Lakásépítési hullámvasút: több új lakás és bérlakás kellene

Bizonytalan a helyzetünk építőipari kivitelezőként: hiába vannak nagyvonalú állami támogatások, ha előre kiszámíthatatlan módon alakulnak. Az építőanyagok és lakóingatlanok áremelkedése szempontjából Európa élmezőnyében vagyunk, és nem tudhatjuk, mikor áll meg a drágulás. A lakások iránti kereslet nem csökken, de a lakásépítések száma visszaesőben van. Minek kellene változnia, hogy kiszámíthatóbb legyen a munkánk – és a jövőnk? Párdi Zsófiával, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület projektvezetőjével beszélgettünk a hazai lakásépítések, lakásfelújítások helyzetéről.

Statisztikailag kimutatható az a hullámvasút, ami az építőipart mindig is jellemezte. Jól szemlélteti ezt az a görbe, ami az elmúlt száz évben Magyarországon épülő lakások számát mutatja.

– A lakásigények egyenletes kielégítéséhez évente nagyjából 40.000 új lakásnak kellene épülnie – mondta lapunknak Párdi Zsófia, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) projektvezetője. Ehhez képest tavaly nagyjából 20 ezer új lakás épült, az idei első félévben pedig mindössze 9.133. Párdi Zsófia kutatásai szerint Magyarországon az ezer főre jutó új lakások száma 2021-ben a fele volt a csehországinak és a szlovákiainak, és harmada a lengyelországinak.

– Érdekes, hogy szinte soha nem volt még ennyi állami támogatás, mint most, mégsem épül annyi lakás, mint amennyire szükség volna. A kereslethez képest lakáshiányról beszélhetünk, holott a KSH kb. félmillió üres lakást tart számon. Persze ezek jó része nem lakásként, hanem például irodahelyiségként hasznosul, illetve olyan helyen és állapotban van, hogy senki sem akar ott élni. Ráadásul a szakértői vélemények szerint a közeljövőben csökkenni fog az építések száma. November elejére várjuk a KSH adatait az építési engedélyek számáról, de az már most látható, hogy az induló társasház építési projektek száma idén visszaesett.

• Miért épül még mindig túl kevés lakás?

Nagyon sok bizonytalanság jellemzi a kivitelezéseket. Az építő vállalatok nem mernek komoly beruházásokba fogni. Nagyon nehéz hosszú távra tervezni, amikor az állami támogatásokat nem látjuk előre. A nagy fejlesztők számára nagyon rövid táv, ha azt látjuk, hogy két évre számíthatunk az 5 százalékos áfára. Egy társasházi beruházás legalább 3-4 évig tart, és ha nem látják biztosnak a beruházás megtérülését, akkor inkább el sem kezdik.

Korábban úgy tudtuk, hogy ennek az évnek a végéig kezdhetők el az 5 százalékos beruházások. Időközben meghosszabbították a határidőt, sőt ősszel lehet, hogy megint meghosszabbítják. A lakástámogatások nem igazodnak a gazdasági tendenciákhoz, hanem előre kiszámíthatatlan módon jönnek. A támogatások egy része lejáróban van, és nem lehet tudni, hogy lesz-e folytatás.

Ilyen helyzetben sem a családok, sem az építőipar nem tudnak tervezni. Hosszú évek óta nincsen kidolgozott lakáspolitikai stratégia. Véleményünk szerint legalább 10-15 évre kellene egy kiszámítható elképzelés, amit rugalmasan lehet kezelni. Mondom ezt annak ellenére, hogy tisztában vagyunk az előre nem látható világgazdasági változásokkal is.

• Elképzelhető, hogy az állam kidolgozott lakáspolitika helyett, inkább a piacra bízza a fejlődési irány meghatározását?

Ez olyannyira így van, hogy például az ágazat örömmel vette, mikor végre megalakult az Építésügyi és Beruházási Minisztérium. Csakhogy ez a minisztérium nem nagyon foglalkozik lakásépítési témákkal. Valóban olybá tűnik, mintha az állam a piacra bízná a lakásépítéseket. A szabályozások szerepét inkább a támogatások töltik be, de a támogatások többnyire a család-politikához kapcsolódnak.

A családtámogatási rendszerünk elsősorban demográfiai célzatú, ezeken belül vannak az otthonteremtési támogatások. Természetesen a kormányzat tisztában van azzal, hogy az építőipari támogatásokra is szükség van. Az 5 százalékos lakásáfának ágazati támogatási célja is van.

