Segítség! A hatóság visszavonta az építési engedélyem

Olvasónk úgy döntött, hogy felújítja régi, faszerkezetű nyaralóját. Mivel továbbra is nyaralónak használnák az épületet, de azért kicsit hozzá is építenének, építési engedély kellett hozzá. Meg is kapták az engedélyt, a kivitelező elkezdte a munkát, majd jött a hideg zuhany. Két héttel az építési engedély kiadása után az építési hatóság saját hatáskörben visszavonta az építési engedélyt. Lehet ilyet? Ki és hol hibázhatott?

Az történt, hogy még az építési engedélyezési eljárás előtt elbontották a régi nyaraló felépítményét, és szerkezetileg megerősítették az épület alapját. Ez rendben van, hiszen bontáshoz csak ritkán kell engedély. A bontás után a megtartott szerkezetre már egyből lehetett építeni. Amint meglett az építési engedély, meg is kezdték a munkákat. Készenlétbe helyezték az e-naplót, megnyitották az e-főnaplót, átadták a munkaterületet a kivitelezőnek, aki jött és a ház falait és födémét el is helyezte a beton fogadószinten. Az elkészült munkákat szabályosan dokumentálták az e-naplóban. Majd jött a nap, amikor is megkapták a határozatot az ÉTDR felületen az engedély visszavonásáról. Indoklásként azt írta az építési hatóság, hogy a szomszéd a döntés ellen keresetlevelet nyújtott be, ami alapján a hatóság ismét átvizsgálta az ügyet. Mivel az építési hatóság a keresetlevélben foglaltakat megalapozottnak találta, az engedélyt saját hatáskörben visszavonta. Kiderült ugyanis, hogy a nyaraló telke előtti utca közforgalom elől el nem zárt magánút. Ez a magánút pedig a szomszéd tulajdonában van. A nyaralót máshonnan nem lehet megközelíteni, és nagyjából harminc-negyven éve nem is volt ebből gond sosem, viszont hivatalosan a magánútra nincs bejegyezve szolgalom az építtetőnek, és az úthasználathoz tulajdonosi hozzájárulást sem kapott. Az engedélyt emiatt vonta vissza az építési hatóság.

A nyaraló bővítéshez engedély kell?

Ha egy nem lakóépülethez hozzáépítünk, vagy lebontjuk és újjáépítjük, akkor építési engedélyt kell rá szerezni. Az egyszerű bejelentés a nyaralók, üdülők esetében sem működik, hiszen azzal csak és kizárólag állandó tartózkodásra szolgáló lakóépület építhető vagy bővíthető. Ebben a kérdésben néha még maga az építési hatóság is összezavarodik. Olvasónknak az előzetes tájékoztatáskor egyszerű bejelentést mondtak, ám mire a terveket benyújtották mégiscsak építési engedély lett belőle. Az is kell.

Visszavonhatja-e a hatóság a végleges engedélyt?

Engedélyes esetekben az építkezést akkor lehet megkezdeni, ha már végleges az építési engedély (most ez van a jogerőre emelkedés helyett). Az építési engedély akkor lesz végleges, amikor átvesszük a határozatot az ÉTDR-ben. Hivatalosan ezt úgy mondják, hogy a határozat a közléssel végleges.

Pár éve a fellebbezés megszűnt. Ez azonban nem azt jelenti, hogy nincs semmilyen jogorvoslat, ha valakinek valami ellenvetése van az építési engedélybe foglaltakkal kapcsolatban. A jogorvoslatot most a közigazgatási per jelenti. A közigazgatási perhez az ellenérdekű ügyfélnek (pl.: a szomszédnak) keresetlevelet kell benyújtania a közigazgatási bíróságra. A keresetlevél benyújtására az építési engedély határozat közlésétől számított 15 napon belül van lehetőség. Az erre vonatkozó pontos szabályok mindig benne vannak az építési engedélyben, érdemes elolvasni.

