Elszálltak az építőanyag árak – Hogyan módosítsuk az építési szerződést?

A rendkívüli mértékben dráguló építőanyagok sok esetben hozzák nehéz helyzetbe az építtetőket és a kivitelezőket. Szerződést bontani nem akarunk, az pedig nagyon jól látszik, hogy a megkötött kiviteli szerződések az eredeti feltételekkel alig teljesíthetők. Szerződést kell módosítanunk – de hogyan csináljuk, hogy minden szempontból érvényes legyen az új dokumentum?

Sok vállalkozó a szerződéskötést csak valami felesleges nyűgnek tekinti, ami kötelező ugyan, de ha már megkötöttük, akkor lehetőleg már ne kelljen többé foglalkozni vele. Nem ritka, hogy az eredetileg írásban kötött szerződéseket később már csak szóban módosítják a felek, és nem vezetik át a dokumentumba a későbbi megállapodásokat.

A szerződés például azt tartalmazza, hogy az ügyfél egy összegben fizet szep­tember végéig. A valóságban viszont megállapodtunk, hogy most csak a megbeszélt összeg felét tudja kifizetni, majd december végéig havi részletekben jön a többi pénzzel. Ezzel együtt pedig a kivitelezés határidejét is módosítjuk: szeptember helyett december végéig kell befejeznünk a felújítást.

Bár nem szabályosak, de legtöbbször működnek az ilyen megállapodások – egészen addig, míg nincs valami vita. Például nem érkezik meg a kifizetés következő részlete sem időre. Elfogy a türelmünk, s hosszú vita után bírósághoz fordulunk. A bíróság viszont azt is megállapítja, hogy megszegtük a szerződést, hiszen nem végeztünk a munkával a megszabott szeptemberi határidőre. A késve fizető ügyfél a végén még kötbérigényt is érvényesíthet. És jogilag igaza is lesz, ha a módosított határidő nincs benne a szerződésben.

A szerződést az aláíróknak éppen annyira kell komolyan venniük, mint a jogszabályokat. Minden egyes szó számít. Mindent részletesen ki kell fejteni, semmit nem hagyhatunk homályosan arra hivatkozva, hogy „ezt így szoktuk érteni“. Ha tehát a köztünk és a megrendelő közötti megállapodás a legkisebb kérdésben is módosul, ehhez azonnal hozzá kell igazítani a szerződés szövegét is.

Bármit lehet, de csak írásban!

Alapszabály, hogy ha egy szerződést kötelező írásban megkötni, akkor a módosítása is csak írásban lehet érvényes. Ilyen az építőipari kivitelezési szerződés, vagy az ingatlan adásvételi szerződés is. Tehát módosítani is csak írásban lehet, a szóbeli megállapodások jogilag nem érvényesek.

Például az írásos szerződés szerint október vége a határidőnk. Anyaghiány miatt viszont csúsztunk a nyáron. Semmi baj, ezt meg is beszéltük a megrendelővel, megértette, hogy mi a probléma. Megállapodtunk abban, hogy év végéig készen leszünk. Csak közben megváltozott a tulajdonos véleménye, mert karácsonyra már be akar költözni. Most kötbérrel és perrel fenyegetőzik, ha nem készülünk el legalább november végére. Egy ilyen helyzetben nem sokat tehetünk, hiszen nincs nyoma a szerződési határidő módosításának. Bármiben is állapodunk meg szóban, hivatalosan továbbra is az eredeti írásos megállapodás érvényes.

Egyoldalúan nem megy – vagy mégis?

Szerződést módosítani csak a két fél egyetértésével lehet, egyoldalúan nem. Itt is fontos a szóbeli és az írásbeli egyezség különbsége. Például beszélünk az ügyféllel az anyagárak emelkedéséről és megállapodunk abban szóban, hogy át fogja vállalni az áremelkedés egy részét. Majd otthon a megállapodás alapján átírjuk a szerződést. Csakhogy ez így nem érvényes, hiszen a másik fél nem írta alá a módosított megállapodást.

Ettől az alapszabálytól akkor térhetünk el, ha ennek a lehetőségét az eredeti megállapodás már eleve tartalmazta. Például úgy kötjük meg a kivitelezési szerződést, hogy beleírjuk ezt a lehetőséget. Megállapodunk az ügyféllel, hogy ha az építőanyagok ára a szerződés aláírásakor érvényes árakhoz képest mondjuk átlagosan 20 százalékkal emelkedik, akkor a kivitelező jogosult a 20 százalék feletti összeggel egyoldalúan módosítani a szerződést.

Hogyan írjuk le a módosítást?

A módosításhoz nem kell új szerződést kötnünk és nem kell újratárgyalni minden egyes pontot sem. Csak a változó részekre kell új megállapodást írni.

A módosítást számozzuk be és hivatkozzunk benne az eredeti szerződésre. Tehát írjuk le címként, hogy „Kivitelezési szerződés 1. sz. módosítása“. A módosításban az eredetihez hasonlóan tüntessük fel a szerződést kötő feleket, a felek adatait. Majd például „Előzmények“ címmel foglaljuk össze az eddig történteket. Írjuk le, hogy a felek mikor és pontosan mire kötöttek szerződést. Ha volt már korábbi módosítás, rögzítsük annak az idejét is!

