Mi tartozik bele a bűvös 300 négyzetméterbe?

A 150, illetve a 300 négyzetméteres alapterület lett a lakóépületek építésének egyik sarokpontja. Ennél a nagyságnál változik az áfa, ez a határa a lakásszerzési támogatásoknak. Csakhogy nem mindig egyértelmű, hogy mi számít bele az alapterületbe. Márpedig elég nagy veszteség lenne, ha egy túlméretezett terasz miatt kellene 27 százalék áfát fizetnünk 5% helyett. Vizsgáljuk meg, mi számít bele az elvárt 150 vagy 300 négyzetméter alapterületbe!

Egy olvasónk családi házat épít generálkivitelezőként. A felépítendő terület jó 400 négyzetméter, ám úgy érzi, hivatalosan lehetne még ebből jócskán lefaragni. S bizony, a végső ár szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy be lehet-e szorítani a lakóépületet hivatalosan 300 négyzetméter alá. A vevőnek ez tízmilliókat jelent attól függően, hogy 5 vagy 27 százalékos áfát kell-e a házra fizetnie. A kérdés tehát az, hogy mi tartozik bele a 300 négyzetméteres határba? Levonhatjuk-e belőle a garázs alapterületét, s van-e más is, ami csökkentheti a hivatalos méretet?

Áfa szempontból nem számít a garázs

Az áfatörvény 3. melléklete sorolja fel mindazokat a termékeket, amiket az általános adókulcstól eltérően 5%-os áfával értékesíthetünk. E listában az 50. és 51. soron találjuk az új építésű lakások értékesítését. Ide tartozik a többlakásos lakóingatlanban kialakított lakás, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, illetve az az egylakásos lakóingatlan, aminek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert. E felsorolás számunkra két fontos fogalmat használ: lakóingatlant és összes hasznos alapterület. Nézzük, mit értenek ezek alatt a jogalkotók!

A lakóingatlan fogalmát pontosan meghatározza a törvény. A fogalommagyarázat a 259. §-ban található, ennek 12. pontja a lakóingatlan. A meghatározás szerint ez egy lakás céljára létesített és a nyilvántartásban is lakóház vagy lakás megnevezéssel szereplő ingatlan. Ami azonban számunkra most lényeges, az a meghatározás második mondata. Eszerint nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült. Ilyen különösen a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

Amikor tehát az áfa meghatározása szempontjából vizsgáljuk a lakás alapterületét, akkor a lakással egybeépült garázst és a többi más funkciójú helyiséget nem kell az alapterületbe beleszámolni. A 150 vagy 300 négyzetméter elérését ezek nélkül kell vizsgálni.

Hogyan számoljuk a hasznos alapterületet?

A másik szempont az összes hasznos alapterület kérdése. Ebben a kérdésben az áfatörvény elirányít egy másik jogszabályhoz: az OTÉK meghatározását kell itt figyelembe vennünk. Eszerint a hasznos alapterület a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m. Az összes hasznos alapterület pedig az összes építményszint hasznos alapterülete együtt (253/1997 kormányrendelet 1. sz. melléklete). 

Az OTÉK említi az összes építményszint és a nettó alapterület fogalmát is. Ezeket is meg kell vizsgálni, sokat nyerhetünk vele.

Építményszintnek számít az épület minden olyan használati szintje, amelyen valamilyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, vagy az a tetőszint, melyen a felvonógépházon és a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.

A nettó alapterület a meghatározás szerint a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. Tehát azt az alapterületet kell számolnunk, amit valamilyen szerkezet közrefog. Ha nincs szerkezet, akkor az nem a nettó alapterület része.

Az elmúlt években ennek a kifejezésnek az értelmezése úgy alakult ki, hogy a nettó alapterületbe mindazokat az építményrészeket kell beleérteni, amiknek teteje is van. Ilyen értelemben adott ki a kérdésről a NAV is egy értelmezést még 2016-ban. Ha nincs tető, akkor nincs olyan szerkezet, ami közrefogná a teret. Tető nélkül nem értelmezhető az 1,90-es belmagasság sem.

A NAV értelmezése szerint az sem mindegy, hogy például az erkély fölött lévő tető mi okból került oda. Ha az valóban az erkély teteje, akkor tetőnek vesszük, tehát beleszámítjuk az erkélyt az alapterületbe. Az egymás feletti szintek esetén azonban már más a helyzet. Az erkély teteje lehet valójában a fölötte lévő szint padlója, ami egyáltalán nem azért került oda, hogy az erkélynek tetőt biztosítson. Tehát ilyen esetben az erkély már nem része a hasznos alapterületnek. A NAV sajátos értelmezése szerint tehát egy tömbházban, ahol egymás felett helyezkednek el az erkélyek, a legfelső emeleti fedett erkély beleszámít a hasznos alapterületbe, az alatta lévő összes többi viszont nem.

Ez a kérdés aprólékoskodásnak tűnik, azonban nagyon is sok négyzetmétert nyerhetünk vagy veszíthetünk az értelmezésével. Egy erkély, egy terasz, a főépületet a melléképülettel összekötő folyosó sorsa attól függ, hogy van-e fölötte tető vagy nincs. Ha van az erkélyen, teraszon tető, akkor beleszámít a nettó alapterületbe, ha nincs tető, akkor nem.

Mindezek alapján tehát már a legtöbb esetben meg tudjuk határozni, hogy mi számít bele a 150 vagy 300 négyzetméteres határba és mi nem. A tetőtéri szobákból, vagy alagsorból például csak azt kell számolnunk, ahol megvan az 1,90-es belmagasság. A házhoz csatlakozó garázs, üzlet és műhely pedig egyáltalán nem számít bele az alapterületbe. Erkély, terasz és hasonlók pedig csak akkor számítanak, ha tető van felettük.

Nagy Csaba