Hogyan tudjuk átvenni a munkát a korábbi kivitelező nélkül?

Gyakori probléma, hogy építkezés közben eltűnik a kivitelező. Vállalnánk a befejezést, de mi lesz a félbehagyott e-naplóval? Folytathatjuk a már megkezdett e-naplót, vagy le kell előbb zárni a régi naplót? Hogyan pótolhatók ilyenkor a hiányzó felelős műszaki vezetői nyilatkozatok? Mutatjuk, mit kell csinálni.

Egy gépész szerelő generálként elvállalta egy családi ház kivitelezését. A munka 80 % -át megcsinálta, amit a megrendelő ki is fizetett. A maradék 20%-ot viszont már nem vállalta, mert a jobb megélhetés reményében külföldre költözött. Már telefonon sem elérhető. Olvasónk vállalná a befejezést. De mivel e-naplós építésről van szó, nem szeretné elkezdeni a munkákat, amíg a régi kivitelezővel nem zárták le az e-naplót. Hogyan teheti ezt meg az építtető, ha nem éri el a régi kivitelezőt?

Kellenek a nyilatkozatok

Ha egy félbehagyott építkezést veszünk át, legyünk nagyon résen! Fontos, hogy az e-napló vezetése rendben legyen, kérdezzünk utána, hogy a meglévő részek megfelelően lettek-e dokumentálva! Gondolunk itt arra, hogy a régi kivitelező FMV-je dokumentálta-e rendesen az eltakarásra kerülő részeket. Megvannak-e az FMV nyilatkozatok és a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata az elkészült részekről? Ez fontos, mivel a használatbavételnél szükség lesz a fővállalkozó kivitelező nyilatkozatára, amit az FMV nyilatkozatok alapján tud megtenni. Tehát a régi kivitelező által épített részekről is kelleni fog a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata.

Ha nincsenek nyilatkozatok, akkor műszaki szakértő kell a folytatáshoz

Ha nincsenek meg az FMV nyilatkozatok és az ez alapján megtett fővállalkozó kivitelezői nyilatkozat az elkészült részekről, pótolni kell azokat. A jogszabályok ezidáig nem adtak egyértelmű útmutatást arra, hogyan lehet pótolni ezeket a nyilatkozatokat. A probléma megoldására a legtöbb építési hatóság műszaki szakértő bevonását szokta javasolni. De mivel nehéz találni olyan műszaki szakértőket, akik rá is érnek, sok építési hatóság elfogadta azt is, ha a műszaki ellenőr nyilatkozott az elkészült részekről. Feltéve, hogy a műszaki ellenőr az építés elejétől fogva jelen volt, és nem csak a régi kivitelező eltűnésekor jött képbe. 

Ez a megoldás azonban jogilag nem igazán van rendben. Szakmailag sem, hiszen úgymond ellentétes oldalon álló szakemberekről van szó. Az FMV a kivitelezőhöz tartozik, a műszaki ellenőr pedig az építtető oldalán áll. 

A kérdést egy december végén megjelent jogszabályváltozás tisztázta, ami konkrétan kimondja, hogy az eltűnt fővállalkozó kivitelező nyilatkozatát a műszaki szakértő nyilatkozata pótolja. Semmi más nem. 

Ki lehet műszaki szakértő?

A műszaki szakértői feladatokat nem láthatja el az, aki az adott építkezésen:

– műszaki ellenőr,

– kivitelező

– kivitelező felelős műszaki vezetője, és

– a tervező(k) egyike sem.

Tehát olyan független szakembert kell keresni, akinek előtte semmi köze nem volt az épülethez. 

Szakági műszaki szakértőkre is szükség lehet

Ahogy FMV-ből, úgy műszaki szakértőből is többféle van:

– általános építész,

– statikus, aki az épületszerkezethez ért,

– villamosmérnök és

– gépész.

Az, hogy milyen jogosultsággal rendelkező műszaki szakértőre van szükség, attól függ, hogy milyen a ház készültségi foka, és melyik kivitelező lépett le. Egy majdnem kész háznál, ahol már megvannak a gépészeti rendszerek is, nem lesz elég az építész műszaki szakértő, hanem gépész műszaki szakértőre is szükség lesz.

Ha a kivitelezés folytatásához műszaki szakértő kell, akkor fel kell tölteni  az e-naplóba a műszaki szakértő(k) nyilatkozatát!

Nézzük meg az e-napló lezárásának problémáját! Itt két megoldás jöhet szóba, attól függően, hogy ki nyitotta meg a naplót: az építtető vagy a kivitelező.

Ha az építtető nyitotta a naplót:  az új kivitelezőnek új e-főnapló kell

Az első megoldás akkor működik, ha az e-naplót az építtető (vagy meghatalmazottja) nyitotta meg. Ilyenkor nem kell mást tennie, mint új e-főnaplót nyitni az új kivitelezőnek. Figyelni kell arra, hogy ha már több e-főnapló van, akkor kell, hogy legyen műszaki ellenőr is! Ilyenkor a műszaki ellenőr egy eseti bejegyzésben emlékezzen meg arról, hogy miért kellett új e-főnapló. Azaz a műszaki ellenőr írja le, hogy eltűnt az előző kivitelező például a szerkezeti munkálatok után. A régi kivitelező kifizetése is megtörtént. Ha szerencsések vagyunk, és a régi kivitelező FMV-je “rendesen” végezte a dolgát, a műszaki ellenőr azt is beírhatja az e-naplóba, hogy az elvégzett munkálatok és az eltakarásra kerülő részek megfelelően dokumentáltak stb. Ha nincsenek FMV nyilatkozatok, és emiatt műszaki szakértőt is be kell vonni, akkor a műszaki ellenőr az eseti bejegyzés mellé csatolja a műszaki szakértő(k) nyilatkozatait is az elkészült részekről. 

Ha a korábbi kivitelező nyitotta a naplót, akkor új e-naplót kell nyitni

Ha a korábbi kivitelező nyitotta meg az e-naplót, aztán eltűnt annak az összes hozzáférésével, akkor nem tudunk új e-főnaplót nyitni. Belépni sem tud senki a meglévő naplóba. Ilyenkor új e-naplót kell nyitni, hogy az új kivitelező folytathassa a ház építését. 

Az első lépés most is egy eseti bejegyzés legyen, amiben részletesen leírjuk az új e-napló nyitás okát, és hogy milyen állapotban vesszük át a kivitelezést. Az eseti bejegyzésbe minden esetben írjuk bele a régi e-napló számát is! Ha műszaki szakértőt kellett bevonni az elkészült részek dokumentálására, akkor az erről készült nyilatkozatot ez esetben is csatolni kell.

Hogyan zárjuk le ilyenkor az e-naplót?

Az e-naplót nem lehet lezárni, ha nyitva marad az eltűnt kivitelező e-főnaplója. Mivel az eltűnt kivitelező e-főnaplóját csak ő maga tudta volna lezárni, rajta kívül más nem. 

De ma már nem feltétele a használatbavételnek a lezárt napló. Ha minden más rendben van a házzal, a nyitott e-napló nem akadálya a  használatbavételnek. 

Az építési hatóság saját hatáskörben a következők valamelyikét fogja tenni:

– lezárja a nyitott e-főnaplót, ezáltal az építtető vagy a műszaki ellenőr lezárhatja az egész e-naplót;

– vagy megkéri a Lechner Tudásközpontot, hogy zárják le ők az e-főnaplót.

Király Viktória