Önök kérdezték

Társasház: lehet lakásonként intézni a hatósági bizonyítványt?

Egyszerű bejelentéssel épült, 3 lakásos társasház egyik lakását sikerült értékesíteni. A másik két lakás a beruházó tulajdonában marad, amit majd kiadnak. Egyszerű bejelentés esetén lehet a társasház egy-egy lakására külön hatósági bizonyítványt kérni?

Egy társasházban a lakásokat külön-külön nem lehet használatba venni sem engedélyes sem egyszerű bejelentéses épületeknél. Ennek egyszerű oka van: az, hogy egy társasházban számos olyan közös használatú helyiség található, ami az összes lakás  használatához szükséges, nélkülük nem lehet használni az egyes lakásokat (pl.: lépcsőház, lift stb.). Előfordulhat, hogy elkészül egy lakás, de a lépcsőházat még nem fejezték be, ott dolgoznak még a munkások, vagy ott hurcolásszák a még el nem készült lakásokhoz a szükséges gépeket, anyagokat. Így hiába van kész egy lakás, nem teljesül az a fontos feltétel, hogy az épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas. Veszélyes épületbe pedig nem engedik a hatóságok, hogy beköltözzenek. Ez a szabály érvényes mind az engedélyes, mind az egyszerű bejelentéses esetekben.

Engedélyes esetekben azonban van lehetőség ütemezett építési engedélyezésre, ami alapján később ütemezetten lehet megkérni a használatbavételt is. Ezt általában lakóparkoknál szokták alkalmazni, ahol 1-1 önállóan is funkcionálni tudó épület létesül és az épületek együtt adják ki a lakópark jelleget. Így amikor elkészül egy épület, azt rendeltetésszerűen és biztonságosan használatba lehet venni, azaz beköltözhető.

Azonban itt sem lehet az, hogy a földszinti lakásokban már laknak, míg az emeleten még folynak a munkálatok. Az egész épületnek késznek kell lennie, és akkor valóban megvalósulhat 1-1 épület ütemezett használatbavétele. Ez a megoldás engedélyes esetekben igen gyakori.

Ütemezett egyszerű bejelentést azonban nem lehet tenni. Az egyszerű bejelentést eleve nem társasházak építésére találták ki, hanem családi házak építésére. A családi házaknál meg nemigen jöhet szóba ütemezett építés. Vagy kész van, vagy nincs. Az, hogy társasházat lehetséges egyszerű bejelentéssel építeni, csakis a koronavírus járvány miatt bevezetett könnyítések miatt lehetséges. A vészhelyzeti szabályok megengedik, hogy egyszerű bejelentéssel max. 6 lakásos, max. 1000 négyzetméteres társasházat építsünk. De egyéb könnyítés nem vonatkozik a társasházak építésére. A társasházakban az egyes lakásokra nem lehet külön-külön megkérni a hatósági bizonyítványt.

A hatósági bizonyítvánnyal használatba vett társasházban is lehetőség van arra, hogy bérbe adják a lakásokat. Az egyszerű bejelentésnél csak arra van szabály, hogy a lakófunkció nem változtatható meg 5 évig, bérbe adni nyugodtan lehet.

Kell – e műszaki ellenőr?

Olvasónk beruházóként, saját generálkivitelező cégével épít egy 11 lakásos társasházat. Kell műszaki ellenőrt alkalmaznia az építéshez?

A 191/2009-es kormányrendelet szerint csak akkor kötelező a műszaki ellenőr, ha:

• több fővállalkozó végzi a kivitelezést,
• közbeszerzéses beruházásról van szó,
• nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű a beruházás (jogszabály határozza meg ezeket az eseteket pl.: utak, sportlétesítmények építése stb.),
• a kivitelezés műemléki védelem alatt álló épületet érint,
• építtetői fedezetkezelő működik közre.

Olvasónk generálként kivitelez, tehát egy fővállalkozó kivitelező dolgozik az építkezésen, így nem kell műszaki ellenőrt foglalkoztatni. Akkor sem, ha egyes szakipari munkákra alvállalkozót bíznak meg (pl.: villanyszerelés, tetőfedés stb). A többi feltétel sem teljesül, mivel olvasónk a beruházó és a kivitelező is egyben, ezért a közbeszerzés, fedezetkezelő és a nemzetgazdasági szempontból kiemeltség sem játszik. Az új építésű ingatlan pedig biztosan nem áll műemléki védelem alatt.

Megváltozott az építtető neve

Egy pár a családi házuk építése közben összeházasodott, így az építtető hölgynek megváltozott a neve. Kell emiatt módosítani az építéshez kapcsolódó dokumentumokat (egyszerű bejelentés, kivitelezési szerződés, e-napló stb.)?

Amikor egy családi ház esetében megváltozik az építtető, azt bizony le kell papírozni. Ha cégről van szó, akkor egyértelmű, hogy a jogutódlást, a szerződések és e-napló átírását el kell intézni. Ugyanez igaz akkor is, ha természetes személy az építtető. Ha változik az építtető személye, akkor a jogutódlást el kell intézni (akkor is, ha “csak” névváltozás történt). Ha engedély/egyszerű bejelentés alapján történik a kivitelezés a jogutódlást egyszerűen el lehet intézni az ÉTDR-ben. Az e-napló és a kivitelezési szerződés aktualizálása ugyancsak szükséges.

Király Viktória