülvizsgálja a nyilatkozatot, és dönt annak fenntartásáról vagy felülbírálhatja a tervező döntését.

A használatbavételi szabályok tartalmazzák azt is, hogy egyes építményekre szervizkönyvet kell majd vezetni. Ennek kell tartalmaznia a jövőbeni karbantartással, felújítással, átalakítással, bővítéssel kapcsolatos információkat. 

Nagy Csaba