Hogyan fejezzünk be vagy újítsunk fel félkész vagy szabálytalanul épített épületeket? A fennmaradási és a továbbépítési engedélyekről

Van az építési eljárásrendben egy vadregényes, veszélyes terület – olyan, ahonnan a hivatalnokok legszívesebben papírjaikat eldobva menekülnek, az építészek ha lehet, jövő májusig nem érnek rá, és csak a legbátrabb kivitelezők merészkednek: ezek pedig a szabálytalanul épített házak befejezése, bővítése, felújítása. 

Márpedig az ország tele van ilyenekkel: a ház ott áll, muskátli az ablakban, már réges régen lakják. Használatbavétel soha nem volt, az engedély réges régen lejárt – de mindegy is, úgyis eltértek tőle. Jön a megbízó lelkesen, hogy bővíteni kéne, mert kéne hozzá még egy gyerekszoba, jár hozzá a CSOK is biztosan. Esetleg építsük be a tetőteret is. “Nem lehetne esetleg tegnapelőttre készen? Ha még a felújításos hat milliót is meg tudnánk csípni, az is jó lenne…” Igenám, de ha nagy lendülettel nekiállunk, tervek és engedélyek nélkül, akkor használatbavétel helyett esetleg milliós csekket kap az építtető – vagy, ami még rosszabb, vissza is bontathatják velünk a vadiúj bővítést.

Jó, akkor intézzünk hozzá egy engedélyt vagy ha az kell, egyszerű bejelentést… De hát szabálytalan! Vagy ha szabályos is volt valaha, ki tudja azt már ellenőrizni? A hivatalnok a vállát vonogatja, szerinte inkább bontsák le, aztán építsenek helyette valami mást, vagy inkább ne is csináljanak vele semmit, abból baj nem lehet… Van más megoldás is?

Vágjunk rendet a dzsungelben! 

Három fontos kérdés van:

• Mióta áll a ház?
• Hivatalosan készen van a ház vagy nincs? (Más az ügyintézés egy félbehagyott háznál, amit nekünk kéne befejezni, és más egy befejezett, de soha használatba nem vett háznál.)
• Szabályos a ház vagy nem az? Megfelel-e az építéskori vagy a jelenlegi előírásoknak (HÉSZ, településkép, energetikai előírások stb.)?

Miért számít, hogy mikor kezdődött az építkezés?

Lehet, hogy az építmény 10 évnél régebben épült (vagy kezdték építeni, de nem fejezték be). Ekkor az építésfelügyelet már nem szabhat ki bírságot, és bontást is csak különösen indokolt esetben rendelhet el. Ilyen különösen indokolt eset lehet például, ha megvan az a veszély, hogy az épület összedől – de elég ritka, hogy egy ilyen házat a tulaj feltétlenül fel akarna újítani vagy bővíteni… A 10 éves fennállást igazolni kell, de ehhez elég például a szomszédok nyilatkozata. 

Ha az építmény 10 évnél fiatalabb, de szabálytalanul építették, annak viszont súlyos következményei lehetnek: bírság vagy bontás. 

Most nézzük a konkrétabb eseteket! Induljunk ki a legegyszerűbből és haladjunk a bonyolultabb felé!

Elkészült, de használatba nem vett házak

Szabályos ház, papírok nélkül

Rengeteg ilyen ház van az országban. Amíg ezeket nem akarják bővíteni, eladni, vagy banki hitelt felvenni rájuk, addig a tulajdonosnak általában nem fontos, hogy rendben legyenek a papírok. Utána viszont hirtelen sürgős lesz. 

Ez még egy egyszerű eset. El kell intézni a használatbavételt és a hatósági bizonyítványt. Ha ezután bővítenénk, akkor egyszerű bejelentést vagy engedélyt kell szerezni a leendő bővítéshez és kész. 

Ha az épület 10-15 éve épült, akkor mindez kicsit macerásabb, mintha fiatalabb lenne a ház, mert az eredeti tervek már sokszor nincsenek meg, építési naplónak, főleg e-naplónak pedig se híre, se hamva, de nem reménytelen a dolog. Az esetek többségében terveket nem kér a hatóság, csak tudomásul veszi, hogy az épület már réges régen ott van – és kiadja a használatbavétel tudomásulvételéhez az igazolást. 

Esetek: 

• Ha volt építési engedély vagy egyszerű bejelentés, akkor elég az ÉTDR-ben megkérni a használatbavételt és a hatósági bizonyítványt. Ha lejárt az építési engedély nem gond, nem büntetnek érte. 
• Ha szabályos az épület, de mindenféle hatósági engedély nélkül épült, akkor fennmaradási és használatbavételi engedélyt kell kérni. 

