Használatbavétel kivitelezői nyilatkozat nélkül?

Pár éve még a nem fizető, ilyen-olyan kifogásokkal élő megrendelőt azzal lehetett jobb belátásra bírni, ha a szerződés lezárásáig nem adtuk vissza a munkaterületet. A lezáratlan naplóval ugyanis nem tudta elintézni a használatba vételt. Ez már nincs így, de a fővállalkozó kivitelezői nyilatkozatra ma is szükség van a használatbavételhez. Lehet-e blokkolni a hatósági ügyintézést azzal, hogy a vita rendezéséig nem kapja meg a nyilatkozatot az építtető? Erről döntött nemrég a Kúria.

Amikor elkészül egy egyszerű bejelentéses lakóház, az építésfelügyelettől hatósági bizonyítványt kell kérni. Az engedélyes esetekben pedig 

• vagy használatbavételi engedélyt ad az építési hatóság, 
• vagy egyszerűen tudomásul veszi a használatbavételt.

Bármelyik eljárásról van is szó, mindegyikhez kell a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata. (lásd: a keretben). Sőt, ha nem generállal építettnek, akkor mindegyik kivitelező nyilatkozatára szükség van.

Ám ez a nyilatkozat sokszor elmarad, leginkább azért, mert vita van az építtető és a kivitelező között (főleg kifizetési problémák miatt). Pár éve még ilyen esetben a munkaterület visszaadásával, pontosabban a nem visszaadásával próbáltak a pénzükhöz jutni a kivitelezők, mára azonban ez a lehetőség megszűnt. (2021. október 24.-től már nem kell visszaadni a munkaterületet a használatbavételhez.) Viszont a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata továbbra is kötelező maradt, és a jogszabály szerint ez csak néhány esetben pótolható szabályosan.

Mit tartalmaz a kivitelező nyilatkozat? 

Jogszabály szerint a fővállalkozó kivitelező a következőkről nyilatkozik az építés befejezésekor:

• a kivitelezést a következők szerint végezte:

• egyszerű bejelentési dokumentáció

• építési engedély
• kiviteli terv alapján 

• a kivitelezést az építőipari kivitelezésre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások megtartásával szakszerűen végezte, különösen a statikai és épületenergetikai, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával,
• az épület kivitelezése során alkalmazott műszaki megoldások megfelelnek az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendeletben meghatározott alapvető követelményeknek,
• a kivitelezési dokumentációtól történt-e eltérés. Ha igen azt ismertetni kell!
• Az épület közműellátása szakszerűen biztosított-e,
• az építési területen keletkezett építési hulladék

•  mennyisége elérte-e a külön jogszabályban meghatározott mennyiséget, 
• és a keletkezett hulladékot az előírásoknak megfelelően kezeltéke-e, a munkaterületről elszállították-e további kezelésre,
• az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.

(191/2009. korm.rend. 14. §-a alapján)

A kivitelezői nyilatkozat szabályos pótlása

A fővállalkozó kivitelező nyilatkozata akkor pótolható mással,  

• ha lejárt az építési engedély, vagy
• ha megszűnt vagy meghalt a fővállalkozó kivitelező.

Ilyenkor műszaki szakértői nyilatkozat pótolhatja a kivitelező nyilatkozatát.

Minden más esetben valahogy meg kell szerezni a használatbavételhez a fővállalkozó kivitelező nyilatkozatát. Na de mi van, ha nincs? 

Miért utasítható el a használatbavétel?

A használatbavétel során az építési hatóságnak főként azt kell ellenőriznie, hogy az épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas-e. A jogszabályban előírt mellékletek, és főleg a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata ahhoz kell, hogy ezt el tudják dönteni.

Emellett az építési hatóság vizsgálja még azt, hogy:

• valóban megépült az épület/épületek,
• az engedélynek/egyszerű bejelentésnek megfelelően építették-e meg,
• az eltéréseket megfelelően dokumentálták-e,
• az épület megfelel-e a jogszabályoknak (OTÉK, HÉSZ stb.),
• az építési területet rendben hagyták-e (nincsenek állványok, gépek, szemétkupac stb.).

