Rengetegen jártunk már rosszul a kötbérrel. Ez a megrendelők legtöbbször használt, kedvenc fegyelmező eszköze. Van, amikor jogos is a magas kötbér: például hibás teljesítés vagy meghiúsulás esetén jelentős kár érhetné a megbízót. Ilyenkor érthető, ha sok a kötbér. Legtöbbször azonban a késedelmi kötbért alkalmazzák ellenünk. Ilyenkor akkor is nagyot bukhatunk, ha a késés egyébként semmilyen anyagi kárt nem okoz az építtetőnek – ne adj’ Isten nem is mi vagyunk felelősek érte. Figyeljünk oda szerződéskötéskor! Sajnos néha elég trükkös megállapodások gondoskodnak arról, hogy jó sok kötbért varrjanak a nyakunkba..
Egy ronda trükk, amivel vigyázzunk!
Nemrég egy közintézménnyel kötött építési szerződés feltételeit bogarásztuk át alaposan, bekezdésről bekezdésre. Ilyet a kivitelezést elnyerő vállalkozó nem csinált. Ez általános: a vállalkozók sokszor csak átfutják ezeket a dokumentumokat. Aláírják a két-három oldalas szerződést, s csak futólag pillantanak rá arra a mondatra, hogy a szerződés aláírásával elfogadják az építtető általános szerződési feltételeit is. Ez az általános szerződési feltételek, ami a szerződés melléklete, egy jó 30 oldalas dokumentum, és aprólékosan részletezi mindazokat a kérdéseket, amik a szerződés aláírásakor talán meg sem fordulnak a fejünkben.
Az egyik ilyen kérdés például a kötbérezés. A fenti esetben például a szerződési csomag trükkös módon nem csak a végső határidőre, hanem a részteljesítések határidejére is kötbért írt elő. Noha könnyen lehet, hogy az egy-egy résznél összeszedett pár napos csúszást a munka végére bőven behozza a vállalkozó. Ez mindegy volt ebben az esetben: ha a részhatáridő teljesítése akár csak egy napot is késett, a megrendelő már élhetett a kötbérigényével. S ha a csúszás eléri a 10 napot, akkor a megrendelő ki is hátrálhat a szerződésből, rá nézve hátrányos következmények nélkül. Sőt, még meghiúsulási kötbért is követelhet magának ilyen esetben!
A vállalkozók többsége akkor szembesül az ilyen “apróbetűs” feltételekkel, amikor bajba kerül, és a megrendelő érvényesíti vele szemben a szerződésnek ezeket a pontjait. Akkor pedig már késő, legfeljebb a bírósághoz fordulhatunk, ha utólag túl magasnak érezzük a meghatározott kötbért. Ez sem jelent persze garanciát a csökkentésre: a bíróságok nem egységesen döntenek, az egyes munkák jellegzetességeitől teszik függővé, hogy bírói döntéssel megváltoztatják-e a kötbér mértékét. A kötbér ugyanis nem egy hatóságilag előírt tétel, hanem a két fél szabad megállapodásának eredménye. A felek abban állapodnak meg, amiben akarnak, s ebbe bíróság legfeljebb akkor avatkozik bele, ha tényleg rendkívüli aránytalanságot tapasztal.
De kezdjük az elejéről:mi a kötbér,milyen esetekben alkalmazható?
A kötbér valójában egy kártérítési átalány. Egy szerződésben az egyik fél kötelezi magát valamekkora összegű átalány kártérítés megfizetésére, ha megszegi a szerződést. A szerződés bármelyik pontjához kapcsolódhat kötbér. Általában három különböző típust szoktunk említeni, de bármi mást is lehet kötbérezni. Ezek a leggyakoribbak:
– késedelmi kötbér, ha valami nem készül el, nem teljesül határidőre,
– hibás teljesítés esetén fizetendő kötbér és
– a szerződésben vállalt kötelezettség teljes meghiúsulása esetén fizetendő kötbér.
Mennyi lehet?
