Változott az OTÉK és több építési előírás is

December végén több építési előírást is módosított a kormány. Változtak az építési engedélyek szabályai, az egyszerű bejelentés néhány eleme, és az OTÉK zöldfelületek és a parkolók kialakításával kapcsolatos szabályai is.  

Zöldterület-számítás

Az OTÉK új előírásai közé került be a zöldfelületek alakításáról szóló fejezet. Mostantól a telekre, építési területre előírt zöldfelület mértékébe műanyag gyepráccsal fedett területeknek csak a 30 százalékát lehet beleszámítani. 

4 lakástól lakásonként másfél parkolóhely

Az OTÉK előírja, hogy az egyes telkek és építmények rendeltetésszerű használatához meghatározott számú jármű elhelyezését kell biztosítani a telken. Ezt eddig a rendelet melléklete alapján határozhattuk meg. Például a lakásokhoz egy parkolóhelyet kellett létrehozni, 100 négyzetméter alatti kereskedelmi ingatlanon minden 10 négyzetméter után egyet, szállás jellegű ingatlanon szobánként egy helyet. Ez az alapszabály. Ezt most azzal módosították, hogy ha a telken 4 vagy több lakást vagy üdülőt helyezünk el, akkor rendeltetési egységenként nem egy, hanem 1,5 autó elhelyezéséről kell gondoskodni. Azaz egy 4 lakásos társasházhoz már nem 4, hanem 6 parkoló kell.  

Ugyanakkor enyhültek a gépkocsik elhelyezésére vonatkozó szabályok meglévő épületek bővítése, módosítása, rendeltetésének változása esetén. Ilyen esetben megengedhető, hogy a rendeletben szereplő előírásnál kevesebb gépkocsinak legyen helye. A rendelet szerint például egy lakáshoz egy gépkocsi elhelyezését kell biztosítani, míg egy szálláshely esetén szobánként egy jármű tárolását kell megoldani. Ha egy családi házat panzióvá alakítanak, akkor jelentkezik egy többletkövetelmény, amiről gondoskodni kellene. Például egy négyszobás panzióhoz 1 helyett 4 parkolóhelyre lenne szükség. A könnyítés most az, hogy az így jelentkező többletkövetelménynek a felét elengedheti az önkormányzat.

Beépítési magasság: a kertvárosban 8 méter

Kisebb, de lényeges változás lehet, hogy módosították a kertvárosias lakóterületen megengedett magasságot. Korábban a laza beépítésű, nagy kertes, akár több rendeltetési egységet is magába foglaló épületek maximum 7,5 méteres beépítési magasságot érhettek el – ezt most 8 méterre módosították. 

Építési engedély – hosszabbítás nincs, de tovább hatályos

Fontos változás, hogy az építési engedélyek a jövőben 3 helyett 4 évig lesznek hatályosak – hacsak a hatóság ennél rövidebb időtartamot nem állapít meg. Ha ez idő alatt megkezdődik az építkezés, akkor kezdéstől számított 6 éven belül az épületnek a használatbavételre alkalmassá kell válnia (eddig ez 5 év volt). Az viszont szigorítás, hogy eddig volt lehetőség az építési engedély meghosszabbítására, mostantól már nincs. 

Az engedélyek érvényességének a hosszabbítását a már kiadott építési engedélyekre is alkalmazni kell – azaz 4 éven belül kell elkezdeni a munkát és 6 év alatt lehet befejezni az építést a már kiadott engedélyek birtokában is.

Ha az ingatlan építési engedélye már lejárt, de még nincs használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel, akkor két esetben újabb engedélyt kérni a munkák folytatásához. Ez a két eset

– tartószerkezetet és

– a hasznos alapterületet érintő további, befejező munkavégzés. 

Egy év helyett két évig lesz hatályos a bontási engedély. Az engedély hatálya meg is hosszabbodik, ha érvényessége alatt a bontást elkezdték azt folyamatosan végzik és 4 éven belül befejezik (eddig ez 3 év lehetett). 

