Több lakás épült vidéken, de jövőre fordulnak az arányok

Csökkenti-e a lakásépítési kedvet a magas infláció és az energiaárak növekedése? Megnéztük a statisztikai hivatal gyorstájékoztatóit, hogy milyen kép rajzolódik ki a lakáspiacon 2022 őszén.

A forgalmazók szerint az ingatlanpiaci árak kezdik elérni a plafont. A hitelkamatok magasak, az ingatlanok pedig egyre megfizethetetlenebbek. Ma lényegesen magasabb jövedelem kell ugyanakkora hitel eléréséhez, mint egy évvel ezelőtt. Ráadásul az ugyanakkora hitel nem is lesz elég, hiszen az ingatlanárak is jelentősen emelkedtek a mögöttünk hagyott hónapok során.

A kamatstop megállította a hitelek drágulását

Az inflációs számok és az egymást követő kamatemelések sokáig azt jósolták, hogy a lakáshitelezés vissza fog esni az előttünk álló hónapok során. Ezt a várakozást a jelzáloghitelek kamatrögzítése valamennyire megfordította.

A most igényelt lakáshiteleket el lehet érni 9-11 százalék közötti THM-mel, 10 éves vagy a futamidő végéig rögzített kamatozással. A leendő építtetők vagy vásárlók tehát a körülményekhez képest viszonylag kedvező áron tudnak hitelhez jutni. Ez a „kedvező“ ár persze még mindig azt jelenti, hogy átlagfizetésből egy lakás megvásárlása szinte elérhetetlen álom marad. Egy 40 milliós ingatlanra felvett 20 éves futamidejű, 20 milliós kölcsön havi törlesztőrészlete 170-180 ezer forint. A jövedelemarányos törlesztőrészlet követelménye miatt ehhez legalább havi 360 ezer forintos nettó fizetést kell igazolni (amit már nem terhelhet más hitel). Még rosszabb helyzetben van az, akinek  nincs ennyi önrésze, s magasabb összegű hitelt kellene felvennie. Minimum 20% önrész kell, ennél nem lehet magasabb a hitel aránya a vásárlásban. A 40 milliós vásárláshoz így 32 millió forint hitel kellene, aminek ugyancsak 20 éves futamidő mellett már 280-300 ezer forint a havi törlesztése. Ehhez már 500 ezer forintot meghaladó nettó jövedelemre van szükség.

A banki hitelezés így egy olyan fordulóponthoz érkezett, ami akár lefelé is mozdíthatja a jövőben a kamatokat. A drágább hiteleket az alacsony fizetések miatt ugyanis nem tudják az emberek felvenni, a bank viszont abban érdekelt, hogy továbbra is növekedjen a hitelfelvételi kedv.

Változhat a hitelezés szabályozása

Valószínű, hogy hamarosan egy újabb féket épít be a kormány a hitelfelvétel folyamatába, hogy akadályozza az emberek féktelen eladósodását. Nemcsak a havi törlesztőrészlet nagyságát teszik majd függővé a jövedelemtől, hanem a felvehető hitelt is. 

Jelenleg a hitelfelvételt az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályozza. Ez azt jelenti, hogy akkora lehet a havi törlesztőrészlet, amennyit az adós jövedelme elbír. Jelzáloghitel esetén ha a vevő nettó, semmivel sem terhelt jövedelme havi 500 ezer forint alatt van, akkor a jövedelme 50%-ig terjedhet a havi törlesztőrészlet. Ha a fizetése 500 ezer feletti, akkor a 60%-ot is elérheti a havi törlesztés.

Ez a szabály azonban kisebb mértékben kijátszható, ha módosítjuk a futamidőt. Lehet, hogy az ügyfél jövedelme nem elég egy 10 éves futamidejű kölcsönhöz, de máris fel tudja venni ugyanezt az összeget, ha a futamidőt 20 évre nyújtjuk. Ezt a kiskaput zárná be a most tervezett módosítás. Eszerint nemcsak a havi törlesztést vizsgálják, hanem a felvett hitel nagyságát is. Például rögzítik, hogy a 400 ezer forintos fizetés csak 20 millió forint lakáskölcsönt tesz lehetővé. Hiába csökkenne az előírt 50% alá a törlesztőrészlet 25 vagy 30 éves futamidővel, akkor sem lehetne felvenni ennél nagyobb összeget ekkora fizetéssel. Ez az ötlet egyelőre törvényjavaslatban szerepel, még nem fogadta el a Parlament, nem tudjuk, hogy meg fog-e valósulni a közeljövőben.

Egyelőre nem látszik, hogy visszaesett volna a lakásépítési kedv

Ebben a várakozó, akár egy válság kialakulásával is fenyegető helyzetben érdekes módon a lakásépítési kedv növekedését mutatják a KSH adatai. A november elején megjelent tájékoztató szerint 2022 első három negyedévében 7,7 százalékkal több lakás épült, mint egy évvel korábban. Növekszik a kiadott építési engedélyek és bejelentések száma is – ezek alapján 16%-kal több lakás van épülőben, mint egy évvel ezelőtt. Számokban kifejezve: 2022-ben szeptember végéig 13.617 lakást adtak át és 25.894 új engedély és bejelentés született.

