Önök kérdezték

Családi ház kitűzése: be kell jelenteni?

Egyszerű bejelentéssel építjük a családi házunkat. A kitűzés időpontját mikor és hogyan kell bejelenteni az építésfelügyeletnek?

Ha saját magunknak építjük a családi házat, akkor a kitűzés időpontját nem kell bejelenteni az építésfelügyeletnek. Ez csak az egyszerű bejelentéssel épülő, max. 6 lakást tartalmazó, legfeljebb 1000 m2-es társasházak esetében kötelező.

A bejelentést az ÉTDR-ben, a „Kitűzés bejelentése” gombbal lehet megtenni. Ez a gomb viszont csak akkor fog megjelenni, ha az egyszerű bejelentéskor, a piszkozat létrehozásakor bepipáljuk azt a jelölő négyzetet, aminek a neve: „Ezen kérelem 300 m2 feletti és legfeljebb 1000 m2 hasznos alapterületű, nem saját lakhatás céljára szolgáló lakóépület építésére vonatkozik”. Ha a „Beadott kérelmek” oldalon belépünk az aktuális építés kérelmébe, látni fogjuk a „Kitűzés bejelentése” nevű, zöld színű cselekménygombot. Ezt megnyomva létrejön a „Kitűzés bejelentése” cselekmény, amit a szokásos módon tudunk benyújtani az építésfelügyeletnek. Ezután pedig letölthető a Kitűzés bejelentése nevű Ügyféli beadvány kivonat is. Ezzel tudjuk igazolni, hogy bejelentettük a kitűzést.

Ha elmaradt az egyszerű bejelentéskor a jelölőnégyzet bepipálása, akkor ezt később már csak a hatósági ügyintéző tudja megtenni (és ha kell, ők meg is fogják tenni helyettünk).

Hallottunk már olyan esetről is, hogy valamiért akkor is kérte a kitűzés időpontjának a bejelentését az építésfelügyelet, amikor ez nem kötelező. Az építésfelügyelet az egyszerű bejelentés elfogadásáról küldött értesítőbe írta bele a kitűzés bejelentését. Ez amúgy nem túl jogszerű, mivel egy értesítőben nem is lehetne előírás. De ha már így jártunk, és az építésfelügyelet kedvében szeretnénk járni, javasoljuk, hogy a kitűzés bejelentését. Ha van, akkor az e-naplóban, ha nincs e-napló, akkor e-papíron tegyük meg. Ha ugyanis nem kötelező a kitűzés bejelentése, akkor nem fog megjelenni az erre vonatkozó cselekménygomb az ÉTDR-ben.

Félkész ház továbbépítése új építtetővel

Olvasónk olyan egyszerű bejelentéses házat épít, amit 2018-ban kezdett el építeni egy másik kivitelező. E-napló van, hiszen akkor még az e-naplóba feltöltött tervek jelentették az egyszerű bejelentést. Menet közben azonban változott az építtető. Mindent lepapíroztak már, viszont az e-naplót még nem adta át az eredeti építtető. Mi a teendő ilyenkor? Nyithatnak új e-naplót, hogy haladjanak a kivitelezéssel? Ha 2018-ban bejelentették, de még nem valósult meg a kivitelezés, akkor van-e arra valami szabály, hogy meddig érvényes a bejelentés, vagy meddig lehet a kivitelezést megvalósítani?

Az építtető változását, azaz a jogutódlást nem csak az építtetőknek kell lepapírozni. A jogutódlást hivatalosan, az ÉTDR-ben is be kell jelenteni. Akkor is az ÉTDR-t kell használni, ha az eredeti egyszerű bejelentést még az e-naplóban tették meg. A jogutódláskor nem kötelező megadni az eredeti bejelentés számát, az ÉTDR rendszere automatikusan generál új ÉTDR azonosítót. A jogutódlást a régi vagy az új építtető is bejelentheti. A bejelentésről az ÉTDR-ből pdf igazolás tölthető le.