A polgári törvénykönyv a kötbér megállapításában teljes szabadságot ad a szerződést kötő feleknek. Azért is kell nagyon odafigyelnünk a szerződés megkötésekor, mert egyáltalán nem biztos, hogy ugyanazt értjük-e az egyes fogalmak alatt. Ha nem tisztázunk pontosan minden körülményt, nagyon meglepődhetünk, többszörösét fizethetjük az előre várt összegnek.
A kötbért fix összegben vagy a teljesítési összeg bizonyos százalékában szokás meghatározni. Sok esetben a fix összeg is valamilyen százalékos számítás alapján alakul ki. Például szerződünk egy komplett kivitelezésre 54,3 millió forint értékben. A megrendelő kikötheti azt is, hogy késedelem esetén a kötbér a vállalási díj 1 százaléka lesz, ami napi 543 ezer forintot jelent. Vagy írhatja azt is a szerződésbe konkrét összegre lefordítva és kerekítve, hogy napi 500 ezer forint kötbért számol fel késés esetén.
Késés esetén a napi 1 százalékos kötbér nem számít kirívóan magasnak. Sőt, volt rá példa, hogy a bíróság a 2 százalékos mértéket is elfogadhatónak tartotta és nem csökkentette. A feleknek tehát elég nagy szabadságuk van a kötbér mértékének a meghatározásában. Hibás teljesítés és meghiúsulás esetén pedig még ennyire sem lehet egységesíteni. Elfogadható akár a 30 százalékos kötbér is, ha a munka jellege és a hibával vagy meghiúsulással okozott kár azt indokolttá teszi.
Ha rosszul szerződünk, még az anyagköltségre is rászámolhatják
Alaposan át kell tanulmányozni a szerződést azzal kapcsolatban is, hogy mit tekintsünk a kötbér alapjának. Ha a szerződés napi fix összeget tartalmaz, akkor ez nem okoz problémát, százalékos megosztásnál azonban már komoly vitákat szülhet ez a kérdés.
A legtöbb szerződésben az szerepel, hogy kötbér alapja a nettó vállalkozói díj, s a napi kötbér ennek valahány százaléka. Ha egy összegben adjuk meg a munka vállalási árát, akkor ezt az összeget tekintjük a kötbér alapjának. Ha viszont a szerződés külön tartalmazza a munkadíjat és az anyagköltséget, akkor a szerződésben ki kell fejtenünk azt is, hogy a kötbér alapjának mit tekintünk.
Egy olvasónk éppen ezzel a kérdéssel kapcsolatban keveredett vitába megrendelőjével. Az építtető utólag, az átadás után, a végszámla befogadását követően jelezte kötbérigényét. Az igényelt összeget százalékos alapon számolta ki, méghozzá a munkadíjat és az anyagköltséget is figyelembe véve. Olvasónk ezt vitatja, s könnyen lehet, hogy ügyükben bíróság hoz majd végleges döntést. Általános tanácsot nem adhatunk ebben a kérdésben, mert minden a konkrét szerződés feltételeitől függ. Törvény ezt nem befolyásolja, arra kell a kötbért számítani, amiben a felek megállapodnak. Ha a szerződés egy összegben tartalmazza a nettó vállalási díjat, akkor az lesz a kötbér számítási alapja akkor is, ha egyébként a kibocsátott számla külön tartalmazza a végzett munka díját és az anyagköltségeket.
Legfontosabb tanácsunk tehát a kötbérrel kapcsolatban, hogy a szerződés megkötésekor legyünk rendkívül körültekintőek! Ne hagyjunk a szerződésben olyan pontokat, melyek nem teljesen egyértelműek, amiket különféleképp értelmezhetünk a megrendelővel. Úgy kell megállapodnunk, hogy az mindkét fél számára érthető legyen és ugyanazt jelentse.
Mentesülhetünk is a kötbér alól
Nem árt, ha azt is észben tartjuk, hogy a kötbér alól mentesülhetünk is, ha nem mi vagyunk a hibásak a késésért. Hajlamosak vagyunk a kötbért afféle megkérdőjelezhetetlen büntetésnek tartani. Ha késünk, a megbízó automatikusan felszámítja a késés alapján járó napi összegeket, mi meg szó nélkül elfogadjuk ezt a gyorsan hozott ítéletet. Pedig nem lenne muszáj. Kötbér csak akkor terhelhet minket, ha felelősek vagyunk a szerződés megszegéséért.
