Honnan tudjuk meg, ha társasház épül a szomszédban?

Év elejétől már társasház is épülhet egyszerű bejelentéssel. Tehát simán előfordulhat, hogy azt látja valaki, hogy épül a szomszédban valami, ami egyre nagyobb és nagyobb. Elveszi a napfényt az udvarából, átlóg a tető a telkére. Honnan értesül a szomszéd egyszerű bejelentés esetén arról, hogy mi épül a szomszédjában? Mit tehet, ha szerinte szabálytalan az épülő ház? Megfordítva: ha mi terveztük vagy mi építjük a házat, megállíthatja a szomszéd az építkezést, tetemes anyagi kárt okozva nekünk? 

A tavaly év végén megjelent szabályok szerint a koronavírus miatti vészhelyzet ideje alatt egyszerű bejelentéssel is építhetünk társasházat, ha az

– legfeljebb 1000 m2-es és

– legfeljebb 6 lakást tartalmaz.

Ha a ház a fentieknek megfelel, akkor:

– nem kötelező a tervezői művezetés,

– a tervektől való eltérést pedig 15 nappal előbb be kell jelenteni az építési hatóságnak (ha változik az alapterület, épületmagasság, lakások száma, az épület telken belüli helye, homlokzat).

Fontos megjegyezni, hogy ezek a szabályok csak addig érvényesek, amíg a vészhelyzet fennáll. Elvileg. De ne igyunk előre a medve bőrére, valószínű, hogy ez a szabály is itt marad velünk örökre.

Hogyan értesül a szomszéd arról, hogy mi épül a szomszédjában egyszerű bejelentésnél?

Januárig sehonnan nem értesült. Sokszor írtunk már róla, hogy az egyszerű bejelentésnek az az egyik nagy hibája, hogy nem egy hatósági eljárás. Ez azt jelenti, hogy senki nem kap papírt arról, hogy na uccu neki, kezdődhet az építkezés. Nemhogy a szomszéd, még az építtető sem. Senki. Sok esetben a szomszéd csak akkor értesült a mellette lévő építkezésről, amikor reggel hétkor megjelentek a szomszéd telken a munkagépek. Ha az építtető nem túl közlékeny, csak hosszú nyomozással deríthető ki, mi épül a szomszédban. Januártól a helyzet annyit változott, hogy legalább lekérdezhető pár általános adat az építésekről. 

Az e-epites.hu oldalon megnézhetjük, mi épül a szomszédban

Januártól az építési hatóságoknak kötelező feltölteni a folyamatban lévő ügyeket az e-építés honlapra. Az ÉTDR általános tájékoztató felületét így találjuk meg: az e-epites.hu oldalon az “ÉTDR” feliratra kell kattintani, majd az utána megnyíló oldalon a harmadik “Általános tájékoztatási felület, ügyek nyilvános adatai” elnevezésű fülecskére. Itt dátumra szűrve lekérdezhetők településenként az építési ügyek. Nemcsak az egyszerű bejelentéses, de az építésügyi és használatbavételi eljárások is. Az egyes építkezések címmel és rövid leírással vannak ellátva. Új építések esetén pedig a lenyíló menüből megnyitható a helyszínrajz és a látványterv. A részletes tervdokumentációk ugyan nem érhetők el, de egyszerű bejelentés esetében ez is több mint a semmi. Legalább van miből kiindulni. További információk után azonban nyomozni kell.

Szomszédjogok érvényesítése egyszerű bejelentéses társasháznál – a szomszéd „ráküldheti” az építésfelügyeletet az építkezésre

Jelenleg előfordulhat, hogy a szomszéd telken nem egy családi ház, hanem egy társasház épül úgy, hogy a szomszéd nem is tud róla. Egy hatlakásos társasház jelentős méretű épület, magassági és alapterületi értelemben egyaránt. Ennél fogva a környező ingatlanokra és az ott lakókra nagyobb hatással van. Különösen abban az esetben, ha nem a jogszabályoknak megfelelően épül. 