Olvasónk azonban jól gondolja, hogy a jogutódlást el kéne intézni az e-naplóban is. Ha tényleg sehogy nem férnek hozzá a régi e-naplóhoz, akkor nyitható új e-napló. Az új e-naplóba be kell írni az új e-napló megnyitásának okát, és jó, ha eseti bejegyzésben vissza tudunk hivatkozni az eredeti e-naplóra is. A hatósági bizonyítvány megkérésénél azonban szükség lesz az elkészült részek megfelelőségét igazoló FMV nyilatkozatokra. Ha ezek nincsenek meg, akkor még a kivitelezés folytatása előtt keressünk fel egy műszaki szakértőt, aki az elkészült részek megfelelőségét igazolni tudja.

Bár még bőven van idő az épület befejezésére, jó tudni, hogy az egyszerű bejelentéses családi házakat a bejelentéstől számított 10 éven belül kell megépíteni (Étv. 33/a § (6)). Azaz 10 éven belül kell hatósági bizonyítványt szerezni a házakra. Ha ez nem történik meg, akkor le kell bontani az elkészült részeket, vagy akár az egész házat.

Tégla másodkézből: beépíthetjük?

Olvasónk épülő házához magánszemélytől vásárolt téglát, amit az eladó 2 éve vásárolt, de nem építette be. A téglát most új ház építéséhez használnák. Elfogadja ezt az építési hatóság?

Az építési hatóság nem ellenőrzi azt, hogy ki, honnan és mennyiért vásárolta az épülő házához az építőanyagot. A hatóság azt nézi, hogy a terveknek és egyéb szabályoknak megfelelő építőanyagot építünk-e be. Ha a vásárolt tégla rendelkezik teljesítménynyilatkozattal és a kivitelező felelős műszaki vezető ellenőrizte, hogy valóban megfelelő a magánszemélytől vásárolt tégla, akkor nyugodtan beépíthető a házba.

 Engedély nélkül bővített gazdasági épület: hogy lehet ebből lakóház?

22 éve építési engedély alapján épült egy gazdasági épület, amit később egy melléképülettel bővítettek. A bővítmény engedély nélkül épült, és egyébként évek óta lakóingatlannak használták. Most a meglévő, melléképületi részt bővítenék úgy, hogy az egész végül papíron is lakóház legyen. El lehet ezt intézni egy eljárás keretében?

Nem lehet egy eljárásban elintézni az engedély nélkül épült rész fennmaradását és a rendeltetésmódosítást. A fennmaradási engedélyezéssel a kormányhivatalokban található építési hatóság foglalkozik, a rendeltetésmódosítással pedig a helyi önkormányzat. Tehát két külön hatóság. A rendeltetésmódosításról még azt is jó tudni, hogy csak olyan épületre lehet kérni, aminek már van használatbavételi engedélye/hatósági bizonyítványa. 

Először tehát fennmaradási és használatbavételi engedélyt kell kérni a melléképületre az építési hatóságtól. A 10 évnél régebbi épületeknél a fennmaradási engedély mellé nem jár bírság, és akkor sem bontatják le, ha az épület nem felel meg az építési szabályoknak. Azt, hogy az épület valóban több, mint 10 éve ott áll, nem a tulajnak kell bizonyítania, hanem az építési hatóság ellenőrzi az Építésügyi Monitoring Rendszer (ÉMO) segítségével. 

Ha megvan a fennmaradási engedély, jöhet a melléképület rendeltetésmódosítása a helyi önkormányzatnál. Végül pedig a bővítés. Ha csak lakóépület bővítéséről van szó, akkor elég az egyszerű bejelentés, viszont, ha a meglévő részben megmarad a gazdasági épület funkció is, akkor a bővítéshez építési engedélyre lesz szükség.

Megoldás lehet még az is, ha a melléképületre és annak bővítésére kérnek fennmaradási és továbbépítési engedélyt, és ezután kérik meg az egész épületre a rendeltetésmódosítást.

