Építkezés külterületen

A gyorsan emelkedő városi ingatlanárak miatt egyre többen választják azt a megoldást, hogy külterületen keresnek lakható házat vagy beépíthető telket maguknak. Az átalakított nyaralókat, présházakat, gazdasági épületeket sokan állandó lakóhelynek szánják. Meglepetés akkor éri őket, amikor kiderül, hogy szinte lehetetlen ilyen célra bankhitelhez jutni és az állami támogatásokat sem tudják elérni. Legrosszabb eset, ha építkezni sem lehet a kiszemelt külterületi telken, s ez csak a vásárlás után derül ki a tulajdonos számára. 

Gazdátlan vadon, minden lakott helytől független természeti környezet nincs Magyarországon. Az ország minden négyzetmétere tartozik valamelyik közigazgatási egységhez, városhoz, faluhoz vagy akár magához az államhoz. Minden területet besoroltak valamilyen kategóriába, s elsősorban ez határozza meg, hogy lehet-e egyáltalán azon a földdarabon építkezni.

A területek besorolásáról és beépíthetőségéről két jogszabály dönt: az egyik központi, ez az országos településrendezési követelményekről szóló rendelet (OTÉK, azaz a 253/1997 kormányrendelet). A másik a terület saját helyi építési szabályzata, amit a helyi önkormányzat készít, és időről-időre módosít (ez a HÉSZ).

Van, hogy semmit sem lehet építeni

Az OTÉK határozza meg, hogy a területeket milyen rend szerint kell csoportosítani, kategóriákba sorolni. A városok és községek a hozzájuk tartozó területeket alapvetően két csoportba sorolhatják:

– beépítésre szánt és

– beépítésre nem szánt területekre.

Mindegyik területre külön-külön kidolgozzák, hogy milyen épületek építhetők oda. Vannak olyan telkek, ahol szinte bármit lehet építeni: családi házat, vállalkozói telephelyet, üzletet is. Más területeken viszont semmit, még gazdasági épületeket sem lehet létrehozni. Azt is meghatározzák, hogy az egyes területek hány százalékát lehet egyáltalán beépíteni. Már itt elválik egymástól a két fő kategória. A beépítésre szánt területeken az OTÉK alapján akár majdnem 100%-os is lehet a beépíthetőség. Nem is hozható olyan helyi szabály, ami ezt 10% alatt határozná meg. A nem beépítendő területeken viszont pont fordítva van: az ide sorolt helyeken maximum 10% lehet a beépíthetőség, s ettől eltérő rendelkezést az önkormányzat sem hozhat. Ilyen beépítésre nem szánt terület lehet például

– a parkok, erdők, közkertek területe

– kertes vagy általános mezőgazdasági területek

– különböző természetvédelmi vagy például vízvédelmi szempontból fontos területek stb.

A törvény az önkormányzatokat kötelezi arra, hogy helyi építési szabályzatokat hozzanak létre, és abban a területeiket az OTÉK alapján valamelyik kategória besorolják.

Az OTÉK azzal kapcsolatban is megfogalmaz általános követelményeket, hogy az egyes területeken egyáltalán milyen épületek hozhatók létre. Ha például egy területet rekreációs célú erdőterületnek minősítenek, azaz például parkerdőnek jelölnek ki, akkor ott a beépítettség maximum 0,2%-os, azaz nagyon alacsony szintű lehet. A helyi önkormányzat teljesen meg is tilthatja, hogy azon a területen egyáltalán bármiféle építményt létrehozzanak. Így ha valamilyen kedvezőnek tűnő konstrukcióban meg is vásárol valaki egy ilyen telket, esélye sincs arra, hogy akár egy szerszámtárolót építhessen a saját birtokára. A helyi és az országos szabályzatok ezt nem engedik meg.