Ahhoz persze, hogy valaki mentesüljön a kártérítési kötelezettsége alól, elég szigorú feltételnek kell megfelelnie. Igazolnia kell, hogy a késés nem az ő felelőssége miatt következett be, s nem is tehetett volna semmit annak megakadályozására. Gyakran idézett, jó példa erre, hogy vajon mentesülhet-e a kötbér alól a kivitelező, ha a rossz időjárás miatt csúszik a munka befejezése?
Egy olvasónk egy augusztusi esős időjárás miatt nem tudott időre befejezni egy tetőfelújítást. A megbízó elég szűkre szabta a határidőt, a több mint 2 ezer négyzetméternyi tető felújítását még végig napos időben is nehéz lett volna elvégezni a rendelkezésre álló idő alatt. Az a nyár azonban nem ilyen volt: a kivitelezés ideje alatt szinte végig esett, szeles, gyakran viharos napok voltak. Ilyen időben megbontani is alig merték a tetőt, mert egy beázás visszafordíthatatlan károkat okozott volna az épületben.
A lényeg, hogy a kivitelezőt napi 500 ezer forint terhelte a késésért, s bizony egyre csak gyűltek a kötbérrel terhelt napok. Szeretett volna a rossz időre hivatkozni, de sajnos, ebben az esetben a szerződése pontosan meghatározta, hogy mit lehet esős napnak tekinteni. Eszerint akkor mentheti ki a késést esőre hivatkozva, ha egymás után 5 munkanapon keresztül folyamatosan esős napok vannak, vagy a teljes munkavégzési idő alatt legalább 2 alkalommal 3-3 napos esőzés dokumentálható. Esős napnak pedig az számít, amikor reggel 7 és este 8 között a meteorológiai adatok szerint legalább 6 órán át folyamatosan esik az eső. Mivel ez így nem volt dokumentálható, nem is menthette ki magát a kötbérfizetés alól.
Ráadásul azt is igazolni kell a kimentéshez, hogy mi mindent megtettünk a kár vagy a késés megakadályozása érdekében. Nem tehetjük fel a kezünket egyszerűen azzal, hogy esett az eső. Az építőipar időjárásnak kitett iparág, esőre, csapadékra minden évszakban számítani kell. A munka tervezésekor ezt számításba kell venni, így nem mutogathatunk az időjárásra vis maior helyzetként.
Kimentésre indokot az szolgáltathat, ha olyan körülményekkel találkozunk, amit semmilyen eszközzel, tervezéssel nem tudtunk volna elkerülni ÉS igazolhatóan megtettünk mindent a probléma megoldására vagy elkerülésére. A törvény azt is meghatározza, hogy csak olyan körülményre hivatkozhatunk, ami a szerződéskötés időpontjában nem volt előre látható (2013. évi V. tv. 6:142 §).
Az időjárás mellett az anyaghiány is gyakran oka a késéseknek. Itt ugyanaz a helyzet. Arra számítani kell, hogy a szállítások csúszni fognak, ez elég gyakori az építőiparban. Erre számítani kell, készletezéssel vagy hosszabb határidőkkel előre számolnunk kell a kockázattal. Ez megelőzhető, kivédhető, így nem is lehet alapja a kötbér alóli kimentésnek. Előfordulhat azonban olyan helyzet, hogy a késés tényleg nem hárítható el. Például kigyullad és leég egy olyan üzem, ahol egy nélkülözhetetlen építőanyagot gyártanak. Ez hónapokra szóló nyersanyaghiányt okozhat egész iparágakban, mint tette azt tavasz elején a német BASF vegyi üzem kigyulladása. Ilyen nagyságrendű esemény okozhat olyan késedelmet, ami nem tőlünk függ, s nincs eszközünk sem a probléma megelőzésére vagy kivédésére. Ilyen helyzetben nem kell elfogadnunk a kötbérezést, vitathatjuk az építtető elsietett ítéletét.
Nagy Csaba