A 15 napos szabályról azért is érdemes tudni, mert ha az építési engedéllyel kapcsolatban érkezik keresetlevél, azt az építési hatóság is meg fogja kapni. És ha jogosnak tartják a keresetlevélben foglaltakat, akkor módosíthatják az építési engedélyt, de a legrosszabb esetben vissza is vonhatják. Ez utóbbi történt olvasónkkal is. 

A tanulság ebből az, hogy engedélyes esetekben is érdemes várni 15 napot a kivitelezés megkezdésével, főleg, ha tudjuk, hogy haragos szomszédokkal állunk szemben. Csak akkor nem érdemes várni, hogy ha minden érintett lemondott a jogorvoslati lehetőségről (építtető, tulajdonos, szomszédok stb.) vagy ha biztosak vagyunk benne, hogy nincs olyan rosszakarónk, aki elkaszálná az építkezést. 

A hatóság azonban nem csak akkor módosíthatja vagy vonhatja vissza az építési engedélyt, ha azt “megfellebbezik”. Akár hivatalból is megteheti. A hivatalból indult jogorvoslati eljárásra az engedély kiadásától számított 1 éven belül van lehetőség. Természetesen 1 évet senki nem vár arra, hogy megkezdhesse a kivitelezést. Ha hivatalból vonják vissza az engedélyt, akkor várhatóan pereskedés lesz a vége.

Mi lesz az elkészült részekkel?

Általánosságban, hogy ha az építési engedéllyel kapcsolatban keresetlevelet nyújtanak be, csak akkor nem épülhet meg az épület, ha a sértett (aki a keresetlevelet benyújtotta) azonnali jogvédelmet kér, és az építési hatóság felfüggeszti az építési engedély végrehajtását. Ha ilyen nem történik, akkor minden további nélkül folytatható az építkezés addig, amíg a jogorvoslati eljárás le nem zárul. (Egyébként a jogvédelemről szóló végzést is meg lehet fellebbezni, itt a Fővárosi Ítélőtábla lesz az illetékes.)

Olvasónk esetében a szomszéd kérelme alapján indult a jogorvoslati eljárás, és emiatt vonta vissza az építési hatóság saját hatáskörben az építési engedélyt. Az elkészült részek viszont az engedély alapján, szabályosan épültek. Amíg a nézeteltérést nem sikerül rendezni a szomszéddal, addig nem fog az építési hatóság sem cselekedni, azaz bontatni. A továbbépítést azonban nem javasoljuk.

Hasonló a helyzet, ha az építési hatóság saját maga veszi észre, hogy hibázott. Ekkor hivatalból módosítják vagy vonják vissza az engedélyt. Az elkészült részeket, csak akkor kell majd elbontani, ha azt a bíróság kimondja.

Hol hibázott a hatóság?

Alapszabály, hogy új építéskor az épülethez mindig kell közútcsatlakozás. Nem megoldás, hogy a szomszéd telken vagy egyéb megszokott módon történik az új épület megközelítése. Régen lehet, hogy működött ez a megoldás, de ma már nem. A közútcsatlakozás meglétét az építési engedélyhez csatolt közútkezelői hozzájárulással kell igazolni, amit a közút tulajdonosa ad ki. Olvasónk esetében a szomszéd írásos hozzájárulására lett volna szükség. Hogy a közútcsatlakozás és a közútkezelői nyilatkozat hiányát nem vette észre a hatóság, az nagy hiba. Eleve ki sem kellett volna adniuk az építési engedélyt. Szóval tény, hogy az építési hatóság orbitálisat hibázott, a szemfüles szomszéd pedig észrevette azt, de ez valószínűleg az építtetőt nem boldogítja.

Mire számíthat most az építtető? Semmi jóra. Bár a hivatal nagyot hibázott, jogosan vonta vissza az engedélyt. A kártérítés miatt lehet pereskedni, de sajnos a kormányhivatallal szemben nem lesz könnyű dolga az építtetőnek. A legjobb megoldás az lenne, ha valamilyen módon egyezségre jutnának a szomszéddal, aki megengedné az úthasználatot. Így legálisan visszaépülhetne a nyaraló.

Király Viktória