Néhány kisebb változás az egyszerű bejelentéshez

Változás az egyszerű bejelentésben, hogy a bejelentéshez csatolni kell egy új helyszínrajzot, homlokzati tervet vagy látványtervet is. Mindegyikből egy olyan példány is kell, ami nem tartalmaz személyes adatot. A tartalmának egyezni kell a korábban elvárt helyszínrajzzal, amit a 155/2016 kormányrendelet melléklete rögzít. Erre azért lesz szükség, mert a bejelentés után a hatóság az ÉTDR felületén általános tájékoztatásként nyilvánosságra hozza a főbb adatokat és a rajzokat. Közzéteszik:

– a bejelentés időpontját

– a telek címét, ennek hiányában helyrajzi számát, mezőgazdasági birtoktest esetén az ahhoz tartozó valamennyi telek helyrajzi számát

– az építési tevékenység tárgyát, valamint 

– a helyszínrajzot és a homlokzati rajzot vagy látványtervet.

Pontosították a rendeletben azt is, hogy mi kell ahhoz, hogy bejelentsük az építtető jogutódlását, azaz, ha eladás, haláleset vagy más miatt változik az építtető személye. A bejelentést az ÉTDR-en kellett eddig is megtenni, de a rendelet nem szabályozta, hogy ennek mit kell tartalmaznia. Jogutódlás esetén tehát a következő dokumentumokra van szükség:

– a jogelőd és a jogutód építtetőnek legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt közös nyilatkozata

– öröklés esetén jogerős teljes hatályú hagyatékátadó végzés, vagy 

– jogerős bírósági határozat (pl. válás, behajtás esetén).

Nem kell energetikai tanúsítás az ipari épületekhez

A mezőgazdasági épületek mellett nem kell energetikai tanúsítványt készíteni a logisztikai és ipari épületekre vagy épületrészekre sem. 

Kötelező töltőhely elektromos autókhoz

Egyes esetekben kötelező lesz az elektromos autókat kiszolgáló töltőállomásokat építeni.

Nem lakáscélú épületeknél akkor kell, ha

– 10-nél több parkolóval rendelkezik
– új építésű

– vagy jelentős felújításon esik át (jelentős felújításnak a határoló szerkezetek legalább 25 százalékát érintő felújítást kell tekintenünk) és a felújítási munkák a parkoló berendezéseire is kiterjednek.

– a parkoló az épületen belül vagy közvetlenül mellette helyezkedik el.

Ilyen esetben létre kell hozni legalább egy működő elektromos töltőpontot, és legalább minden ötödik parkolóhelyhez olyan elektromos csatlakozási lehetőséget kell kialakítani, mely lehetővé teszi, hogy ott a későbbiekben töltőpontot alakítsanak ki. 

Új lakóépületeknél 10-nél több parkoló esetén minden egyes parkolóhelyen ki kell alakítani a későbbi töltőhelyek létrehozásának a lehetőségét. A 10-nél több parkolós lakóépületek jelentős felújításánál pedig akkor, ha a parkolót vagy az épület elektromos infrastuktúráját érinti a felújítás.

A több mint 20 parkolóval rendelkező, nem lakáscélú épületek esetén 2025-től kell legalább egy töltőhelyet létrehozni az elektromos autók számára. 

Használatbavétel: épületenként is lehet

Kisebb módosítás történt abban a szabályban, hogy hogyan lehet használatba venni a több szakaszban készülő épületet. Meglévő szabály, hogy az egy telken, egy engedély alapján, ütemezetten megépült több építményre külön-külön ütemenként is lehet használatbavételi engedélyt kérelmezni. Újdonság viszont, hogy ha az építési engedély a telken több építményre vonatkozik, de ezek építése nincs ütemezve, akkor is kérhető a használatbavételi engedély külön építményenként. Ennek csak az a feltétele, hogy az egyes építmények a  rendeltetésszerű és biztonságos használatra önállóan is alkalmasak legyenek.

Forrás: 668/2020, 700/2020, 701/2020 kormányrendeletek, 57/2020, 61/2020 ITM rendelet

Nagy Csaba