300 négyzetméter alatti, többlakásos ház: hogyan kell bejelenteni?

A 300 négyzetméter alatti, többlakásos ingatlan kakukktojás a jogszabályokban. Nem tudni, hogy a lakások építését egyben vagy külön kell- e bejelenteni. És az is kérdés, hogy hány  e-naplót nyissunk az építkezésnek: annyit, ahány lakás lesz, vagy csak egyet? 

300 nm alatti társasházépítés – ahány hatóság, annyi szokás

Tegyük fel, hogy két testvér közös, 300 négyzetméter alatti, két lakásos házat szeretne építeni saját maga és a családja számára. Az ügyintézést ilyenkor nagy fejvakarások előzhetik meg. 300 négyzetméter alatti lakóépület, tehát egyszerű bejelentés, ez tiszta sor. De vajon a két lakás építését külön-külön be kell jelenteni az ÉTDR-be, vagy egy bejelentés kell a házra?

A 300 négyzetméter alatti többlakásos házak bejelentése nem olvasható ki világosan a jogszabályokból. Szakértőnk, Szemeti Kriszta szerint nincs egyértelmű szabály, így minden egyes esetben az adott hatóságtól függ, hogy hogyan kell a bejelentést megtenni. A jogszabály csak az ÉTDR rendszerben történő bejelentést írja elő kötelezően, azt azonban már nem részletezi, hogy ezt egyben vagy külön kell megtenni. 

Egy lakóház vagy több lakás? 

Elvileg az nem gond, ha két épület építését jelentjük be ugyanarra a helyrajzi számra. Az egybe vagy külön bejelentést egyrészt az illetékes hatóság elvárása, másrészt az dönti el, hogy miről van szó:

– kétlakásos lakóházról,

– vagy egy lakóházról, két lakóegységgel.

Mi a különbség a kettő között? A kétlakásos lakóház pl. egy olyan ház, ami ugyan egybe van építve, de a szerkezetei el vannak választva egymástól: az alaptest dilatálva van, a közös fal hanggátló megoldással elválasztva (pl. két vékony téglafal, közte ásványgyapot).

A lakóház két lakóegységgel viszont az a fajta épület, amire a “társasház” szó kimondásakor gondolunk. Pl. emeletes épület, az alsó szinten az egyik család, a felsőn a másik. Vagy egy olyan ikerház, aminek teljesen közösek a szerkezetei, egy kertben áll, akár még körbe is járható.

A két fogalom sajnos nincs rendesen meghatározva a jogszabályokban, és számtalan megoldás van mind a kettőre – hogy melyiket szabad, és hogy nézhet ki a végső épület, azt a HÉSZ és a településképi rendelet szabályozza.

Ha egy lakóházunk van, több lakóegységgel, akkor azt elvileg egyben kell bejelenteni. A lakások építését viszont külön is be tudjuk jelenteni. Ez utóbbi megoldás előnye lehet, hogy – mivel így a lakások saját részre épülnek – nem kell naplózni az építést.

De mivel nincsenek egyértelmű szabályok, ezért a hatóságok elvárásai is különbözőek lehetnek. Van olyan hatóság, amelyik minden esetben megköveteli a külön bejelentéseket. Kriszta említett olyan esetet, hogy amikor a hatóság egy 6 lakásos társasház lakásonkénti külön bejelentését kérte, annak ellenére hogy mindegyik egy helyrajzi számon szerepelt. Ezért inkább mindig kérdezzünk rá, hogy mit várnak tőlünk!

Egyben bejelentve is lehet külön naplózni

Az ikerházakat sokszor egyben szokták bejelenteni, ezt a legtöbb hatóság elfogadja. Ám ha egyben jelentjük be az építést, akkor is célszerű külön naplózni a két lakást. A naplóban lesz egy A lakás és egy B lakás, mindegyik saját naplóval. Ez jóval macerásabb, hiszen a közös szerkezetek építését két naplóba is le kell írni. De a külön naplóval könnyebben elkerülhetőek a bonyodalmak. Mert azok bizony szoktak lenni, főleg a CSOK és a lakáshitel kapcsán. A külön naplóval a bank is boldog lesz, és akkor sem lesz gond, ha a két építkezés nem fej-fej mellett készül. (Az el nem készült lakás miatt ugyanis a már befejezett lakás tulajdonosa sem kaphatna használatbavételt. )

A külön napló mellett szól az is, hogy a két tulaj különböző vállalkozókkal dolgoztathat. Egyáltalán nem biztos ugyanis, hogy mindkettejük ugyanazt a villanyszerelőt, burkolót, festőt szeretné megbízni. A külön naplóknál a két lakás vállalkozói nem látnak bele egymás naplóiba. Több munkát és odafigyelést igényel, de gyakran megéri a fáradtságot. 

Külön bejelentve – több egyforma napló

Ha nem az építtetőnek készül a ház, vagy többlakásos társasházról van szó, akkor kötelező is a napló. A naplózás nem lesz egyszerű, hiszen minden egyes naplóba be kell írni pl. az alapozást, falazást, ácsmunkákat, tetőfedést stb. Említettük a 6 lakásos társasház példáját, ahol minden egyes lakást külön be kellett jelenteni. Ezek mögött 6 darab teljesen egyforma napló lesz, a rendszer pedig ezt akár hibaként is értelmezheti, hiszen nem tud különbséget tenni aközött, hogy valaki szándékosan hozott létre 6 teljesen egyforma naplót vagy csupán hiba történt. Ilyen esetben célszerű szerepeltetni a naplóban az építtető nevét. Akár azét is, aki majd csak az elkészülte után fogja megvásárolni az ingatlant (s erről íródik egy szándéknyilatkozat). 

Bikki Laura