Mivel az egyszerű bejelentés nem hatósági eljárás, a szomszéd nem ismerheti meg a tervdokumentációk tartalmát sem. Annyit tehet, hogy az e-epitesen megnézi, hogy egyáltalán milyen épület épül mellette. Ha ezután úgy gondolja, hogy a szomszédba épülő társasház nem felel meg a jogszabályoknak, jelezheti az építésfelügyeletnek. 

Az építésfelügyeletnek a panaszt írásban, az e-papir.gov.hu oldalon teheti meg. Ehhez ügyfélkapu hozzáférésre lesz szüksége. Az e-papíron a “Témacsoport” legördülő menüjéből a “Kormányhivatali ügyek”-et kell kiválasztani. Az “Ügytípusnál” az ”Építésügyi és építésfelügyeleti feladatokat” kell választani. Majd a “Címzett” legördülő menüjéből az építés szerinti megyét kell kiválasztani. Az építésfelügyeletnek írt panaszban mindenképpen jelezzük szomszédként, hogy az építésfelügyeleti eljárásban ügyfélként szeretnénk részt venni. Így biztosan kapunk értesítést az eljárás megindulásáról és az ügyet lezáró döntésről. Amennyiben nem értünk egyet az építésfelügyelet döntésével, folytatható az ügy a bíróságon közigazgatási per keretében.

Az engedélyezés biztonságosabb

1000 m2-nél kisebb társasház építésénél is megmaradt az a lehetőség, hogy építési engedélyt kérjen az építtető (687/2020. kr. 1. § (4)). Tehát nem kötelező az egyszerű bejelentést választani az engedély helyett a vészhelyzet ideje alatt sem. 

Az építési engedélyezés bár picit tovább tart, sok előnye van. Például az, hogy a terveket szakértői szemmel nézi át az építési hatóság, nemcsak darabszámra, mint az egyszerű bejelentésnél. Azaz már a kivitelezés előtt kiderül, ha gond van a tervekkel, nemcsak építés közben vagy ami a legrosszabb, a használatbavételnél. Fájdalmas tény, ha a használatbavételhez szükséges hatósági igazolvány intézésénél derül ki, hogy vissza kell bontani az épületet, mert az nem felel meg a HÉSZ-nek.

Szomszédjogok engedélyezéskor

Nemcsak a tervek hatósági kontrollja jelenti az engedélyezés előnyét, hanem az is, hogy még az építkezés megkezdése előtt értesülnek a szomszédok is a tervezett beruházásról. Egy nagyobb építkezés mindig zajjal és porral jár, amit általában nem szeretnek a szomszédok. De sok konfliktus elkerülhető, ha tudják, mikor és mi épül mellettük. 

Építési engedélynél ez megvan. A hatóságok értesítik a szomszédokat is, annak ellenére, hogy ez már egy jó ideje nem “kötelező” feladatuk. A jelenlegi szabályok szerint ugyanis már nem minősül automatikusan ügyfélnek a szomszéd, csak az építtető és a telek tulajdonosa. Ha pedig valaki nem ügyfél egy hatósági eljárásban, akkor nem kap egy példányt az építési engedélyből sem. Szerencsére a gyakorlatban az építési hatóságok többségében nem így járnak el, hanem ügyfélként kezelik a szomszédokat. Főleg egy nagyobb építési beruházásnál, például társasházak építésénél. 

Ha pedig a szomszéd úgy gondolja, hogy valami nem oké a szomszédos épülettel, például az épület nem felel meg a HÉSZ-nek vagy az OTÉK előírásainak, ügyfélként betekinthet a részletes tervekbe, és jelezheti észrevételeit az építési hatóság felé. Sőt az építési engedélyt közigazgatási per keretében meg is támadhatja. Amíg a bíróság nem dönt a panasszal kapcsolatban, addig az építkezés sem kezdődhet meg.

Király Viktória