Folyamatosan gyengül az ingatlanpiac

Valószínűleg nem lesz jó év 2023 az ingatlanokkal foglalkozók számára. Hónapról-hónapra csökken a lakások iránti kereslet. A vágtató infláció ellenére csökken a lakások négyzetméterára, megállni látszik az elmúlt évek extrém árnövekedése. A csökkenő keresletet hamarosan megérzi majd az építőipar is.

Sokatmondó ingatlanpiaci adatokat láthatunk a Duna House Cégcsoport weboldalán. A társaság havonta közreadja becslését a várható tranzakciók számáról, s mellette egy összegzést is az előző időszakban teljesült üzletekről. Ezekből látjuk, hogyan zuhan a padló felé az ingatlanok iránti érdeklődés már 2022 közepe óta.

A Duna House statisztikájában fontos mérőszám a magánszemélyek között létrejött ingatlan-adásvételeké. Ebből a szempontból 2022 rendkívül gyenge képet mutat. Becslésük szerint decemberben 6474 adásvétel történt, ami az elmúlt évek abszolút mélypontjának számít. Legutóbb akkor volt ennyire kevés adásvétel, amikor 2020 áprilisában kijárási tilalom volt érvényben az országban. De akkor is két hónap alatt visszapattant az érdeklődés, s júliusra már 12 ezer fölötti tranzakciószámot rögzíthettek. Most viszont nincs semmilyen visszapattanás. 2022. év elején még elfogadható volt a kereslet, majd májustól minden hónap gyengébb lett az előzőnél. Egy évvel korábban, 2021 decemberében kétszer annyi ingatlant adtak el, mint 2022-ben. A cég becslése szerint így 2022-t nagyjából 125 ezres adásvétellel zárta az ingatlanpiac, aminél kevesebbet tíz éve nem rögzítettek Magyarországon. A januári számok még rosszabak lettek. 5853 ingatlan adásvétel történt, ami a decemberihez képest is 10 százalékos visszaesés, 2022 januárjához képest pedig 46 százalékos. A cég előrejelzései szerint 2023-ban nem lesz jobb a helyzet. Erre az évre még a tavalyinál is kevesebb, mindössze 90-110 ezer adásvételt jósolnak.

Decemberben majdnem a felére zuhant a hitelfelvétel

A lakáspiac visszaesésével együtt zuhan az érdeklődés a jelzáloghitelek iránt is. A cég becslése szerint 2022 decemberében mintegy 55 milliárd forint új jelzáloghitelre kötöttek szerződést a vásárlók, ami 48%-kal marad el az előző év azonos hónapjához képest. Az év egészére valamivel kedvezőbb lesz ez az adat, mert 2022 elején még jóval magasabb volt az érdeklődés. Egész évre nagyjából 6-7 százalékos lehet a visszaesés. Januárban folytatódott a csökkenés: a decemberihez képest 10, az előző év januárjához képest 66 százalékkal esett vissza a lakáshitelfelvétel.

Nehéz persze megmondani, hogy a tyúk vagy a tojás jelent-e meg először. Azaz, hogy az ingatlanpiac szűkülése veti-e vissza a jelzáloghitelezést, vagy éppen ellenkezőleg, a romló hitelfeltételek csökkentik a lehetséges vevők vásárlóerejét, s emiatt csökken-e a megkötött szerződések száma. A két tényező mindenesetre összefügg, mindkettő hat a másikra.

Elindultak lefelé az árak, hiába nem látszik a kínálaton

A lakások piaci ára is megindult lefelé, az eladók viszont ezt még érezhetően nem akarják elfogadni. Sokan inkább kivárnak, egyelőre még nem kötnek szerződést a vártnál alacsonyabb áron. A vevők viszont ma már az árcsökkenésre játszanak, nem akarják megfizetni az elmúlt évek túlárazott lakásait. Így egyre nagyobbra nyílik az olló a kínálati árak és a ténylegesen szerződött árak között. Ingatlanos hirdetésekben még az emelkedő árakat látjuk. Az eladók érzik az inflációt, s próbálják ennek megfelelően emelni az eladandó lakás árát is. Értékesítők szerint viszont már nagyon is érzékelhető, hogy a tényleges eladásokban az árak lefelé tartanak.

Kérdés, hogy az állami támogatások képesek lesznek-e felpörgetni a piacot

A piac újbóli fellendülésében talán lesz annak is szerepe, hogy a lakásszerzési támogatásokat meghagyta a kormány: elérhető a csok és a babaváró hitel is. Értékük azonban jelentősen csökken, gyakorlatilag megeszi az infláció a megszerezhető összegek értékét. Egy átlagos, kétgyermekes család ma ugyanúgy 1,43 millió forint támogatást kaphat használt lakás vásárlására, mint 2016-ban, csak mára a kiszemelt lakás kétszer annyiba kerül, mint 7 évvel ezelőtt.

Az ingatlanforgalom változásai valószínűleg hamarosan érezhetőek lesznek majd az építőipari teljesítményen is. A meghosszabbított 5%-os áfa és a támogatások fenntartása biztató jelzés lehet a beruházóknak, ám a lehetséges vásárlók az áremelkedések miatt inkább kivárnak, bizonytalanok. Így tehát arra számíthatunk, hogy a meglévő projekteket befejezik ugyan, de új beruházások csak igen óvatosan fognak majd elindulni.

Építőipar: kevesebb munka, drágábban

Az építőipar teljesítésében most még egyszerre látszik a gyorsítás és a visszafogás is. Az épületek építése növekedett az elmúlt évhez képest, nem is keveset, 18,6%-kal. Ezek a járvány után újraindult építések, melyeket mostanában fejeznek be a kivitelezők. Az állami nagy építések viszont csökkentek, amit jól mutat, hogy az épületépítések nagy arányú növekedése mellett az egyéb építések majdnem 7%-kal visszaestek. Ugyanez látszik a megkötött szerződések számának alakulásán is: az épületek építésére kötött szerződések száma 3,8%-kal nőtt 2021-hez képest, az egyéb építményeké meg 4,2%-kal csökkent (ezek novemberi adatok, melyeket január közepén adott ki a KSH).

Az adatokat azonban fogadjuk kellő gyanakvással, mert nem az építések számának felfutását mutatják, hanem az inflációt. A meglévő szerződésállomány 2022-ben végig alatta maradt az előző évinek. Nyár végére egyre nagyobb lett a különbség, a cégek ekkor a 2021-es szerződött összeg 81-85 százalékával rendelkeztek. Aztán ahogy őszre felgyorsult az infláció, úgy nőtt a szerződésállomány nagysága is az előző évhez képest. Novemberben ez 5%-kal haladta meg a korábbit, miközben ekkor már jóval 20% fölötti inflációval kellett számolnunk. Munka tehát valószínűleg kevesebb van az előző évinél, csak ezek többe kerülnek. Az építőipari árak már a harmadik negyedév végére is átlagosan 26,2%-kal voltak magasabbak az előző évinél (az utolsó negyedévre még nincs adatunk).

Az egyre növekvő árak miatt tehát egyelőre azt látjuk, mintha növekedne az építőipari termelés és kifejezetten jó kilátásaink lennének az előttünk álló évre is. Az ingatlanértékesítés csökkenő számai viszont megmutatják, hogy mi is rejtőzik a magas összegek mögött.

 Nagy Csaba