Változó településképi szabályok – módosul az egyszerű bejelentés is

Július elsejétől megváltoztak a helyi építési szabályokkal kapcsolatos törvények. A módosítás kihat az egyszerű bejelentéses tervezésekre is. Korábban az építési törvény azt írta elő, hogy a helyi előírásokból mit kell figyelembe venni az egyszerű bejelentéses dokumentációhoz. Ami azonban nem volt benne az adott HÉSZ-ben, azt nem is kérhették számon. Mostantól viszont előírják, hogy mi az a minimum, aminek a HÉSZ-ekben benne kell lenni, és az egyszerű bejelentéses tervdokumentációba is bele kell írni. 

A korábbi és a mostani előírások különbsége első pillanatra látszólagosnak tűnik, pedig egyáltalán nem az. A korábbi törvényszöveg a helyi építési szabályzatokra mutatott: az építési törvény 13.§ 2. bekezdése sorolta fel, hogy a HÉSZ melyik előírásait kell figyelembe venni egyszerű bejelentésnél. Ezt a listát hívta a szakma „csonka HÉSZ“-nek, arra utalva, hogy a HÉSZ-nek csak az itt szereplő részeit kell alkalmazni egyszerű bejelentésnél. Csakhogy a probléma az, hogy a jogalkotók szerint a helyi építési szabályok nagyon eltérőek, sőt, eltérő mértékben kidolgozottak. Az egyik HÉSZ-ben benne volt minden, az összes építési övezetre lebontva, a másik településen viszont pongyola munkát végeztek az építési szabályzat megalkotói. Ez azzal járt, hogy településenként változott, hogy mit kell a bejelentéshez figyelembe venni. Így most átírták ezt az öt éve változatlan szabályt. 

Most a törvény szövegéből már hiányzik az a korábbi megjegyzés, hogy „a helyi építési szabályzatban meghatározott“ követelményeket kell figyelembe venni. 

A törvény ehelyett előírja azokat a kötelező tartalmakat, melyeket mostantól minden HÉSZ-nek tartalmaznia kell. Ez tehát nem „csonka“ HÉSZ, hanem egy kötelező minimum. Majd a 13.§ 5. bekezdésében visszautalnak erre a felsorolásra, hogy egyszerű bejelentés esetén ezeket a minimális tartalmi követelményeket kell figyelembe venni. 

Július elsejétől tehát minimális tartalmi követelményként a HÉSZ-be és az egyszerű bejelentés tervdokumentációjába is bele kell foglalni a következőket:

– az építési övezet és az övezet, valamint érintettség esetén a szabályozási vonal ingatlan-nyilvántartási alaptérképen alapuló térképi megjelenítését

– az építési övezetre és az övezetre

– az építési helyet, 

– a megengedett legnagyobb beépítettséget, 

– a megengedett legnagyobb beépítési magasságot,

– a legkisebb zöldfelületi mértéket, 

– a közműellátás és járműelhelyezés követelményeit,

– valamint az elhelyezhető és tiltott rendeltetéseket

– a telekalakítás szabályait

– érintettség esetén a következőket:

– az országos és helyi építészeti örökségvédelemmel, régészettel, 

– környezet- és természetvédelemmel, 

– valamint honvédelemmel kapcsolatos rendelkezést,

–  a veszélyeztetett területekre, a természeti csapások elleni védelemre, a katasztrófavédelemre, honvédelmi és katonai célú területekre vonatkozó védőterületet és védőtávolságot.

Néhány különbség

Az építménymagasságot nem találjuk meg az új törvényszövegben. Ez azért kerülhetetett ki a szövegből, mert ez egy régi fogalom, az OTÉK is régés-régen épületmagasságot használ már. Tehát hacsak nem születik valamilyen átmeneti rendelkezés, akkor a régi fogalmat használó HÉSZ-ek erre vonatkozó előírását elvileg nem kell figyelembe venni. 

