Az építtető is fizethet ám kötbért!

Mit tehetünk, ha az építtető állandó beavatkozásai, késései miatt nem tudunk végezni a munkával? 

A történet, mint sok hasonló, egy álommal kezdődött. Az építtető megálmodta, hogy a tökéletes otthont egy vályogház felújításával fogja megteremteni családjának. Megvolt már a régi ház, s meg is találták hozzá a szakembert, aki évek óta vályogházak felújításával foglalkozott, nem kezdő volt ezen a területen. Ismerősük is volt, így vállalta el a munkát. Előbb csak pár kisebb munkát bíztak rá, s úgy beszélték meg, hogy a bontásokat ők maguk fogják megcsinálni, arra nem fizetnek külön munkásokat.

Ahogy haladtak a munkálatokkal, a kivitelezőnek egyre jobban bele kellett vonódnia a bontásokba is. Előbb csak egy-egy korábbi bontást kellett szakszerűen befejezniük, majd rájuk bízták az egészet egy az egyben, hogy gyorsabban haladjon a munka.

Ahogy persze ilyen helyzetben már lenni szokott, az elszámolásokkal sem volt minden rendben. Nem is készültek alapos kalkulációk. A bontás csak úgy a nyakukba hullott, arra az építtető még csak ajánlatot sem kért. A vállalkozó próbálta számolni az éppen rájuk bízott munkákat, ám az sem volt mindig egyszerű, mert szinte naponta változtak az elképzelések. Egyik nap rámondta valamire az építtető, hogy majd ő megcsinálja, másik nap mégis csak megbízta vele a kivitelezőt. Így ment ez egy jó darabig.

Ahogy egyre mélyebben beleásták magukat a munkába, egyre több lett a gond. Talán az építtető sem gondolta korábban, mekkora fába vágta a fejszéjét. Ahogy előjöttek a problémák, előjöttek vele a sötét gondolatok is. Egyre többször vádolták azzal a kivitelezőt, hogy szándékosan dolgozik a szükségesnél lassabban, hogy több pénzt húzzon le róluk. Vagy azért beszéli rá őket egyre több feladat elvégzésére, hogy többet számlázhasson. A végén már szakmai kérdésbe szóltak bele – konkrétan ők akarták eldönteni, hogy alá kell-e támasztani a födémet, ha alatta veszélyessé kezd válni a fő tartófal állékonysága. Itt szakadt el a cérna, s az építtető lezavarta a területről a kivitelezőt. Azóta perrel is fenyegeti, mert szerinte túl akarja számlázni az eddig elvégzett munkákat.

Amikor ismerősnek dolgozunk, sokszor észrevétlenül sétálunk bele hasonló problémás helyzetekbe, amelyeket pedig ki lehetett volna kerülni gondos előkészítéssel.  Két hatalmas csapdát nem sikerült elkerülni: a költségek csapdáját és az építtetői közreműködés csapdáját.

Drágul? Mindegyik drágul! 

Sajnos a legtöbb építés közös jellemzője, hogy végül sokkal többe kerül, mint amennyit az elején tervezünk. Általában az építtető mindig sokkal kevesebbre számít, mint amennyit a kivitelező mondani fog, a valós költség pedig még annál is sokkal több lesz, mint amit a kivitelező megjelölt.

Az építtető tehát megálmodta a maga kis felújított vályogházát, s fogalma sem volt, hogy valóban mennyibe is fog kerülni ez az egész. Talán a valós költség felére számítottak. A valóság akkor érte utol őket, amikor a kivitelező egyre tovább dolgozott, egyre pörögtek a napok, gyűltek a számlák és ők kezdték végre felmérni, hogy mekkora is lesz a végső számla. Ekkor jött a pánik és a számlák megkérdőjelezése.

Egy ilyen helyzetet csak alapos előzetes pénzügyi tervezéssel előzhetünk meg. Bármennyire is jó ismerősünk a megbízó, tisztáznunk kell a finanszírozás valódi kereteit. Ha nem konkrét összegben állapodunk meg, hanem felülről nyitott a költségvetés, akkor is tisztáznunk kell, hogy mekkora összegre kell számítania az építtetőnek.