Használatbavételnél nemcsak a papírokból dolgozik az építési hatóság, hanem ki is mennek megnézni az épületet. Ha az a papírok és a helyszíni szemle alapján is a terveknek megfelelően épült, és rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas az épület, akkor megkapja a használatbavételt.

A használatbavételt ugyanis csak néhány esetben lehet megtagadni. Természetesen ezek közül az egyik, ha az épület használata nem biztonságos. Itt olyan hibákra, hiányosságokra kell gondolni, amik valóban veszélyesek lehetnek. Például még hiányoznak a lépcsőnél, a teraszon a korlátok. Vagy ha nincs bevezetve még ivóvíz az óvodában. Az, hogy még nincs kifestve a vendégszoba, vagy hiányzik az egyik zuhanykabin még nem ok arra, hogy megtagadják a használatbavételt.

Azonban arról nem rendelkeznek pontosan a jogszabályok, hogy megtagadható-e a használatbavétel, ha hiányzik valamelyik kivitelező nyilatkozata. Ebben újító a Kúria döntése.

A Kúria döntése

A Kúria elé került esetben is vita volt az építtető és a fővállalkozó között, ment a pereskedés. Az épületet kb. 90 %-os készültségi fokra hozó generál a nézeteltérés miatt nem adta ki a kivitelezői nyilatkozatát. Csak az építkezést befejező többi kivitelezőtől volt nyilatkozat. Emiatt az első fokú építési hatóság megtagadta a használatbavételt, annak ellenére hogy egyébként az épülettel minden rendben volt (a terveknek megfelelően épült meg, a tervektől való eltérést megfelelően dokumentálták és a hatóság a helyszíni szemlén sem talált hibát). A használatbavételt még akkor sem kapta meg az épület, amikor a hiányzó fővállalkozó kivitelező nyilatkozatot műszaki szakértői nyilatkozattal próbálták pótolni. Hosszú pereskedés következett, végül a döntést a Kúria hozta meg.

A Kúria is megállapította, hogy a jogszabályok alapján a fővállalkozó kivitelező nyilatkozatát kötelező csatolni a használatbavételi eljáráshoz. A nyilatkozat pedig csak a nevesített esetekben pótolható a műszaki szakértő nyilatkozatával (lejárt engedély, megszűnés vagy halál). Ha tehát jogvita miatt nincs kivitelezői nyilatkozat, akkor az nem cserélhető le műszaki szakértői nyilatkozattal. Ilyenkor a vitás helyzetre csakis a polgári peres eljárás nyújthat megoldást. Egy ilyen per viszont évekig is elhúzódhat, ezért sok esetben ez nem jelent érdemi és hatékony megoldást a használatbavételi engedély megszerzésére.

A fentiek alapján a Kúria a döntésében kihangsúlyozta, hogy ha csak egy kivitelezői nyilatkozat hiányzik, az nem lehet akadálya a használatbavételnek, ha amúgy az épület minden szabálynak megfelel. A Kúria szerint a hiányzó nyilatkozat az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatát nem befolyásolta, főleg hogy műszaki szakértői vélemény volt.

Ezt a döntést pedig a jövőbeli hasonló vitás ügyekben is alkalmazni kell. Tehát az építési hatóságnak az ilyen és hasonló esetekben azt kell vizsgálnia, hogy maga a fővállalkozó kivitelezői nyilatkozat hiánya akadályozza-e az épület rendeltetésszerű és biztonságos használatát vagy sem.

A kivitelezői nyilatkozatot tehát nem ténynek, hanem „csak” bizonyítéknak kell tekinteni. Vagyis ha minden klappol az épülettel, az építési hatóság dönthet úgy, hogy a hiányzó fővállalkozó kivitelezői nyilatkozat ellenére megadja a használatbavételt.

Király Viktória