Egyelőre szigorításnak tűnik a közművesítésre vonatkozó előírás. A korábbi törvény szerint a szennyvízelvezetés vagy -tisztítás szabályait kellett figyelembe venni a HÉSZ-ből. A most hatályos szöveg ezzel szemben „közműellátást“ említ, ami sokkal bővebb jelentésű.  

Többször hivatkoztunk a kormányrendelet szigorító lehetőségeire is. Ez is egy új elem. A törvény felhatalmazást ad a kormánynak arra, hogy a budapesti kerületekre és egyes településekre eltérő követelményeket fogalmazzon meg. Ezt is figyelembe kell majd vennük. Tehát lehet, hogy az ország nagyobb részén csak kevesebb előírást kell a HÉSZ-ből figyelembe venni, míg a néhány kijelölt településen más előírásokat is alkalmazni kell. 

Egyéb településképi változások 

Polgármester helyett testületi jogkör

Újdonság, hogy a településképpel kapcsolatos eljárások a polgármestertől a képviselő-testülethez kerülnek. Eddig a polgármester volt a hatóság, ő volt jogosult eljárni a településképi véleményezés, a településképi bejelentés, valamint kötelezési eljárás során. Ez mostantól önkormányzati testületi hatáskör. A testület átruházhatja a polgármesterre ezt a jogot, de vissza is veheti tőle. A látszólag apró különbség nagyon is fontos lehet olyan településeken, ahol különösen éles a viszony a polgármester és a testület között. De a legtöbb helyen valószínűleg nem lesz az. Egyszerűen a képviselőtestület fogja átruházni a hatáskörét a főépítészre, nem pedig a polgármester. 

Rendeltetésmódosítás

Az Építési jog portál hívja fel arra a figyelmet, hogy az elmúlt évek nagyon is megengedő szabályozása után a rendeltetésmódosítás kezd szinte engedélyköteles tevékenységgé válni. A kereskedelmi létesítmények rendeltetésének módosítása már egy külön engedélyeztetési eljáráshoz kötődik. Minden más rendeltetés változása viszont önkormányzati hatáskörbe kerül. A helyi testületnek erről szabályt is kell alkotnia, aminek bele kell kerülnie a helyi településképi rendeletbe. Ha valaki rendeltetésmódosítást kezdeményez, akkor a testületnek előbb településképi bejelentési eljárást kell lefolytatnia (2016. évi LXXIV tv. 8.§ 2.c.)

Nagy Csaba

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–

Vélemény: Megint elővehetjük az időgépet…

Most hoztak egy rendeletet arról, hogy a HÉSZ-eket ki kell egészíteni és egységesíteni kell. Ám ettől még nem fogják a települések egyik pillanatról a másikra módosítani a saját településképi rendeleteiket. Se ember, se pénz nincs rá minden faluban. Azaz hiába a rendelet, hogy e hónap elsejétől márpedig a HÉSZ-eket (megint) át kell dolgozni, varázspálcát nem mellékeltek hozzá. Ráadásul hiába hatályos az a szabály, hogy mostantól a HÉSZ-nek minden fontos információt tartalmaznia kell, és ez alapján kell az egyszerű bejelentéses tervdoksit is elkészíteni, ha a települések kaptak haladékot a munkára: október 31-ig. Az építészek tehát üljenek be egy időgépbe, nézzék meg, mi lesz november elsején, és így készítsék el a terveket.

Ugye emlékszünk még mi volt, amikor néhány évvel ezelőtt kitalálták, hogy szétszedik a HÉSZ-eket településképvédelmi rendeletre és HÉSZ-re? Valahogy ezek a módosítások sem sikerültek időben, többször is kaptak haladékot az önkormányzatok. Ettől függetlenül még mindig vannak olyan érvényben lévő helyi rendeletek, amiket körülbelül rovásírással írhattak még eleink. Árulkodó jel lehet, ha nem épületmagasság, hanem építménymagasság szerepel a HÉSZ-ben – az biztosan régi. A két fogalom valamikor különbözött egymástól, mára szinte teljesen ugyanazt jelenti, viszont minden hatóság és hivatal elvárja, hogy adott esetben a megfelelő szót használjuk, és természetesen még a szakmabeliek is keverik.

