Sorvezető: mikor melyik OTÉK-ot kell alkalmazni?

Készített a kormány egy sorvezetőt az országos településrendezési és építési követelmények alkalmazásához. Az OTÉK módosításába bekerült új bekezdések azt veszik sorra, hogy új építés engedélyezésekor vagy egyszerű bejelentés során az OTÉK előírásai közül mit kell mindenképpen alkalmazni, és miben kell a helyi építési előírásokat követni.

A kétezres évek elején az akkor még friss szemléletű OTÉK tartalmazta az általánosan kötelező építési előírásokat (1997-es a jogszabály). Ehhez illesztették az önkormányzatok a saját elképzeléseiket, ez alapján készítették el a helyi építési szabályzatokat. Általában az OTÉK a kereteket szabta meg, az önkormányzat pedig kisebb-nagyobb mértékben tovább szigorította a szabályokat, az akár egészen konkrét előírások szintjéig (milyen színű házak lehetnek egy adott övezetben, mekkora lehet a tető hajlásszöge, milyen anyagból lehet építeni stb.). 

Időközben a helyi szabályzatok egyre bonyolultabbá váltak, és sok esetben nem is követték már a szintén többször módosított OTÉK előírásait (az OTÉK-ot 2010 óta 38-szor módosították, a korábbi változásokat már nem tartalmazza a Nemzeti Jogszabálytár). Gyakoriak az olyan esetek, amikor más fogalmat használ a helyi szabályozás, mint a kormányrendelet, s nem is egyszerű eldönteni, hogy a helyi szabályokat a rendeletnek mikori időállapota alapján fogadták el.

A későbbiekben aztán változott a helyzet, mert megváltoztak a helyi településrendezési eszközök is. Megjelentek a településképi vélemények, majd a kötelező településképi rendelet, megalakultak a helyi tervtanácsok, melyek gyakorlatilag mindenbe beleszóltak a tervezés során. Egy korábbi cikkünkben, még 2016-ban egy építészmérnök így jellemezte a helyzetet: „Budapest V. kerületében, az Alkotmány utcában egy üzlet portál­cseréjének az engedélyezése eltarthat 8 hónapig a tervtanácsokkal meg a szakhatóságokkal együtt. A IV. kerületben egy kis ablaknyitás egy fürdőszobára eltarthat 6 hónapot. Veresegyház és Erdőkertes minden utcájára településképi vélemény szükséges, és meg kell felelni számtalan extra helyi előírásnak. Még az utolsó lécet is szabályozzák. A véleményezés újabb 4-6 hét. Voltam egy tervtanácson, ahol a vezető építész hölgy hosszasan értekezett a spejz szükségességéről, miután az építtető kifejezetten nem kérte azt. Természetesen át kellett dolgoznom a tervet….”

Az önkormányzatok ráadásul nem je­leskednek a helyi településrendezési eszközök frissítésével. A helyi építési szabályzat elvileg 10 évig lehet érvényes, utána a képviselő-testületnek meg kell újítania. A megújítás persze nem csak annyi, hogy ráütünk egy pecsétet és újabb 10 évre használható lesz. Ez mérnöki munka, át kellene gondolni, hogy a falu vagy város egyes részeivel mi a szándékunk, milyennek szeretnénk látni évtizedek múlva. A mérnöki munka azonban milliókba kerül, így aztán inkább érvényben hagyják a rég elavult, régi jogszabályokra hivatkozó 10-20 éves dokumentumokat. 

Az OTÉK, a HÉSZ vagy mindkettő 

Ha jól értjük a mostani rendeletmódosítást, akkor ez azt is jelenti, hogy a kormány megpróbálja tisztítani a helyzetet. Az OTÉK kapott egy kiegészítést, amiben három csoportra osztják az előírásokat:

• az első csoportba azok kerülnek, ahol mindenképpen az OTÉK hatályos előírásait kell alkalmazni,
• a második csoportba kerülő előírásokat felülírja a helyi építési szabályzat, ha tartalmaz erre vonatkozó előírást.
• A harmadik csoportba kerülnek azok a szabályok, melyeket az első két pontban nem említenek. Ezeket a helyi építési előírásokkal együtt kell alkalmazni, de azzal a csavarral, hogy az OTÉK-nak nem a mostani, hanem egy korábbi, már nem hatályos szövegével együtt kell alkalmazni. 

Ez egyszerűsítést jelent, mert nem kell a több tucat módosítás között keresgélni, hogy az OTÉK melyik időállapotát is kellene figyelembe venni. Mindössze három lehetőséget hagytak meg. 

• Ha a településrendezési eszközök 2012. augusztus 6. előtt készültek, akkor a helyi előírásokat az OTÉK 2012. augusztus 6-án hatályos II. fejezetével és annak mellékleteivel együtt kell figyelembe venni.
• Ha a településrendezési eszközök 2012. augusztus 6. után készültek és ahhoz figyelembe vették a 314/2012 kormányrendelet jelmagyarázatát, akkor a helyi előírásokat az OTÉK 2021. július 15-én hatályos II. fejezetével és mellékleteivel kell figyelembe venni. 
• A ma megkövetelt településtervvel rendelkező településeken pedig az OTÉK jelenleg hatályos szövegét kell az engedélyezés során figyelembe venni. (Településtervet 2021 óta kell(ene) készíteni az önkormányzatoknak, ez a településfejlesztési és rendezési terv együttese.)

Az OTÉK különböző időpontokban hatályos változatait legegyszerűbben a nemzeti jogtárban, az njt.hu oldalon találjuk meg.

Amit mindig az aktuális OTÉK-ban kell nézni

Az OTÉK alábbi előírásai azok, melyeket mindenképpen a most hatályos szöveg alapján kötelezően alkalmazni kell valamennyi beruházás során:

Ahol a HÉSZ a döntő

Azok az előírások, melyeket akkor kell alkalmazni az OTÉK alapján, ha a helyi építési szabályzat nem rendelkezik ettől eltérően:

Nagy Csaba