Zártkertben lakást nem lehet építeni

A kitelepülők által célba vett területek általában mezőgazdasági besorolású területen helyezkednek el. Itt valamivel nagyobb a mozgástér. Az OTÉK például megengedi, hogy általános mezőgazdasági területen a mezőgazdasággal összefüggő lakóház, vagy más, szállásjellegű épület létesüljön. Így például valószínűleg gond nélkül lehet engedélyt szerezni egy lovarda és lovaspanzió építésére.

Szűkebbek a lehetőségek, ha a mezőgazdasági terület nem általános terület, mint a szántó vagy rét, hanem kertes művelésre szánt terület. Ezek azok a kiskertek, hivatalosan zártkertek a városok szélén, ahová egyre nagyobb léptékű a kitelepülés. Pedig építési szempontból nem nyújtanak túl jó lehetőséget. Az OTÉK a legtöbbször kert, szőlő vagy gyümölcsös művelési ágban szereplő, kertes mezőgazdasági területen egyáltalán nem engedi meg lakás létesítését. Aki ide lakást épít, soha nem veheti lakásként használatba. Nevezheti présháznak, nyaralónak, mezőgazdasági épületnek, de lakásnak nem.

Változtatási tilalmat is elrendelhetnek

Az OTÉK előírásai mellett figyelembe kell venni a közigazgatásilag érintett önkormányzat helyi építési szabályzatát is. Oda kell figyelni a szabályokra és azok változására is, mert ezek egyrészt településenként eltérőek, másrészt gyakrabban változnak, mint az országos rendelet. A HÉSZ változtatása nem egy gyors és nem is olcsó folyamat, akár éveket is igénybe vehet. Az önkormányzat szeretné például megváltoztatni egy adott területre érvényes szabályozását. Például nem akarja, hogy közművek nélküli villasorrá alakuljon a települést övező kiskerti terület, ezért korlátozni akarják a területek beépíthetőségét. Igen ám, de könnyen lehet, hogy az önkormányzatnál csak a szándék van meg, de most éppen nincs százmilliójuk a tervek átírására. Megtehetik, hogy a módosításig akár évekre teljes változtatási tilalmat rendelnek el, megtiltanak minden építési beruházást az adott térségben vagy az egész településen. Ilyenkor nemcsak az új építés tilos, de az átalakítások, bővítések is ellehetetlenülnek.

Még az év elején például ilyen, igen nagy vihart okozó döntést hozott Szada nagyközség polgármestere. A községet szerették volna falusias településnek megtartani, s nehezményezték, hogy meredeken fut felfelé a lakosság száma, egyre csak nőnek ki a földből az új családi házak. Év elején körülbelül 300 család tervezett házépítést a községben. Az önkormányzat keresztülhúzta a számításaikat azzal, hogy bejelentették a változtatási tilalmat, azaz nem lehetett telket alakítani, építeni, átalakítani, bővíteni, bontani sem. Még csak nem is kezdeményezték a HÉSZ módosítását, megálltak a változtatási tilalomnál, s nem is látszott, hogy van-e ötletük az ezt követő lépésekre. Nem derült ki, a helyiek felháborodása elsöpörte-e a változtatási tilalmat.

A legrosszabb eset: felfüggesztett HÉSZ 

Olyan helyzet is előfordulhat, hogy az önkormányzat a tervbe vett változtatásig felfüggeszti a helyi szabályzatot. Úgy gondolják, hogy már teljesen elavult, meg kell állítani a számukra kedvezőtlen folyamatokat, így a régi szabály addig sem maradhat hatályban, amíg az új elkészül. Építtetők számára ez a legrosszabb megoldás. Ez ugyanis azt jelenti, hogy fogalmunk sincs, mire számíthatunk a jövőben. Könnyen elképzelhető, hogy a korábbi szabályzat még megengedné a kiválasztott telekre egy nagyobb ház építését is, a tervezett új viszont lenullázza a beépíthetőséget.

Mit tegyünk, mielőtt külterületen építkeznénk vagy telket néznénk ilyen céllal?