Fontos azonban utána járni, hogy az engedély nélkül épült melléképület megfelel-e a lakóépületre vonatkozó  szabályoknak. Ugyanis a lakóépületekre más, szigorúbb szabályok vonatkoznak, mint egy gazdasági épületre (pl.: a wc nem nyílhat a konyhából). Akkor sem kell kétségbe esni, ha az épület az elrendezése miatt nem lehet lakóház rendeltetésű. Igazából azt nem tiltja semmi, hogy valaki gazdasági rendeltetésű épületben lakjon.

Csak egy épület lehetne a telken

Olvasónk egy olyan telken építette meg egyszerű bejelentéses családi házát, ahol a rendezési terv csak 1 épületet enged meg. A telken eredetileg volt már egy kisebb épület, amiben addig laktak, amíg a mellé tervezett, nagyobb családi ház el nem készült. Most az új házra szeretnék megkérni a hatósági bizonyítványt. Viszont ehhez igazolni kell, hogy már csak 1 épület van a telken. Hogy kell ezt? Mi van akkor, ha az eredeti épületet a továbbiakban csak tárolónak használnák? Akkor megmaradhat? Vagy teljesen el kell bontani az egészet?

Ahhoz, hogy egy bontási engedélyhez nem kötött, elbontott lakóépületet töröljenek az ingatlan-nyilvántartásból hatósági bizonyítványt kell kérni (312/2012. kr. 56 § (1)). Ezt a típusú hatósági bizonyítványt is az ÉTDR-ben kell megkérni: az ”új építésügyi kérelem” cselekménygomb alatt a legördülő menüből lehet kiválasztani a sima, „hatósági bizonyítvány” elnevezésű eljárástípust. A kérelemhez mellékelni kell a 312/2012. kr 9. mellékleté­ben található statisztikai adatlapot. Változási vázrajzot januártól már nem kötelező csatolni, de ha szeretnénk egy piros pontot az építési hatóságtól, csatoljuk a változási vázrajzot is. 

A hatósági bizonyítvány kiadása előtt az építési hatóság ellenőrizni fogja, hogy valóban elbontották-e az épületet. Ezért is érdekes olvasónk másik kérdése. Az, hogy a meglévő épületet használhatják-e tárolónak. Igaz ugyan, hogy a 100 m3-nél kisebb, és max. 4,5 méter gerincmagasságú, nem emberi tartózkodásra szolgáló épület építésére eleve nem kell engedély, vagy lapostetős épület esetén ha 3,5 m homlokzatmagasságnál alacsonyabb. Ám ilyen épületek esetén is be kell tartani a rendezési tervben és a településképi rendeletben foglaltakat. Bogarásszuk át, hogy mit ír a rendezési terv! Csak lakóházból lehet 1 db a telken, vagy minden más egyéb épület építése is tilos az 1 darabon felül? A jogszabályok értelmezésében segítségünkre lehet az építési hatóság is a helyszíni szemle során. Előfordulhat ugyanis, hogy jó fej ügyintézővel sodor össze minket a sors, és legalább a meglévő épület alapjának elbontásától eltekintenek.

Engedélyes építéshez kell a műszaki ellenőr?

Építési engedély alapján, e-naplóval építjük a házunkat. Nem fogadtunk generált, saját magunk szervezzük össze a szakikat. Kelleni fog műszaki ellenőr is? A műszaki ellenőr mellé kötelező a tervezői művezető is? Nagyságrendileg milyen költségei vannak a plusz szakértőknek?

Műszaki ellenőrt azoknál az e-naplós építkezéseknél kell megbízni, ahol:

• a kivitelezést több fővállalkozó végzi,
• közbeszerzéses a beruházás (törvényben meghatározott bizonyos értékhatár felett),
• nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházás esetén.

Családi ház esetében természetesen csak az első pont lehet érvényes, vagyis akkor kell műszaki ellenőr, ha nem generállal építtetünk, hanem külön-külön szakik végzik a munkákat. Olvasónk esetében tehát biztosan szükség lesz műszaki ellenőrre, mivel engedélyes, e-naplós építkezésről van szó.