Szabálytalan ház, tíz évnél fiatalabb

Na, ez az az eset, amikor kivitelezőként még véletlenül se menjünk a ház közelébe addig, amíg el nincs intézve a használatbavétel! Építészként pedig ültessük le a tulajdonosokat és halkan, megértő arccal készítsük fel őket arra, hogy lehet, hogy igen-igen mélyen bele kell majd nyúlniuk a pénztárcájukba. És ez még csak a jobbik eset, mert az is lehet, hogy bontást rendel el az építésfelügyelet. Ugyanis először szabályossá kell tenni a házat, utána lehet csak beszélni arról, hogy továbbépítésről lesz szó vagy használatbavételről. Itt attól függ, hogy milyen hangosan sír majd a háziasszony, hogy engedélyes vagy egyszerű bejelentéses építkezésről van-e szó. 

Engedélyes építkezés

Ha 10 évnél fiatalabb az építmény, és nem felel meg az építési szabályoknak vagy jogszerűtlenül épült (engedély nélkül, vagy nem annak megfelelően), akkor fennmaradási engedélyt kell kérni. Ilyen esetben jó eséllyel számíthat a tulajdonos bírságra. Nem kell hatalmas dolgokra gondolni: ez például akkor is előfordulhat, ha a házat teljesen a terveknek megfelelően építették, de mondjuk egy méterrel arrébb, és már nem az építési helyen áll (ez a teleknek az a része, ahová a HÉSZ szerint építkezni szabad). Ugyanis módosítaniuk kellett volna az építési engedélyt, mielőtt arról döntenek, hogy arrébb rakják egy kicsit a házat. Láttunk már 100 négyzetméteres házra egy millió Ft-os bírságot ilyen helyzetben. Hogy konkrétan mennyi lesz az annyi, azt ki lehet számolni a bírságrendeletből.

A fennmaradási engedély után külön használatbavételre már nem lesz szükség, a fennmaradási engedély egyben használatbavételi engedély is lesz.

Ha ezek után a tulajoknak még lesz kedve, pénze és idegrendszere a bővítéshez, akkor ezt ugyanúgy egyszerű bejelentéssel vagy engedéllyel tehetik meg, mintha mi sem történt volna.

Egyszerű bejelentéses építkezés

Az egyszerű bejelentéssel – látszólag – egyszerűbb lett az élet, hiszen nem kellett lefolytatni a hosszadalmas engedélyezési procedúrát. Igen ám, de ezzel meg sokkal nagyobb lett az esélye annak, hogy az építészek tévedjenek. A HÉSZ-ek, településképi rendeletek sajnos nem mindig fogalmaznak kristálytisztán. Többször előfordult, hogy az építész nem a megfelelő helyre tervezte az épületet – mondjuk egy métert belóg a kötelező előkertbe a ház. Ilyenkor mit jelent a szabályossá tétel? Bizony, azt, hogy az oromfalat vissza kell bontani. Hogy a födémgerendák is arra támaszkodnak, valamint a szoba is használhatatlan lesz? Hát, majd a tervező biztosítója és az építtető lemeccseli. A kivitelező csúsztatta arrébb fél méterrel a házak? Akkor őneki kell bontani – és helyreállítani. 

Ha tehát az épület nem felel meg az egyszerű bejelentéskor aktuális HÉSZ-nek, akkor “szabályossá kell tenni”. Ehhez is fennmaradási és használatbavételi engedély kell.

Tíz évnél régebbi, szabálytalanul épült ház

Tizenöt-húsz éve az építésfelügyeletek, építéshatóságok még nem voltak ilyen “szőrös szívűek”. Sokan emlékszünk rá, hogy akkoriban rengeteg szaki tekintette az engedélyes terveket amolyan vázlatnak vagy ajánlásnak. Építsük inkább fél méterrel arrébb? Hajrá! Legyen fél méterrel szélesebb, de 60 centivel keskenyebb, mert “úgy adja ki”? Jól van, főnök, megcsináljuk!  Csakhogy ez azóta szabálytalan építésnek minősül. Ha tíz évnél régebbi ház szabálytalanul épült, akkor a jó hír az, hogy már nem büntet a szabálytalan építésért az építésfelügyelet. Juhé, megússza a tulaj a büntetést! A rossz hír viszont az, hogy jelenleg szabálytalanul épült épület nem kaphat használatbavételt, amíg szabályossá nem teszik. Használatbavételt csak fennmaradási engedély birtokában kaphatunk.

Mit tehetünk akkor a szabálytalanul épült épülettel, ha nincs rajta használatbavétel – és ilyen áron nem is lesz? Hozzáépíthetünk egy-két szobát, ha nincs rajta használatbavétel? A válasz határozott NEM. A hatóságot addig nem igazán érdekli egy ilyen tíz évnél régebben épült ház szabályossága, amíg a tulaj valamit nem akar vele kezdeni. Sőt, tanácsolni is szokták, hogy “ne ugráljon, abból nem lesz baj”. Bírság már nem jár érte, le nem bontatják… A hozzáépítésért viszont masszív büntetéseket osztogatnának engedély-, vagy egyszerű bejelentés nélküli építkezésért, úgyhogy eszünkbe ne jusson! Az építész sem mindig tud mit kezdeni az ilyen helyzettel, hiszen sok esetben csak bontással lehetne szabályossá tenni az épületet – az pedig sokszor nem vállalható. 

