Egy épület tervezéséhez sok minden kell. Most nemcsak arra gondolunk, hogy sok pénz, meg idő, egy jó telek, hanem arra is, hogy egy épület megtervezéséhez sok-sok tervező összehangolt munkája szükséges. De mikor van szükség “extra” tervezőkre a szokásos építész, statikus, gépész, villamos tervezőkön felül?
Ha építkezésbe kezdünk egyértelmű, hogy kelleni fog egy építész. Az építész mellé biztosan kell statikus is, sőt az esetek többségében gépész és villamosmérnök tervező is. Persze ezen belül is vannak változatok. Például a villamosmérnök lehet erős áramra és gyengeáramra szakosodott stb. Ez az alap tervező csapat általában megfelel, ha egy családi házat terveztetnénk. Viszont egy társasháznál már lehet, hogy kevés lesz. És még nem beszéltünk a létező összes többi építésről, raktárakról, iskolákról, sportcsarnokokról, gyártó csarnokokról stb. A tervezhető épületek tárháza szinte végtelen, ahogy a szakági tervezők száma is.
Sokszor az, hogy mikor milyen tervezőre van szükség, még a tervezőknek sem teljesen világos. Ez nem is csoda a gyorsan változó, kesze-kusza jogszabályok világában. Megpróbálunk segíteni eligazodni a szabályokban.
Ki mondja meg mikor milyen tervező kell?
Téves az a gondolat, hogy az építési hatóság vagy az építésfelügyelet az, aki megmondja, hogy mikor milyen munkarészek, azaz milyen tervezők kellenek. A hatóság “csak” közvetíti és betartatja a jogalkotó és egyéb szakmai szervezetek szabályait. Azt, hogy mikor milyen tervezőt kell bevonni a tervezésbe, elsősorban a jogszabályok mondják meg. Ezen felül még a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara is előírhat olyan szabályokat, amiket kötelező a tervezőknek betartani. A kamarai szabályok általában olyan területekre terjednek ki, amiket a jogszabályok nem, vagy csak részben szabályoznak. A kamarai tagoknak pedig tervezés során kötelező betartani a kamarai szabályokat!
Szakhatóságok
Az Eljárási kódex néven ismert 312/2012 kormányrendelet az egyik olyan jogszabály, ami megmondja, hogy mikor milyen szakhatóságokat kell megkeresnie az építési hatóságnak az engedélyezés során (6. melléklet III. táblázat). Sőt, nemcsak azt mondja meg, hogy mely hatóságokat kell megkeresni, hanem azt is, hogy egy építési engedélyezéskor milyen munkarészek kellenek (5. melléklet). Ez utóbbi azért fontos, mert sok esetben a szakhatóságok csak akkor tudnak rábólintani egy tervanyagra, ha az tartalmazza a számukra szükséges dokumentumokat, terveket.
Ma már szinte az összes szakhatóság a kormányhivatalon belül található. A kormányhivatalban található szervek közül az építési engedélyezés során a leggyakrabban bevont szakhatóságok a következők:
- népegészségügy,
- útügy,
- környezetvédelmi, természetvédelmi és hulladékgazdálkodási hatóság,
- mérésügy és műszaki biztonság,
- kulturális- és örökségvédelem.
- Speciális esetekben meg kell keresni még az állategészségügyet, növény- és talajvédelmet és a hajózási hatóságot is.
Pár szakhatóság azonban még különálló szervezet, és nem a kormányhivatalban található. Ők a hagyományos értelemben vett szakhatóságok:
- a katasztrófavédelem, mint tűzvédelmi hatóság,
- a katasztrófavédelem, mint vízügyi hatóság,
- 2022. januárjától pedig még a bányahatóság csatlakozott a csapathoz.
A bevonás feltételeit az 531/2017. kormányrendelet határozza meg. A „klasszikus” szakhatóságok véleményét még az engedélyezési eljárás előtt be lehet szerezni. A kormányhivatalban található szakhatóság esetében ez a lehetőség megszűnt.
Nézzük, milyen terveket kell készíteni!
Tipp: Nem biztos, hogy minden esetben kell részletes szakági dokumentáció, csak azért, mert az eljárás során be kell vonni egy szakigazgatási szervet. Sok esetben elég az építész/villamos/gépész/tartószerkezeti terv. De! Sok időt (és pénzt) spórolhatunk, ha még az engedély benyújtása előtt egyeztetünk a különböző szakági tervezőkkel. Legalább egy e-mailt dobjunk az adott szakági tervezőre, hogy mi a véleménye, kelleni fog-e munkarész?! (Vagy olvassuk el a jogszabályt.)