Visszaszorultak a vállalkozások építései, de ez változhat

A lakásépítési kedv az egész országban növekedett, kivéve a fővárosban. Itt érdekes módon nem hogy nőtt volna, hanem egyenesen 10%-kal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel korábban. A mindenhol máshol érezhető növekedés a községekben volt a legintenzívebb, itt 36%-kal több lakást adtak át, mint az előző év azonos időszakában. A megyei jogú városokban is meglódultak az átadások, ezekben 22%-kal több lakást vettek használatba a tulajdonosaik.

A falusi építkezések előretörését mutatja az is, hogy nőtt a természetes személy építtetők aránya a vállalkozásokhoz képest. Azaz többen építették a saját házukat, s némileg kevesebb volt az építést vállalkozásként végzők száma. A magánerős építések aránya 32-ről 37%-ra emelkedett. Ennek megfelel az az adat is, hogy az új lakások majdnem fele, pontosan 46%-a családi házban jött létre. Ez is magasabb az előző évi aránynál, akkor csak az új lakások 37,5%-a jött létre családi házban. Nőtt a saját használatra szánt lakások aránya is, 30-ról 35%-ra.

Összefoglalva a fentieket tehát azt láthatjuk, hogy a vállalkozások kissé visszaszorultak a lakásépítésben, s idén inkább a saját lakásukat építő, vidéki emberek vitték előre a lakáspiacot. Könnyen lehet az is, hogy ezek még a koronavírus előtt indított beruházások voltak, amiket az elmúlt évek problémái miatt csak idén sikerült végleg befejezni. Az új engedélyek és bejelentések viszont azt mutatják, hogy visszafordul ez az arány, s egyre jobban leállnak a vidéki magánépítések. Az új engedélyek és bejelentések növekedését ugyanis főleg a főváros adatai jelentik – Budapesten 99%-kal növekedett az új engedélyek száma 2021-hez képest. Akkor 4215, most 8400 lakás építése van folyamatban. Ebből mindössze 1144 az egyszerű bejelentés, vagyis főleg a társasház-építések szaporodása jelzi a budapesti lakáspiac változását.

A többi terület nem fest jól

Ha nem csak a lakásépítéseket nézzük, akkor is azt láthatjuk, hogy kis mértékben, összesen 4,8%-kal nőtt az építőipari termelés az előző év azonos időszakához képest. Ez is inkább az év első felének köszönhető, mert a szeptemberi adat már csak 1,6%-kal haladja meg az egy évvel korábbit. 

Visszaesett a nem épületek építése (utak, hidak, mélyépítés). Ez a terület fél százalékkal kisebb a tavalyinál. Csökkent a szerződésállomány is: a vállalkozások szeptember végén összesen 8,2 százalékkal kisebb összegű szerződéssel rendelkeztek, mint egy évvel korábban.

A kiszámíthatatlanság padlóra küldi az ingatlanfejlesztéseket

Sajnos ami viszont egyértelműen nőtt, az az építőanyagok ára, a bérek és az energiaköltség. E háromnak köszönhetően az építőipari árak idén 26%-kal emelkedtek a tavalyihoz képest. Azok a folyamatok ugyan részben megálltak, amik miatt tavaly és idén az év első felében nőni kezdtek az anyagárak, a magas energiadíjak miatt viszont csökkenés nem tudott elindulni. Legnagyobb mértékben azok az építőanyagok drágultak, amiknek az előállításához nagyon sok energia kell – ilyen a cement, az acél, a hőszigetelő-anyagok és a különböző ragasztók, festékek. A cement ára csak az utolsó fél évben legalább 100%-ot emelkedett. Az építőanyag-kereskedések ma nem tudnak időtálló árakat mondani, így gyakorlatilag minden egyes építőipari árajánlat szavatossága nagyjából egy-másfél hónap lehet. Ennél hosszabb időre egyetlen kivitelező sem tudja tartani az ajánlatát, különben neki kell ráfizetnie.

Ez a probléma nem csak a kisvállalkozásokat érinti, gyakorlatilag ez küldi padlóra a legnagyobb ingatlanfejlesztéseket is. Nemrég készítette el éves jelentését a kereskedelmi ingatlanok piacáról a Magyar Nemzeti Bank. Egyik megállapítása éppen az volt a tanulmánynak, hogy a piaci szereplők a fix kivitelezési árakhoz akarnak visszatérni. Azt az időszakot akarják elérni, amikor a kivitelező mondott egy árat, amit a 2-2,5 éves megvalósítás során tartani tudott. Ha ilyen nincs, akkor a beruházás nem lesz biztonságos a megrendelő számára, így ingatlanfejlesztés helyett inkább máshová teszi a pénzét.