Következő lépésben pontosan nevezzük meg a módosítandó pontot az eredeti szerződés számozása vagy más jelölése alapján. Például leírjuk, hogy „Felek a szerződés III. 2. ‚Teljesítési határidő‘ pontját az alábbiak szerint módosítják“. Érthetőbbé teszi a módosítást, ha idézzük az eredeti szerződés ide vonatkozó részét is például „A hatályos szerződés rendelkezése“ alcímmel. Például:

„Vállalkozó kötelezettséget vállal arra, hogy a jelen szerződés tárgyát képező munkákat legkésőbb 2021. szeptember hó 15. napjáig teljesíti.“

Alatta: „Módosított szerződési rendelkezés

Vállalkozó kötelezettséget vállal arra, hogy a jelen szerződés tárgyát képező munkákat legkésőbb 2021. december hó 15. napjáig teljesíti.“

Így járjunk el minden egyes pont esetén, amit megváltoztatunk!

A szövegbe egy új pontként beleírhatjuk a szerződésmódosítás okát is, de ennek nincs különösebb jelentősége. Akkor lehet rá szükség, ha például önkormányzattal vagy valamilyen intézménnyel szerződünk, s a módosítást aláíró félnek a fenntartó felé magyarázatot kell adnia a változásokra. Egyébként elhagyható.

Fontos, hogy a módosított dokumentumba még írjuk bele mindenképpen a következő pontot, vagy ehhez hasonlót: „Felek a fentiekben foglaltak alapján módosítják a szerződést, melyet egyebekben megerősítenek. A szerződés jelen szerződésmódosítással nem érintett rendelkezései továbbra is változatlan tartalommal hatályosak és a Felek számára kötelező érvényűek.“

A fenti sémának a lényege, hogy mindkét fél számára mindig legyen világos, hogy a módosítás pontosan mire vonatkozik. Akkor is így járjunk el, ha csak egyetlen szót kell kicserélni a szövegben egy feltétel megváltoztatásához.

Ettől kezdve az eredeti szerződés csak a mostani kiegészítéssel, módosítással együtt érvényes. Továbbá a módosítás is csak az eredeti szöveggel együtt érvényes, hiszen a kicserélt részen kívül abban minden más változatlanul maradt.

Ha a tartalom változik, akkor a tervezőt is vonjuk be!

A szerződésmódosítás sok esetben nem csak a szerződés általános feltételeit érinti, mint például a határidők vagy az ár kérdése. Ha a tervezett helyett olcsóbb anyagot akarunk használni, vagy a költségnövekedés miatt enged a megrendelő az elképzelésekből, ahhoz a tervek módosítására is szükség van. Ehhez viszont már nem elég a kivitelezési szerződést módosítani.

A kivitelező arra vállalkozik, hogy létrehozza a tervekben szereplő építményt a tervekben szereplő módon, a saját vállalási feltételeivel. Kivitelezőként ez utóbbiért, saját feltételeinkért lehetünk elsősorban felelősek. Ha változik az elképzelés, akkor a módosításhoz a tervezőt is be kell vonni. Ha más anyagot akarunk használni, vagy a szerkezeteket akarjuk módosíttatni, akkor az első lépés a tervmódosítás, majd ezt követően tárgyalhatunk arról, hogy az új tervek alapján mennyiért és milyen határidővel tudunk építeni.

Néha a bíróság is módosíthat egyoldalúan

Nagyon ritka esetben a bíróságnak is joga van egyoldalúan módosítani egyes szerződéseket. Mivel a szerződési szabadságot a bíróságoknak teljes mértékben tiszteletben kell tartaniuk, ezért ez csak nagyon ritka kivételként képzelhető el. A bíróságtól akkor kérhetjük, hogy egyoldalúan változtasson meg egy szerződési feltételt, ha a szerződés aláírása után jelent meg valami olyan körülmény, ami miatt az eredeti feltételek szerinti teljesítés az érdekeinket sérthetné.

Például szerződést kötünk egy társasház szigetelésére. A költségvetést egy kifejezetten olcsó szigetelőanyag árára alapozva fogadják el. Csakhogy a szerződés megkötése után leég a szigetelőanyagot gyártó üzem, s teljes áruhiány alakul ki a piacon. Gyakorlatilag eltűnik ez a termék, csak egy sokkal drágább anyagot tudunk helyette használni. A társasház azonban nem hajlandó szerződést módosítani, a drágább anyaggal is a szerződés szerinti áron várják el a teljesítést. Ilyen ügyben kérhetjük a szerződés egyoldalú módosítását a bíróságtól is, hiszen teljesítjük a törvényi feltételeket:

– a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható

– a körülmények megváltozását nem mi idéztük elő és

– a körülmények változása nem tartozik a vállalkozásunk rendes üzleti kockázata körébe (Ptk. 6:192.§).

Bizonyos mértékig az elszabaduló áremelkedés is lehet egy olyan körülmény, ami alapot adhat akár az egyoldalú bírósági módosításra is. Általános értelemben azonban ezt nem jelenthetjük ki. Magyarországon az egyes konkrét bírósági döntések nem határozzák meg az utánuk következő ítéleteket. Így az is lehet, hogy egy bíróság elfogadja nem előrelátható körülménynek az áremelkedést, a többi viszont nem. A bíróság minden esetben a körülmények egyedi vizsgálata alapján hoz döntést. Alaposan megvizsgálhatják, hogy a feleknek mekkora érdeksérelmet okoz az áremelkedés, s volt-e esetleg eszközük a drágulás hatásainak a kivédésére.

Nagy Csaba