A felülről nyitott költségvetés azt jelenti, hogy nem a végösszeget mondjuk meg, hanem az óradíjat, vagy valami más egységárat – például négyzetméterre számolt árat stb. Ha így dolgozunk, akkor is fixáljunk le előre egy meglehetősen nagy mennyiséget, amennyit biztosan igényelni fog a munka.

Egy vályogház felújítása esetén hihetetlenül sok az ismeretlen tényező. Amíg a falat meg nem bontjuk, addig semmit sem tudunk, mert nem látjuk a szerkezetek állapotát. Nem tudjuk, mit találunk a falakban vagy a padló alatt, így azt sem tudjuk felbecsülni, hogy mennyibe fog kerülni ennek a helyrehozatala. Ne akarjuk mindenáron, megszerezni a munkát! Vannak olyan szakemberek, akik igyekeznek inkább alacsonyabb összeget mondani árajánlatként, mert tartanak attól, hogy ha túl drágák lesznek, elesnek a megbízástól. Ez nem baj, mert sokkal jobb el sem kezdeni a munkát, mint egy fillér nélkül hagyni ott a félkész beruházást.

Ha egy ennyire bizonytalan kimenetelű munkára adunk ajánlatot, nyugodtan mondjunk sokkolóan magas összeget. Ha sokkal kevesebbet is számolunk, nem kell aggódni, úgyis drágulni fog a munka. Úgyis lesz valami váratlan költségnövelő, amit nem tudtunk figyelembe venni. Az nagyon nem jó, ha most alacsony árat mondunk, aztán menet közben kell elfogadtatni az emeléseket.

Most akkor ő épít vagy mi? 

A másik hatalmas csapda, ha hagyjuk a megrendelőt belefolyni a kivitelezésbe. A megrendelőt megváltoztatni nem tudjuk, az állandó beleszólási szándékot azonban ki tudjuk védeni. Ehhez egy megfelelően szövegezett, írásban megkötött szerződés kell. Akár ismerős a megrendelő, akár nem, ragaszkodjunk az írásos szerződéshez minden munka esetén! Ez kötelező is, s egyedül ezzel tudjuk védeni magunkat az ilyen esetekben. A vállalkozó azt végzi el, ami a szerződésben le van írva. A szerződésbe pedig az kerüljön bele, amit a tervező, vagy mi indokoltnak látunk. Nem biztos, hogy jó az, ha a megrendelő dönt arról, hogy kell-e betonozni a padlót a szigetelés alatt vagy sem. Ha pedig a feltárt állapot alapján el kell térni ettől, akkor pedig módosítani kell a szerződést.

Tudjuk jól, mennyire macerásnak, teljesíthetetlennek tűnik ez a megoldás. De ne feledjük, a legtöbb esetben nem egy csirkeól megépítéséről van szó. Egy sokmilliós beruházás során nem alapozhatunk a pillanatnyi szóbeli megállapodásokra és hirtelen ötletekre. A kissé körülményes, ám szabályos megoldásokkal magunkat és a megrendelő pénzét is védjük. Ha háborogni kezd, hogy egyes munkafolyamatokat miért kell elvégezni, vagy miért úgy kell elvégezni, ahogyan csináljuk, akkor csak vegyük elő az általa is aláírt papírt, és nézzük meg, hogy az alapján járunk-e el.

A szerződésbe az is belefér, hogy meghatározzuk az építtető saját maga által elvégezni kívánt munkákat. Írjuk le, hogy mi az ő feladata és mi ennek a munkának, például a bontásnak a határideje. Sőt, nem ördögtől való az sem, hogy a szerződés az építtető által fizetendő kötbért is tartalmaz késés esetére! Amennyiben ő vállalja egy-egy munkafolyamat elvégzését, akkor a munkaterület átadásának idejét nyugodtan köthetjük kötbér fizetéséhez. Meg kell értenie, hogy az építési vállalkozásunk is tervek alapján működik, s ha az ő hibájából késünk egy munkával, az nekünk kárt okoz. Az általunk vállalt határidőt akkor tudjuk biztosítani, ha ő is betartja az övéit. Vagy ha nem, akkor fizesse meg az általa okozott késedelmet.

Nagy Csaba