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

A TLE javaslatai

• Épüljön évente legalább 40 000 új, európai szintű lakás, a jelenlegi lakásállomány pótlására.
• Történjék meg évente legalább 200 ezer lakás korszerűsítése.
• Épüljön évente 10 000 új, minőségi bérlakás, ami a középrétegek számára jelenthet lakásmegoldást.
• Készüljön olyan támogatási rendszer, amivel a meglévő lakásállomány minősége javítható, a lakások felújíthatóak.
• Növekedjen a költségvetés lakástámogatásra fordított összegének reálértéke évről-évre. Közelítsen annak GDP-hez viszonyított aránya az európai átlaghoz.
• A program tartalmazzon olyan keretfeltételeket (objektív odaítélési feltételeket, adókedvezményeket stb.), amikkel az építőtársaságok és az önkormányzatok szerepet vállalhatnak a minőségi bérlakások építésében.

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

• Mit lehet mondani a bérlakások helyzetéről?

Magyarországon a családi vagyon legnagyobb részét ma a lakások teszik ki. Pedig a bérlakások megkönnyítenék a munkaerő mobilitását, ami kedvező gazdasági hatással járna. Arra hivatkozva, hogy a magyar ember szeret a sajátjában lakni, alapvetően a magántulajdont támogatja az állam, kifejezetten bérlakásokra nem adnak támogatást. Állami bérlakások nem épülnek, az önkormányzatoknak pedig nincs hozzá forrásuk.

A 90-es években sokan megvásárolták az önkormányzati bérlakásukat. Ezek többsége idővel társasházzá alakult, és ma már nagyon rossz állapotban vannak. A magas magántulajdoni arány itt is megmutatkozik. Arra, hogy ezeket a házakat felújítsák, korszerűsítsék, a tulajdonosoknak egyszerűen nincsen pénzük. Bérlakásépítés terén egy-két fehér hollónak számító kivételről van csak tudomásom. A fővárosi XIII. kerületben példátlan bérlakásépítés zajlik, ráadásul passzívházakat készítenek. Nyírbátorban is épülnek önkormányzati bérlakások. Vannak magánkézben lévő bérlakások is, amik viszont drágák, sokak számára megfizethetetlenek.

• Az átlag keresetű családok egyre kevésbé tudnak lépést tartani a drágulással. Meddig tarthat a lakásárak emelkedése?

Az ingatlankereskedők egy ideje figyelik már, hogy hol van ez a plafon. Tapasztalatom szerint eddig még nem értük el az ár-maximumot. Az általam megkérdezett ingatlanfejlesztők el tudják adni a lakásokat, pedig egyes területeken elképesztő árak vannak. 

Magyarország drágulás tekintetében az EU élmezőnyéhez tartozik, de a hazai lakásárak a külföldiekhez képest még most sem túl magasak. Természetesen más a helyzet, ha a keresetekhez viszonyítjuk az árakat. A keresetek növekedése Magyarországon nem tartott lépést a lakásárak emelkedésével, ezért egyre nehezebb lakáshoz jutni, még akkor is, ha figyelembe vesszük a lakástámogatásokat.

• Milyen tényezők okozzák a drágulást?

Az építőanyagárak emelkedése nagyon meglátszik a kivitelezési költségeken, de a munkabérek növekedése is árfelhajtó hatású. Az anyagok azért is drágulnak folyamatosan, mert nagyon energiaigényes az előállításuk. A kerámiák gyártásához például gázzal fűtött kemencékre van szükség. És ehhez még hozzájön az építési termékek magas importhányada. A forint gyengülése drágítja a beszerzést, de emeli az árakat a szállítási költségek növekedése is. Ma már szerencsére nem beszélhetünk építőanyag-hiányról, inkább az árak okoznak gondot. Az ÉVOSZ elnöke nemrégiben rámutatott, hogy az építőiparban tapasztalható áremelkedés több mint duplája a fogyasztási árnövekedésnek.