Tűzvédelmi munkarész szinte mindig kell
Tűzvédelmi munkarész minden építési és fennmaradási engedélyezéshez kell, ha az épület közepes (KK) vagy magas (MK) mértékadó kockázati osztályba tartozik. Ezek általában a 7 emeletnél magasabb épületek. Ekkor tűzvédelmi tervezővel minden esetben számolni kell.
Az alacsony (AK) és nagyon alacsony (NAK) mértékadó kockázati osztályba tartozó épületeknél nem minden esetben kötelező a tűzvédelmi munkarész. A jogszabály a következő esetekben teszi kötelezővé a tűzvédelmet:
- AK mértékadó kockázati osztályba tartozó épületeknél, ha az épület
- 6-nál több lakást/üdülőegységet tartalmazó lakó- és üdülőépület,
- nevelési, oktatási, szociális rendeltetést tartalmazó épület,
- összes építményszintjének nettó alapterülete 1000 m2 vagy annál nagyobb.
- NAK mértékadó kockázati osztályba tartozó épületeknél, ha az épület
- összes építményszintjének nettó alapterülete nagyobb, mint 1000 m2 és tartalmaz olyan közösségi rendeltetésű helyiséget, amelynek nettó alapterülete nagyobb, mint 100 m2, vagy
- az összes építményszint nettó alapterülete nagyobb, mint 2000 m2.
Akkor is szükség van tűzvédelmi tervezőre, ha több mint 100 fő egyidejű tartózkodására alkalmas állvány jellegű építmény készül.
A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy a kötelező eseteken felül is készülnek tűzvédelmi munkarészek. Ez jó dolog.
Megjegyeznénk, hogy az egyszerű bejelentéssel épülő lakóházaknál a tűzvédelmi munkarész nem kötelező, viszont az OTSZ előírásait ekkor is be kell tartani tervezés során.
Geotechnikai munkarészek
Építéskor tudnunk kell, hogy az a talaj, amire építünk, milyen és hogy a tervezett épület milyen hatással lesz erre a talajkörnyezetre. A geotechnikai terv vizsgálja azt, hogy szakszerűen megvalósításhatók-e azok a szerkezetek és megoldások, amik biztosítják a kölcsönhatásokat és az ezek következtében felmerülő problémák kiküszöbölését (alapozás, talajjavítás, földmunka, támszerkezetek, földművek, víztelenítőberendezések stb.)
A legtöbb építésnél szükség van a geotechnikai szakvéleményre, amit természetesen csak szakági tervező készíthet el. Ez azért fontos, mert sokszor az építész, szakági tervező nem rendelkezik elegendő információval a tervezéshez. Fontos ugyanis tudni, hogy mi van a föld alatt (talajösszetétel, közművek stb.). Emellett az engedélyezés során a szakhatóságok is dolgoznak belőle.
Azt, hogy mikor milyen részletességű geotechnika kell, szintén a kamarai szabályzatban találjuk. A dokumentáció általában két részből állhat:
- talajvizsgálati jelentésből
- és geotechnikai tervből.
A talajvizsgálati jelentés a geotechnikai feltárások, terepi és laboratóriumi vizsgálatok eredményeit ismerteti, értékeli. A talajvizsgálatok mennyiségét és minőségét a geotechnikus mérnöknek kell megállapítania. Ő az építmény kiterjedése és a talajadottságok előzetes ismerete alapján dönt. A geotechnikai munkarészeket különböző kategóriákba sorolja a kamarai szabályzat a műszaki és terepi adottságok alapján. Egyszerűbb talajmechanikai munkarész kell egy enyhén lejtős lakóház tervezéséhez, mint egy hegyoldali társasház építéséhez.
Geodézia- jó, ha van
Érdekes, hogy az egyszerű bejelentéses lakóházaknál a kamarai szabályzat szerint nem kell geodéziát készíteni, sőt építési engedélyes esetekben is csak annyit ír a jogszabály, hogy “szükség szerint”. Pedig a tervdokumentációk tartalmi követelményeit nehéz teljesíteni egy geodéta nélkül. Gondolunk itt az ingatlanok jogi határvonalára, melyet a szabályzat egyszerűen elintéz a „földhivatali adatszolgáltatás alapján” kitétellel. Az építésznek kell tudnia az építési telek geodéziai jellemzőit, az abszolút koordinátákkal rendelkező kitűzési pontokat és így tovább? Vicces kis ellentmondás ez megint. Érdemes ezért minden esetben, még egyszerű bejelentésnél is geodétát bevonni a tervezésbe, ugyanis itt minden felelősség a tervezőé. A geometriai pontatlanságból, hiányból származó felelősség is. Ha bevonnak geodétát, ez a felelősség az övé lesz. Tapasztalataink azt mutatják, hogy egyre több építész tervező is ezen a véleményen van, és készíttetnek geodéziai felmérést jogosultsággal rendelkező geodétával.