A két legnagyobb terület állhat földbe

Az építőipari folyamatok tehát megfordulni látszanak, az eddigi haladás helyett inkább a fékek behúzására kell felkészülnünk. Nem csak mi látjuk ezt így – Nagy Márton gazdaságfejlesztési miniszter egyenesen azt a címet adta egy októberi, Pest megyei kamarai előadásának, hogy Szűk esztendők várnak az építőiparra. A miniszter szerint hiába erősödnek a lakásépítések, ezek mindössze az építési munkák 15%-át adják. A két legnagyobb terület a közlekedési infrastruktúra építése és az ipari épületek, raktárak létrehozása. Előbbi 25, utóbbi 22%-kal részesül az összes szerződött munkából. Márpedig az állami megrendelésekben és az ipari parkok építésében jelentős csökkenést láthatunk.

A miniszter három veszélyforrásról beszél: az emelkedő költségek és a dráguló banki finanszírozás mellett a harmadik jelentős probléma maga az állam, azaz az elhalasztott állami beruházások okozta gondok. A kormány gyakorlatilag nem ír ki pályázatokat építési munkákra. Az állami megrendelésekben az MNB említett tanulmánya szerint is legalább két éves szünetre kell számítani. Nagy Márton is több évre szóló csökkenéssel számol. 2020-ban az állami beruházások meghaladták a 3500 milliárd forintot, ez 2023-24-re ezer milliárd forinttal csökken.

Veszélyes a finanszírozás problémája is: a vállalati hitelek nagyjából 2-ről 12 százalékra emelkedtek. A kisvállalatoknál ezt a kamatstop megállította, de ez a nagy cégek hiteleire nem vonatkozik. Így az a veszély fenyeget, hogy az építési beruházások teljesen leállnak a magas kamatok miatt. Közgazdászok szerint 10%-os hitelkamat felett ez már valós veszély – többet visz el ugyanis a hiteltörlesztés, mint amennyi haszon a beruházáson keletkezik. Így nem éri meg a pénzt építési beruházásba fektetni.

Összességében a miniszter szerint egy lassú átrendeződésre kell az építőiparban számítani. Néhány év alatt kevesebb piaci szereplő lesz – ezt már most jól jelzi a bezáró cégek megszaporodása. Főleg a mikrovállalkozások száma fogyatkozik. Júliusban 136 ezer, augusztusban már nem egészen 133 ezer mikrovállalkozás működött az építőiparban. Nem kizárt, hogy ez a csökkenés a kényszerből bezárt kisadózó vállalkozásoknak köszönhető.

Kitért a miniszter az állami lakáspolitika alakulására is. A lakások eladási üteme csökken, kevesebb adásvétel történik, mint néhány évvel korábban. További fontos szempont, hogy nálunk nagyon alacsony a lakások megújulási aránya, jócskán elmarad az uniós átlagtól. Évente nagyjából 35 ezer lakást kellene felújítani, ehhez képest jó tízezerrel kevesebb esetben történik meg a teljes megújulás. Sőt, ahhoz, hogy az uniós átlagot elérjük, és ne állandóan mögötte kullogjunk, ezt fel is kellene pörgetni. Csakúgy, mint az új lakás építéseket. Évente legalább 25-30 ezer új lakásra lenne szükség a korszerűtlenné, lakhatatlanná váló lakások pótlására, a lakásállomány megújítására (sőt, egyes szakértők szerint inkább 35-40 ezerre). Ehhez képest a miniszter arról beszélt, hogy 2023-ban és 2024-ben a lakásépítések száma nem csökkenhet évi 5-10 ezer lakás alá. Emlékeztetőül: a KSH az első három negyedévre most több mint 13 ezer új lakást regisztrált, azaz úgy tűnik, hogy a miniszter ebben elég jelentős csökkenést vár az előttünk álló két évben.

Borzasztó pazarlóak a magyar lakások

Megdöbbentő adatokat publikált a magyar lakások energia-felhasználásáról a Knauf Insulation. Az Eurostat adatai szerint térségünkben Magyarország a legnagyobb lakossági energiafogyasztó. A lakossági energiafogyasztás aránya az EU-ban átlagosan 28%, Csehországban 30, Szlovákiában 29 százalék. Ehhez képest Magyarországon a lakosság használja el az összes energia 34 százalékát, döntő mértékben a lakások fűtésére és hűtésére. A Knauf korábbi, saját felmérései szerint a háztartásokban felhasznált energia 75%-át fordítjuk fűtésre és hűtésre, amivel legalább 10%-kal meghaladjuk az uniós átlagot. Ennek a pazarlónak tűnő energiahasználatnak az egyik fő oka a hazai épületállomány elavultsága. Az épületek 60-70 százalékában nincs szigetelve a tető és a födém. Egy szigetelés nélküli családi házban az energia 35 százaléka távozik a falakon át, 25 százaléka az ablakokon, 15 százaléka a padlón keresztül, 25 százaléka pedig a tetőn – olvashatjuk a Knauf közleményében.

Nagy Csaba