Félkész házak befejezése – mikor mi a hivatalos menetrend?

Tíz évnél fiatalabb, be nem fejezett ház 

Engedélyes építkezés

• Ha nem járt még le a terv, és a terv alapján fejezzük be a házat, akkor nincs semmi aggódnivalónk. 
• Ha építési engedélyes a ház, és eltértek az engedélytől, akkor fennmaradási és továbbépítési engedélyre van szükség. Ha nem tértek el tőle, de az engedély lejárt már, akkor is.
• Ha a tulaj nem szerezte meg ezt az engedélyt, és úgy kezdenének neki a kivitelezésnek, akkor az viszont engedély nélküli munkának minősülne a kivitelezésünk – ezért járhat bírság. Sőt, akár vissza is bontathatnák velünk a nemrég elkészült munkánkat – ez pedig nem kevés anyagi kár. Ez után még az sem lenne biztos, hogy a munkadíjunkat és az anyagköltséget kifizetné az építtető – hiszen ő laikus, valószínűleg azon az állásponton áll, hogy nekünk kellett volna szólni, hogy intézze el a “papírokat”.
  

Egyszerű bejelentéses építkezés

Ha egyszerű bejelentéses a ház, akkor eleve nem lehet 10 évnél idősebb. Itt is arra kell csak figyelnünk, hogy terv szerint dolgozzunk – mielőtt bármilyen eltérés lenne a tervtől, módosíttatni kell, és csak utána foghatunk hozzá a ház befejezéséhez. 

10 évnél régebben félbehagyott épület befejezése

Tegyük fel, hogy valamikor elfogyott a pénz, ezért félbehagyták az építkezést. Példánkban 18 éve hagyták abba az épület építését, félkészen. Él mindenki: a tervező, a kivitelező, a nagypapa – ő az eredeti építtető. Az unoka befejeztetné a házat, és beköltözne. Az első lépés: ajándékozási szerződést kell kötni, és “leboxolni” a jogutódlást. Ehhez ügyvéd kell, de ez a család dolga. 

Ezután, mivel az építkezés megkezdett építkezésnek számít, fennmaradási és továbbépítési engedélyt kell kérni. Ilyen esetben nem kell attól tartani, hogy mivel a jelenlegi HÉSZ-nek nem felel meg a ház, ezért milliós bírságot kap az unoka. Ha a már megkezdett építkezés közben változik a HÉSZ, akkor visszamenőleg nem kell alkalmazni a jelenlegi szabályokat. Ettől függetlenül mindenképpen törekednünk kell a szabályoknak való megfelelésre, és ha lehet, akkor az azoknak megfelelő építési tervvel együtt adjuk be a fennmaradási és továbbépítési engedélyt! 

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

Fogalommagyarázat:

Mi az a fennmaradási engedély?

A fennmaradási engedély az engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően felépített ingatlanra kérhető. Akkor kérjük,  ha szeretnénk azt befejezni vagy jogszerűvé tenni, majd az építkezés befejeztével használatbavételt kérni rá. 

A fennmaradási és továbbépítési engedély 

Ha továbbépítés a cél, akkor a szabálytalanul épített háznál az építési engedély kérelmet a fennmaradási kérelemmel együtt kell beadni. Igaz ez mindig, ha a meglévő épület nem alkalmas rendeltetésszerű és biztonságos használatra. Például ha csak a falak vannak meg, de akkor is ha csak az erkély és a lépcső korlátai hiányoznak. A fennmaradási és továbbépítési engedélynél az építkezés befejezése után szükség van a használatbavételre – hiszen a ház még nincs kész.

Fontos, hogy mielőtt beadjuk a fennmaradási és továbbépítési engedély kérelmet fel, kell keresni a polgármestert/főépítészt, hogy az áldását adja az épületre. Ugyanis a fennmaradási és továbbépítési engedély mellé kötelező csatolni a településképi véleményt. Ha pedig elutasító a településképi vélemény, biztosan nem kapjuk meg a fennmaradási engedélyt.

Fennmaradási és használatbavételi engedély

Fennmaradási és használatbavételi engedélyt akkor kell kérni , ha már rég kész a ház, de még nincs róla hivatalos papír. Azaz a meglévő épületnek csak a használatbavétele hiányzik. Ha az épület tényleg “lakható”, akkor a fennmaradási engedély lesz a használatbavételi engedély is.

A fennmaradási és használatbavételi engedélynél is kelleni fog a jóváhagyó településképi vélemény és az FMV nyilatkozatok. És persze azért helyszíni szemlén megnézi az építésfelügyelet a házat, hogy tényleg minden rendben van-e.

Ha lakóépületről van szó és saját lakhatására szeretné az építtető bővíteni az épületet, a fennmaradási és használatbavételi engedélyezés után a bővítés már mehet egyszerű bejelentéssel.

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

Sipos Anna