Tervezői művezetésre viszont nem lesz szükség. Ugyanis a tervezői művezetés szabályai csak az egyszerű bejelentéses lakóházra vonatkoznak. Építési engedélynél nem kell tervezői művezetőt megbízni. Önszorgalomból persze megbízhatjuk a tervezőt, hogy tervezői művezetéssel felügyelje az építkezést. Sőt megfelelő jogosultság esetén arra is van lehetőség, hogy a műszaki ellenőr és a tervezői művezető ugyanaz legyen.

Nézzük az anyagiakat! A tervezői művezetés díját jogszabály határozza meg, maximum a minimálbér másfélszerese lehet (br. 300.000 Ft.). A műszaki ellenőr díjazása megállapodás kérdése, a mérnöki kamarának csak ajánlott díjszabása van. A mérnöki díjszabás és egy jól használható online kalkulátor itt érhető el: bit.ly/mernokidij.

A kalkulátor alapján egy 50 milliós 200 m2-nél kisebb családi ház műszaki ellenőri költsége 6-700 ezer forint + áfa. A kamara szabályzata szerint az ajánlott mérnöki díj 67%-ánál alacsonyabb és az ajánlott díj 150%-ánál magasabb díj nem ajánlott.

Segítség, nem jön művezetni az építész!

Négy éve indult építkezés közepén eltűnt a generálkivitelező. Új generál folytatja a kivitelezést, azonban most a tervezői művezetéssel megbízott építész tervező makacsolta meg magát. Neki nem szimpatikus az új generál, és nem hajlandó elvégezni a feladatát, annak ellenére, hogy az írásos tervezői szerződésében a művezetésről is megállapodtunk. Pótolható valahogy a tervezői művezetői nyilatkozat? Hogy fog így hatósági bizonyítványt kapni a házunk?

Ma már nem kötelező a tervezőt tervezői művezetésre megbízni, ha magánszemélyként saját részre építjük az egyszerű bejelentéses családi házunk. Ez a szabály azonban csak a 2019. október 24-e után megtett egyszerű bejelentésekre érvényes, a négy éve megkezdett építésre sajnos nem.

Sajnos a jogszabályok és a Miniszterelnökség jó pár éves állásfoglalása alapján az eredeti építész tervező írásos hozzájárulása kell ahhoz is, hogy a tervezői művezetői feladatokat más tervező lássa el. Ha nehéz a kommunikáció a tervezővel, valószínűleg a feladatok átruházásához sem fog hozzájárulni. Viszont, mivel a tervezői szerződésben írásba foglalták a tervezői művezetési feladatokat is, csak úgy nem hátrálhat ki a szerződésből. Kötik őt a polgárjog és a kamara etikai-fegyelmi szabályai is. Ha a kamarai etikai-fegyelmi bizottsága elmarasztalja, akár az építész tervezői jogosultsága is elveszhet. Persze senki nem akar egy építkezés mellett még évekig pereskedni is.

Tudjuk, hogy sokan nem szeretik a helyi építésfelügyeletet zaklatni a problémás ügyükkel, de olvasónk esetén tanácsos lenne egy hivatalos állásfoglalást kérni az ügyben. Azért is, mert a hatósági bizonyítvány kiadására vonatkozó szabályok nem mondják azt, hogy nem kaphat hatósági bizonyítványt az az épület, ahol elmaradt a tervezői művezetés. A tervezői művezetés mellőzése miatt „csak” egy legfeljebb 500 ezres bírság jár az építtetőnek. Előfordulhat, hogy a lakhatásért megéri benyelni a bírságot, és később emiatt pereskedni a tervezővel, mint hogy emiatt ne készüljön el a házunk. Kicsi az esélye, hogy pár e-naplós bejegyzés vagy akár egy műszaki szakértő nyilatkozata pótolni tudja a tervezői művezetés nyilatkozatait. De egy próbát biztosan megér!

Király Viktória