Jóteljesítési garancia: Ha kijavítottuk a hibákat, akkor nem lehet levonni belőle

Joga van-e a megrendelőnek egyszerűen visszatartani egy részt a szerződött összegből, ha valamilyen okból nem elégedett a kivitelezéssel?

Mire jó a jóteljesítési garancia?
A jóteljesítési garanciának vagy garanciális visszatartásnak az a célja, hogy fedezetet nyújtson a hibás kivitelezés javítására, a hibamentes befejezésre. Lényege, hogy a megrendelő a számlák kifizetésekor visszatart egy bizonyos összeget, általában 5 százalékot. Azonban erre csak akkor van lehetősége, ha ezt belefoglaltuk a szerződésbe – szerződéses felhatalmazás nélkül semmilyen jogcímen nem tartható vissza a fizetendő összeg egy része. Ezt a visszatartott pénzt csak a legvégén,  az ingatlan hibamentes átadásakor fizeti ki a megrendelő. De olyan megállapodás is köthető, hogy nem a teljesítéskor kell kifizetnie, hanem a szerződésben meghatározott szavatossági idő végén.

Egy másik megoldás szerint az átadásakor megkapjuk a teljes összeget, de cserébe adnunk kell egy ugyanakkora összegre szóló, vissza nem vonható bankgaranciát a jótállási időszakra. Az így visszatartott pénz egy biztosíték a felmerülő hibák javítására.

Ezt az összeget akkor használhatja fel a megrendelő, ha elzárkózunk a javítástól, ha nem oldjuk meg az ingatlannal kapcsolatos problémákat (pl. nem szüntetjük meg a beázást). Ami lényeges: a visszatartott összeget nem lehet büntetésként, önkényesen felhasználni. Ha kijavítottuk a hibát, akkor a munka átadásakor vagy a szavatossági, jótállási idő végén ezt az összeget is ki kell fizetni. Ha tehát a kivitelezés akár késve, akár sorozatos hibák javításával elkészült, akkor a visszatartás összegét hiánytalanul ki kell fizetnie a megrendelőnek.

Minőségi kifogások esetén sem csökkenthetik a díjunkat egyoldalúan
Ha a megrendelő úgy érzi, hogy rosszabb minőséget, alacsonyabb műszaki tartalmat kapott a szerződésben szereplőnél, akkor tárgyalhatnak a felek arról, hogy a visszatartás összegének egy részével vagy az egésszel csökkentik az eredeti szerződött összeget. Ha nincs közöttük megegyezés, akkor szakértőt kell hívni annak eldöntésére, hogy a ki nem javított hiba vagy gyengébb minőség mennyivel jelent kisebb értéket a megállapodásban szereplőnél. A pénz végleges visszatartása semmiképpen sem lehet egyoldalú döntés. Érdemes már a szerződésben rendelkezni arról, hogy vita esetén milyen szakértőnek a véleményét fogadja el mindkét fél. Ha ebben sincs megegyezés, akkor a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv véleménye lehet mérvadó, mert azt a bíróság mindenképpen hitelesnek fogadja el.

Kötbér: csak szerződés alapján járhat
A kötbér teljesen más kategória. Nem a ténylegesen felmerülő hibák javításának fedezetére szolgál, hanem kifejezetten büntetésjellegű. Kötbért lehet kikötni például a határidő be nem tartására. Ilyenkor ha nem végzünk a megadott időre, akkor minden további szakértői véleményezés nélkül is ki kell fizetnünk a megállapodásban szereplő kötbért. Kötbért azonban csak akkor fizettethet velünk a megrendelő, ha a szerződésünk erre lehetőséget ad. A különböző jogcímeken szereplő összegeket nem vonhatja össze a megrendelő, nem kezelheti egyiket a másik helyett. Nem mondhatja azt, hogy levontam a garanciális visszatartás összegét, de most úgy gondolom, hogy inkább kötbérnek tekintem ezt a pénzt.

Ha végképp nem sikerül a megbízóval dűlőre jutni, akkor marad a jogi út. A bírósági eljárás előtt érdemes a Teljesítésigazolási Szakértői Szervtől beszerezni a szükséges szakvéleményt (TSzSz). A TSzSz hivatalos szakértője azt igazolja, hogy a szerződéshez képest hogyan teljesült a megbízás, maradéktalanul teljesítettük-e a feladatunk. Segíthet lezárni a kivitelezést, ha a megbízó különböző indokokra hivatkozva nem fogadja el késznek a teljesítést. A TSzSz véleménye alapján már gördülékenyebb lehet az elszámolás. Ha pedig bírósági eljárásra kerül sor, akkor az elkészült szakvéleményt a bíróság már vita nélkül elfogadja, így egyszerűbb és gyorsabb az eljárás lebonyolítása.

Nagy Csaba