Mi változik majd egy átlagos, családi házakat tervező építész életében? A településképi konzultáció már eddig is kaotiktus volt: van, ahol a főépítész majdnem teljesen kész tervdokumentációt vár el, metszetekkel, homlokzati rajzokkal, és aztán még a párkány színébe is beleköt. A másik véglet pedig az, amikor nincs főépítésze se a falunak, és a titkárnő vagy a jegyző sincs igazán képben, hogy mit akar ez az ürge ott a telefon másik felén. “Tessék szíves lediktálni, hogy mit írjak a határozatba, mert mi ehhez igazából nem is értünk”. 

Tehát most számíthatunk arra, hogy július elsejétől addig, amíg a hivatalnokok nem kapnak valami iránymutatást, valószínűleg egy ideig megint nagyobb lesz a káosz. Egyrészt a hivatali ügyintézés egyik bevált formája, hogy ha a hivatal nem tudja, mit kell tennie, akkor nem tesz semmit. Ezért elképzelhető, hogy pár egyszerű bejelentéses tervdokumentációt “visszadobnak” majd, akár a településképi konzultáció után, akár a bejelentés megtétele után. Másrészt átmenetileg megint az építész felelőssége nőtt meg, hiszen ha nem tudják, hogy mi érvényes a HÉSZ-ből az adott építkezésre, akkor majd a tervező eldönti. Pár év múlva biztosak lehetünk benne, hogy mindent tudni fognak. Utólag, amikor a bírságot vagy a bontást elrendelik… 

Pedig maga az egyszerű bejelentés tartalmi követelményei nem változtak igazából. Lehet, hogy van olyan pont, amit most írtak bele a törvénybe, de már hónapok, sőt, évek óta így csináljuk a helyszínrajzokat és a műleírásokat. Eddig is, ezután is rajta vannak a közműcsatlakozások, az építési hely és vonal, és a többi, amiről fent szó volt. A telekalakítás szabályairól eddig is írnunk kellett, ez sem újdonság. Azt, hogy a szóban forgó meglévő, vagy megosztott/összevont új telek építési telek, azaz: beépíthető, mert a méretei, besorolása stb. a HÉSZ szerint ezt lehetővé teszik.

Egy jó építész ezeket az adatokat igyekszik akkor is megszerezni, ha nem találja őket nyilvános helyen, például nem vagy nem teljesen töltötték fel az önkormányzati rendelettárba (or.njt.hu). Udvarolgat a hivatalnoknak, hogy árulja el a hiányzó részleteket, például úgy, hogy elzarándokol a faliújsághoz, és leolvassa. Most egy kicsit egyszerűbb lesz kideríteni. Pár hónap múlva. Talán. Ráadásul közben a HÉSZ-ek is megváltoznak, nem biztos, hogy a tervezéskor aktuális állapot lesz fent a következő pár hónapban. Figyeljünk ezekre oda! 

Személyes véleményünk az, hogy lehetnek itt mindenféle kivételek, hogy mit nem kell figyelembe venni a HÉSZ-ből, a hosszú, boldog és nyugodt élet garanciája az, ha mindent figyelembe veszünk egy egyszerű bejelentéshez is. 

Rengetegen emlékszünk még arra, hogy amikor kitalálták a “csonka HÉSZ-t” és az egyszerű bejelentést, akkor pár hónapig “szabadrablás” volt, és akár társasházakat is fel lehetett húzni olyan telkekre, amikre előtte egy családi házat is alig. Aztán a törvényhozó hamar a fejéhez kapott, és alig pár hónap múlva megint módosították, hogy mit is kell figyelmbe venni a HÉSZ-ből. Pár évvel később, a használatbavételnél viszont sok kollégának okozott fejfájást, hogy megmagyarázza az építésfelügyeletnek, hogy akkor, amikor a házat tervezte, akkor más volt ám a jogszabályi környezet! 

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————–