Önök kérdezték

Már nincs a cégnél az a kolléga, aki megnyitotta a naplót

Egy építkezésnél a kivitelező cég alkalmazottja, mint az építtető meghatalmazottja nyitotta meg az e-naplót. A kivitelezési munkálatok befejeződtek, azonban a kolléga már nem dolgozik a kivitelező cégnél, így az e-naplót nem tudják lezárni. Mi a teendő?

Korábban a használatbavétel feltétele volt, hogy visszaadjuk a munkaterületet az építtetőnek és az e-napló le legyen zárva. Ma már nem így van. Nem kell a használatbavételhez visszaadni a munkaterületet, sem lezárni az e-naplót. Az építtető nyitott e-naplóval is simán el tudja indítani a használatbavételt. Természetesen a használatbavételhez szükséges FMV és kivitelezői nyilatkozatokat fel kell tölteni az e-naplóba, de az e-naplót lezárni nem kell.

Az, hogy az e-naplót nem kell lezárni elsősorban az építtetőknek és a hatóságoknak kedvez. Így akkor sincs akadálya a használatbavételnek, ha mondjuk a kivitelező cég elérhetetlen. Másrészt akkor is használatba vehető egy épület, ha még folynak a javítási munkák, vagy épp az építési hatóság/építésfelügyelet talál valami hiányosságot a használatbavétel során, amit javítani kell. Ma már ezeket a munkákat is pontosan vezetni lehet az e-naplóban. De ugyanígy vezethetők tovább azok a munkák is, amik nem befolyásolják a rendeltetésszerű használatot, például az, ha még le kell burkolni a teraszt.

A kivitelezőknek azonban nem feltétlen jó ez a megoldás. Az, hogy csak lezárt naplóval lehetett intézni a használatbavételt, sok esetben segített rendezni a nemfizetési problémákat. Amíg az építtető nem fizette ki a tartozását, a kivitelező nem adta vissza a munkaterületet, így nem lehetett lezárni az e-naplót, és a tulaj nem tudta elindítani a használatbavételt. Ez a lehetőség ma már nincs.

Napló indítás szerkezetkész állapottól?

Az egyszerű bejelentéses családi házat e-napló nélkül kezdték el építeni. Időközben elfogyott az építtető pénze, és kénytelen banki hitelt felvenni. A bank viszont kötelezően kéri az e-naplót. A ház azonban már szerkezetkész, a villanyszerelési munkákat tudnák először naplózni. Rendben van ez így? Az építésfelügyelet nem fog belekötni?

Egyszerű bejelentéses családi háznál, ha a magánszemély építtető saját lakhatásra épít, akkor nem kell e-naplót vezetni. Ezzel az engedménnyel viszont csak akkor szabad élni, ha az egyszerű bejelentéskor az építtető erről írásban nyilatkozott. Ha ez megvolt, akkor valóban nem kötelező e-naplózni a kivitelezést. Sőt az sem gond, ha menet közben bármilyen okból, függetlenül az épület készültségi fokától, az építtető mégis az e-napló vezetése mellett dönt.

Ilyenkor az e-napló megnyitásakor ugyanúgy fel kell vinni az adatokat, feltölteni a szükséges dokumentumokat, és pontosan meg kell adni az épület készültségi fokát. Ha már előrehaladott az építkezés, és az építtető kezében vannak a papír alapú FMV, kivitelezői nyilatkozatok, esetleg műszaki ellenőri nyilatkozatok, érdemes azokat is feltölteni az e-naplóba. A hatósági bizonyítvány megkérésekor jól fog jönni, ha az építésfelügyelet minden szükséges dokumentumot megtalál az e-naplóban.

Ha menet közben nyitunk e-naplót, arra nagyon figyeljünk, hogy az e-naplót a megnyitás pillanatától szabályosan kell vezetni (napi bejegyzések, e-főnapló, e-alnaplók, FMV nyilatkozatok stb.).

Az nem érdekli a hatóságot, hogy szerkezetkész állapottól van csak vezetve az e-napló, csak az, hogy ahonnan vezetve van, az szabályos legyen.

