Saját ház saját céggel

Látszólag gazdaságos megoldásnak tűnik, ha a tulajdonos saját házát a saját cége építi fel erősen mérsékelt áron. E megoldásnak azonban súlyos következményei lehetnek, ha a NAV is megvizsgálja ezt az ügyletet. Hogy elkerüljük az adóbírságot, tartsuk be a piaci árra vonatkozó előírásokat!

Ha van egy kivitelezéssel foglalkozó vállalkozásunk, és szeretnénk a saját házunkat felépíteni, akkor nagy a kísértés, hogy a vállalkozást használva spóroljunk a költségeken. Logikusnak tűnik, hogy önköltségi áron számoljuk a saját munkánkat, hisz nem akarunk nyereséget elérni saját házunk vagy családtagunk otthonának a felépítésén. A jogszabályok azonban nem támogatják ezt a megoldást.

A törvény külön foglalkozik azzal a helyzettel, ha a termék értékesítése vagy a szolgáltatás nyújtása nem független felek között történik, és az elszámolásban szereplő ár lefelé vagy felfelé kirívóan eltér a szokásos piaci áraktól. Például felépít a cég egy lakást, amit az ügyvezető az 50 milliós piaci ár feléért vásárolna meg. Vagy felújítanánk egy lakást, amit a cégtulajdonos szüleitől vásárolunk meg. Költségelszámolási okokból azonban kétszer annyiért vesszük, mint amennyit egy felújítandó lakás érne azon a környéken. Ez is eltér a szokásos piaci ártól. 

Az államot valójában az nem érdekli, hogy mennyiért adunk el vagy vásárolunk meg egy vagyontárgyat. Ami az állam szempontjából lényeges kérdés, hogy ebből mennyi lesz a bevétele, azaz mennyi áfát fizetünk az adásvétel után. Éppen ezért az áfatörvény úgy rendelkezik, hogy ha aránytalanul magas vagy alacsony áron vásárolunk, adunk el vagy szolgáltatunk, akkor az áfát a szokásos piaci ár alapján kell megfizetni. Tehát eladhatjuk 25 millió forintért az ügyvezetőnek a frissen épített lakást, de az áfát akkor is az 50 millió után kell befizetni. Ezt a szabályt akkor kell alkalmazni, ha az ügyletben szereplő felek egymástól nem függetlenek. Ha idegennek adunk el ár alatt egy lakást, abba nem avatkozik bele az adóhivatal, hiszen jogunk van olcsón értékesíteni. Itt azt akarják elkerülni, hogy az egymáshoz kapcsolódó felek cselezzék ki az adózási szabályokat. 

Mi lehet a gyakorlati következménye annak, ha irreálisan alacsony áron értékesítünk a cég tagjának vagy a hozzátartozójának? Több olvasónk is érdeklődött ennek szabályai, következményei iránt. 

Ha túl alacsony áron értékesítünk, akkor az áfabevallásunkban kell a vételár helyett a szokásos piaci árat alkalmazni. A szokásos piaci ár az, amit tisztességes versenyfeltételek mellett ezért a termékért fizetni kellene (áfatörvény 255. §). Hogy egy ingatlannak mennyi a szokásos piaci ára, azt több forrás segítségével is meghatározhatjuk. Készíttethetünk hivatalos értékbecslést vagy kérhetünk szakvéleményt több ingatlanforgalmazótól, hogy az adott térségben általában mennyiért értékesítenek hasonló ingatlanokat. 

Előfordulhat, hogy nincs olyan módszer, amivel a piaci árat meg lehetne határozni. Például külterületen értékesítünk egy ingatlant, amihez hasonló nincs a környéken, nincs mihez hasonlítani az árát. Ilyenkor legalacsonyabb alkalmazható árként a beszerzési árat, vagy az önköltségi árat kell meghatároznunk. Az adóbevallást pedig az így megállapított piaci vagy önköltségi ár alapján kell elkészíteni. 

Ha elmulasztjuk a fenti lépést, akkor egy adóellenőrzés során derülhet fény a törvénysértő üzletre. A NAV ebben az esetben ugyanezt fogja tenni: meghatározza az ingatlan piaci árát és ennek alapján határozza meg az adóhiányt is. A különbség annyi, hogy az adóhatóságot nem kötelezi arra semmi, hogy bekérjen értékbecsléseket és összehasonlításokat végezzen. Egyszerűen becsléssel állapítják meg az ingatlan értékét, ami alapján fizetnünk kell az adót. És nem csak ezt az áfakülönbözetet kockáztatjuk. Az adóhiány miatt a cég akár 200 százalékos adóbírság kiszabására is számíthat, na meg arra, hogy a problémás értékesítés után más számlák után is vizsgálódni kezd az adóhatóság.

A plusz adófizetési kötelezettség mindkét felet érinti, nem csak az ingatlan eladóját. Ha ugyanis a vevő fele áron vásárolta meg az ingatlant, akkor valójában ő elég komoly jövedelemhez jutott, fél áron vett teljes értéket. A piaci ár és a vételár különbségét így nála jövedelemnek tekinthetik, ami után követelhetik tőle a jövedelemadó befizetését. 

Nagy Csaba