A bányahatóságnak is kell a geodézia
Azért is jó, ha van geodézia, mert abból a bányahatóság is tud dolgozni. Ők akkor vesznek részt egy engedélyezésben, ha a geodézia megállapítja, hogy az építési terület felszínmozgás-veszélyes, vagy bányászati tevékenységgel érintett.
Ilyenkor megnézik, hogy a beruházás során mekkora mennyiségű és fajtájú a kitermelni tervezett ásványi nyersanyag (homok, agyag, kövek, föld stb). Ha több, mint 500m3, akkor ahhoz a bányahatóság külön engedélye szükséges, valamint bányajáradékot is kell fizetni..
2022. januárjától a bányahatóság kivált a kormányhivatalból, és ma már a Szabályozott Tevékenységek Felügyeleti Hatóságában találhatók. Így újból lehetséges a bányahatóság előzetes véleményét beszerezni még az engedélyezés megindítása előtt.
Régészet csak indokolt esetben
Jó tudni egyrészt, hogy az örökségvédelmi hatóság még létezik (a kormányhivatalokban az építési hatósággal karöltve), másrészt, hogy az örökségvédelem minden építésügyi engedélyezést vizsgál. Ugyanis az építési engedély kérelemmel párhuzamosan mindig indul egy örökségvédelmi eljárás is. Erről csak akkor kapunk információt, hogy ha a beruházás műemléki jelentőségű területet érint. Ha viszont már a tervezésnél kiderül, hogy a szomszédban egy ókori temető van, még szakági tervező nem kell, de foglalkozni kell a műemlékvédelem problémájával. Ilyenkor plusz fotódokumentáció, madártávlati tervek kellenek majd. Viszont, ha a talajfúrások során római kori edénykék kerülnek elő, akkor bizony kelleni fognak régészeti tervek is.
Környezet-, természetvédelmi és hulladékgazdálkodás
A környezetvédelmi munkarészt gyakran szeretnék elsumákolni a tervezők, pedig sok esetben ezen a területen is szükség van szakági tervekre. Az addig rendben van, hogy az építés során keletkező hulladékokkal számol a tervező, esetleg ír is róla néhány sort, de ez nem mindig elég.
Tervezés előtt meg kell nézni, hogy a tervezési terület vagy annak közvetlen szomszédsága nem érint-e természetvédelmi területet. A természetvédelmi területeknek több kategóriája van, amik különböző építési korlátozásokat jelentenek. Biztosan kelleni fog ezekre a területekre szakosodott tervező akkor is, ha az épületben zajos a tevékenység (pl.: faipari csarnok, gyártócsarnok, épületek levegőztető rendszerrel), vagy a fűtést nagy teljesítményű kazánnal biztosítják (140 kW-nál nagyobb). Nem beszélve arról, hogy egy nagyobb beruházásnál a környezetre gyakorolt hatást is vizsgálni kell, ami akár egy, az építéstől eltérő, külön engedélyezést is eredményezhet. Ez több hónapra megállíthatja a beruházást.
Vízügyi kérdések
A vízügyi kérdéseket jó pár éve már a katasztrófavédelem, mint vízügyi szakhatóság vizsgálja. Nekik is elég általában a geodézia és az általános építési munkarészek. Külön szakági munkarészre ritkán van szükség. Ha a tervezett beruházás ivóvízbázis védőövezetén helyezkedik el, vagy árvízvédelmi területen, akkor úgyis külön engedélyt, vízjogi engedélyt adnak a beruházáshoz. A vízjogi engedély dokumentációját szintén szakági tervező készítheti el majd. A vízjogi engedélyt az építési engedélyezés előtt vagy utána is meg lehet kérni. Viszont a vizes szakterület igen kacifántos, és akár meg is akaszthat egy beruházást, ezért érdemes e területet is alaposan körüljárni.