Leginkább a kivitelezési költségek emelik a lakások árát, de a lakásvásárlóknak adott állami támogatások is beépülnek az árakba. Az állami támogatások többsége a keresleti oldalnak kedvez. Ezeknek a vevői támogatásoknak a hatása hamar megjelenik a lakásárakban. Mivel a támogatások fokozzák a keresletet, óhatatlanul árfelhajtó hatással járnak. Ha a kínálati oldal támogatása ezzel egyensúlyban lenne, akkor olcsóbbak lehetnének a lakások, mert több lakás épülne. Kínálati oldalon az 5 százalékos lakásáfa lendített valamelyest a lakásépítéseken, ez segíthetne kordában tartani az árakat. Csak az a baj, hogy az 5 százalékos áfa előnyei nagyrészt elvesznek a mostani gazdasági fejlemények következtében. A keresletet fokozó állami támogatások és a magas kivitelezési költségek egyaránt a lakásárak növekedéséhez vezetnek.

Korábban az ingatlan fekvése volt a legfontosabb szempont a lakásvásárlásnál, újabban az a döntő szempont, hogy mennyi az adott lakásnak a rezsije. Sok elemző azt jósolja, hogy bizonyos lakásoknak és házaknak az ára a jövőben nem fog emelkedni, sőt talán csökkenni is fog. Itt elsősorban az energiahatékonyság szempontjából rossz, fel nem újított lakásokról van szó. 

• Ön szerint, hogy alakul a jövőben a lakásépítések száma?

Úgy gondolom, hogy az új építések csökkenni fognak. A csökkenést sok tényező befolyásolja, elsősorban az építőanyagárak emelkedése.

A városok vonzáskörzetében sok település le van maradva a szolgáltatásokban, valamint út- és infrastruktúra-fejlesztésben az új lakásépítések miatt, ezért már nem akarnak több építési engedélyt kiadni.

• Nagy szükség van a felújításokra is. Mire számíthatunk ezen a téren? 

A felújítások terén növekedés várható, de ez nagyon sokban függ attól, hogy milyen támogatások lesznek elérhetők a jövőben. A jelenlegi szabályozás szerint az otthonfelújítási támogatás és kölcsön év végén lezárul, a falusi CSOK is csak ennek az évnek a végéig érhető el. Pedig a falusi CSOK olyan kistelepüléseken is megélénkítette a lakáspiacot, ahol szinte megállt az élet. Azt még nem tudjuk, lesz-e folytatása.

Kimerült a jegybanki zöldhitel-keret, ami az új építéseket támogatta, és ráadásul energetikai követelményeket is támasztott. A mi egyesületünk kiáll a támogatások mellett, de úgy gondoljuk, hogy az államnak csak minőségi, energiahatékony kivitelezéseket szabadna támogatni. Ez lenne az igazi rezsicsökkentés. Nagyon örülnénk, ha a zöldhitel újraindulna, és javasoljuk, hogy ez a hitel terjedjen ki a korszerűsítésekre is. Jakuzzikra és télikertekre nem kellene támogatást adni. Az otthonfelújítási támogatásnak is a szigetelésekről és az energetikai korszerűsítésről kellene szólnia.

• Nem fog gátat vetni a felújításoknak a szakemberhiány?

Ma az építőiparban nem mennyiségi, hanem minőségi szakemberhiány van. Az építőiparnak évente körülbelül húszezer új szakemberre van szüksége. Ebbe beletartoznak a mérnökök és a szakmunkások is. Nagy baj, hogy a fiatalok nem akarnak az építőiparban dolgozni, pedig nem rosszak a keresetek. Sokan csak azért választják az építőipart, mert máshová nem tudnak bekerülni. Rengeteg hátrányos helyzetű, nehéz családi háttérrel rendelkező fiatal érkezik az építőiparba, akiknek kollégiumra és sokféle szociális segítségre is szüksége van. 

Az egyik legnagyobb kihívás az ágazat presztízsének a növelése. Még nyugaton is arra panaszkodnak, hogy a fiatalok szívesebben mennek dolgozni egy modern gyárba, mint az építőiparba. Nagyon sokat jelentene, ha sikerülne olyan képzési rendszert kialakítani, ami vonzóbb a mai lerobbant iskolai műhelyekre alapozott oktatásnál. A nagy építőipari vállalatok próbálnak belépni a képzésbe úgy, hogy a fiatalok minél több időt tölthessenek jó körülmények között a vállalatoknál. A mai helyzetet az jellemzi, hogy mennyiségben elegen dolgoznak, de minőségi szakemberekben nagy a hiány. Ennek is „köszönhető” a sok szakmaiatlan, gyenge minőségű munka, például a felújítások terén.

Kaibinger Tamás