Nem oda került a ház, ahová az engedély szerint kellett volna

Építési engedély alapján építettek egy 170 négyzetméteres irodaépületet. A használatbavételi eljárás során kiderült, hogy az épület ugyan az építési helyen belül, de a tervezettől eltérő helyen épült meg. Az építtető utánajárt a dolognak, és megtudta, hogy bár az épület valóban rossz helyen épült meg, de még így is megfelel a helyi építési szabályoknak. Elkerülhető a bírság, ha most módosítják az építési engedélyt?

Nem, sajnos használatbavételnél már nem lehet azzal megúszni a bírságot, hogy utólag gyorsan módosítjuk a terveket meg az építési engedélyt. Ma már ezt nem engedik meg a jogszabályok, és elenyésző azon építési hatósági ügyintézők száma is, akik belemennek ilyen jogszerűtlen játszmákba.

A szabályok szerint az építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési tervektől csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével lehet eltérni. Azaz módosított építési engedély kell. Az építési engedélyt csak akkor nem kell módosítani, ha

• zártsorú vagy ikres építésű építmény esetén a módosítás nem érinti a csatlakozó épület alapozását vagy tartószerkezetét,
• az eltérés tartalma önmagában nem építési engedélyhez kötött építési tevékenység (pl.: burkolatcsere, válaszfal áthelyezés stb.).

Minden más esetben még azelőtt kell módosítani az építési engedélyt, hogy nekikezdenénk az eltérés kivitelezésének. Olvasónk esetében tehát már jóval korábban kellett volna kérni az építési engedély módosítását. Ha nem szándékosan, hanem tényleg teljesen véletlenül épült meg rossz helyen az épület, jobb lett volna, ha legalább a használatbavétel előtt kiderül. Akkor kérhették volna az engedély módosítását. A használatbavételnél ez már nagy baj.

Ha az építési engedélytől eltérően kivitelezünk, azért komoly bírság jár. Először is 200.000 forint az alapbírság. Ehhez jönnek még plusz bírság tételek, amik függenek:

• az épület értékétől (számított építményérték),
• az épület nagyságától (nettó alapterület)
• és az épület készültségi fokától.

Nézzük meg mekkora bírságra számíthat olvasónk, persze csak becsült adatokkal, hiszen nem ismerjük részletesen a problémát.

Irodaépület esetén a számított építményértéket 190 ezer forintos négyzetméterárral kell számolni. A bírság összegét befolyásolja még a ház készültségi foka is. Minél kezdetlegesebb az építkezés foka, annál kevesebb a bírság. Alapozásnál pl. 0,1 a bírság szorzó, kész háznál azonban már nincs “kedvezmény”, a teljes összeggel kell számolni. Az engedélytől eltérő építés esetén a bírság a számított építményérték 40%-a, a készültségi fok szorzója 1. Azaz csaknem 13 milliós bírság jöhet ki az alapbírság mellé. És ez még tovább emelkedhet, ha olyan személyre vagy szervezetre szabják ki a bírságot, akit 3 éven belül már megbüntettek.

Szóval ma már egyáltalán nem játék, és nem nézi el a hatóság azt, hogy ha véletlenül picit máshol épült meg az épület. Szigorú bírság jár érte. Olvasónk valószínűleg a használatbavételt sem kapja meg, fennmaradási engedélyt kell kérnie az épületre. Még akkor is, hogy ha visszavonja a használatbavételi engedélyre vonatkozó kérelmét, hiszen a turpisság már az építési hatóság tudomására jutott. A fennmaradásihoz a terveket mindenképpen módosítani kell, hiszen a II. ütem is rossz helyen lesz, mivel az I. ütem nem az engedély szerinti helyen épült meg. A fennmaradási engedély mellé olvasónk esetében sajnos jár a bírság is. S az építtetőnek még úgymond szerencséje is van, hogy nem kell lebontania az épületet, mert az építési helyen belül van, s megfelel a HÉSZ-nek.

Király Viktória