Ha tehát bármilyen szándékunk lenne külterületi építkezéssel kapcsolatban, első lépésként feltétlenül meg kell néznünk

– a terület övezeti besorolását a HÉSZ-ben

– a helyi HÉSZ-ben az erre az övezetre érvényes korlátozásokat

– és nem árt megtudakolni a jegyzőtől, helyi főépítésztől az önkormányzati terveket, hogy kell-e számítanunk bármilyen változásra, tiltásra az előttünk álló években.

A bankhitel és a csok felejtős

Nagyon alaposan át kell tekinteni a finanszírozási lehetőségeket is. Rossz hír, de a belterületi lakásokra elérhető rengeteg kedvezmény közül itt semmit sem lehet igénybe venni.

A bankok többsége külterületi ingatlant valószínűleg nem fog finanszírozni. Lakáshitelt eleve nem tudunk felvenni olyan épületre, amit nem lehet lakásként bejegyeztetni – márpedig láthattuk, hogy kertes mezőgazdasági területen, azaz a zártkertekben nem hozható létre az OTÉK alapján lakóépület. Présházra, gazdasági épületre nem kaphatunk lakáshitelt.

Eleve sok banknál kizáró ok a külterületi elhelyezkedés. Elképzelhetőek azért egyes helyeken olyan konstrukciók, melyek alapján külterületen, de lakásként bejegyzett ingatlanok építését hajlandók finanszírozni (például mezőgazdasági területen, mezőgazdasággal összefüggő lakóépület építhető). Erre az általános lakáshitel-kalkulátorok nem adnak választ, az egyes bankoknál kell a lehetőségekről érdeklődni. Az biztos, hogy a lakáshiteleknél magasabb kamattal és nagyobb önrésszel kell számolnunk.

A csok folyósítását is lakás létrehozásához vagy vásárlásához kötik az ide vonatkozó rendeletek. Még a felújítási támogatás is csak lakásra vehető igénybe. A jogszabályok nem utalnak kifejezetten a belterületi elhelyezkedésre, de a lakásként történő bejegyzés alapvető feltétel. Ami nem lakás, arra nem járhat a csok.

Egyetlen engedményt az elhelyezkedéssel kapcsolatban a falusi csok feltételei között találhatunk. Ha az épített lakás megfelelő, akkor elfogadják helyszínként a külterületen elhelyezkedő tanya vagy birtokközpont megnevezést is az ingatlan-nyilvántartásban.

Túl sokba is kerülhet

Külterületi ingatlan vásárlása esetén ne hallgassuk el azt a kellemetlen lehetőséget sem, amikor a várt árelőny helyett valójában túl sokat kell fizetnünk az ingatlanért, vagy túl nehézkessé válik a megvásárlása.

Ha az ingatlan nincs kivonva a mezőgazdasági művelés alól, akkor a földtörvény hatálya alá tartozik. Ilyen esetben az értékesítése csak előzetes meghirdetés után történhet. Azzal kell számolni, hogy a szomszédoknak, az adott településen élő gazdáknak elővásárlási joguk van. Többnyire ugyan nem élnek vele, de a hivatalos eljárás miatt fél évre is elhúzódhat az ingatlan megvásárlása. A tulajdoni lapot ellenőrizzük: ha azon például a „kivett zártkert“ szerepel, akkor a földtörvényi előírásokkal már nem kell foglalkoznunk.

Az anyagi ráfizetés akkor jelentkezhet, ha bővül a település és a külterületi, korábban talán zártkerti területet az önkormányzat belterületbe vonja. Előny, hogy ilyen esetben az ingatlan értéke a sokszorosára emelkedik. Hátrány viszont, hogy ha ezt az előnyt anyagi haszonná akarnánk fordítani, akkor extra magas adóval kell számolnunk. Ha eladjuk, akkor a vagyonátruházási illeték 90% (!) lesz! Ennek a célja éppen az, hogy elkerüljék a spekulációs célú földvásárlásokat.

Nagy Csaba