Közlekedési hatóság
A közlekedési hatóság a tervezett épület közlekedési kapcsolatait vizsgálja. Azaz, hogy tud-e megfelelően csatlakozni az új építmény a meglévő közúthálózathoz. Ehhez külön tervfejezetre ritkán van szükség, viszont a közútkezelő hozzájárulását be kell szerezni. Alapvetően az a szabály, hogy minden új épületet úgy kell megtervezni, hogy az közútról megközelíthető legyen. Ehhez kell a közútkezelői hozzájárulás, ami engedélyes építésnél az engedélyezési dokumentáció kötelező része. Az utas hatóság pedig csak akkor járul hozzá a beruházáshoz, ha megvan ez a dokumentum.
A közútkezelői hozzájárulást a közút kezelőjétől kell beszerezni. Ha a közúti csatlakozás országos közutat érint, akkor a Magyar Közútnál kell beadni a kérelmet. Helyi közutak esetében a helyi önkormányzathoz. Nagyobb városokban van erre egy önkormányzati cég (pl.: Pécsett a Biokom), kisebb településen az önkormányzat adja ki a papírt.
Magát a közútkezelői hozzájárulás kérelmét az építtető/tulajdonos vagy meghatalmazással a tervező is benyújthatja. A kérelemhez általában elég az építési tervezési dokumentáció. Utas tervezőre csak különlegesebb esetekben van szükség, például, ha egy vasúti sín mellé 50 méteren belül uszoda épül, vagy autópálya, autóút mellé 100 méteren belül építenének.
De arra figyelni kell már tervezéskor, hogy ha a telken belül belső úthálózatot vagy parkolókat alakítanának ki, a belső közlekedési létesítményeknek is meg kell felelnie a KRESZ előírásainak. Akár van szakági tervezőnk, akár nincs.
Az egyszerű bejelentéses lakóházaknál persze megint mások a szabályok. Mivel az egyszerű bejelentés nem hatósági eljárás, azaz nem is írhatnak ki hiánypótlást a hatóságok, nem kötelező (de célszerű) csatolni a közútkezelő hozzájárulását. Viszont a tervezett közterület csatlakozást a helyszínrajzon kötelező szerepeltetni.
Lakóházak esetében azonban az sem szokott gond lenni, ha a közútkezelői hozzájárulást mondjuk csak akkor szerezzük be, ha már az építésfelügyelet rábólintott az egyszerű bejelentésre. A lényeg, hogy ne a beköltözéskor kelljen lebontani a felhajtót, mert az nem tetszik a közút kezelőjének.
(A területet a 26/2021. ITM rendelet szabályozza.)
Mérésügy és műszaki Biztonság
A mérésügy és a műszaki biztonsági szakhatóság általában a gépész és villamos tervfejezetből dolgozik. Az egyik eset, amikor az építésügy megkeresi őket, hogy ha az építés során erős áramot is beterveznek az épületbe. Azaz legalább 50 kVA beépített összteljesítményű vagy 0,4 kV-nál nagyobb feszültségű villamos berendezést vagy rendszert terveznek. Ilyenkor a villamos tervfejezethez erősáramú tervező is kell.
A másik eset, amikor képbe jön a műszaki biztonság az, amikor lift is kerül az épületbe. A liftekkel múlt havi számunkban már foglalkoztunk, és tudjuk, hogy ha lift épül, azt csak külön felvonókra szakosodott szakági tervező tervezheti meg.
Népegészségügy
A népegészségügyet a legtöbb esetben akkor kell bevonni, ha az épületben munkavégzés is lesz. Ez szinte minden beruházást érint. Külön szakági tervek ehhez nem kellenek, az erre vonatkozó előírásokat az OTÉK tartalmazza.
Akadálymentességi tervek
Szintén az OTÉK írja elő, hogy minden közhasználatú épületnek akadálymentesnek kell lennie. Közhasznú épület az, ami egy település vagy településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz. Például óvoda, orvosi rendelő, művelődési ház, sportlétesítmény, közigazgatási hivatalok, bíróságok, bank stb.
A megfelelő akadálymentesség megtervezése is már egy külön szakterület, amit jogosultsággal rendelkező tervező készíthet el. Az akadálymentesség ugyanis nemcsak a rámpát jelenti a bejáratnál, hanem egyéb más szabályokat is, amikre már tervezéskor tekintettel kell lenni. Például máshogy kell a padlót csinálni, mellékhelyiségeket kell kialakítani, jelzéseket kell elhelyezni az épületben. A részletszabályokat szintén az OTÉK adja meg.
Király Viktória
