Mi történik a jótállással, ha megszűnik a kivitelező?

Az építőiparban rendszeresen szűnnek meg jogutód nélkül olyan cégek, amiknek még lenne jótállási kötelezettségük. Most például a kisadózás korlátozása miatt több ezer betéti társaság végelszámolása kezdődik el szeptember elején. Mi történik ilyenkor a még élő jótállással? 

Ha lakást építünk kivitelezőként, akkor szerkezettől függően 3-5-10 éves kötelező jótállást kell biztosítanunk a munkánk után. Sok vállalkozás azonban nem is működik már ennyi idővel a projekt befejezése után. Ez az ősz kiemelkedően sok társaság végét fogja elhozni. A betéti társaságok szeptembertől nem lehetnek katások, így ha bt.-nk van, csak két lehetőségünk marad: elindítjuk a végelszámolást, vagy egy sokkal drágább működési formára állunk át.

Persze ne gondoljuk, hogy a jótállással még terhelt cégek megszüntetése csak a kisadózással kapcsolatos változásokhoz kapcsolódik. Nem ritka az sem, hogy egy céget eleve csak a projekt idejére hoznak létre. Az ingatlan felépítése után a fővállalkozó cég is megszűnik. Itt nem arról van szó, hogy belebukik a cég a beruházásba és végelszámolásra kényszerül. Eleve ennyi időre szánják csak a működését, s a projekt befejezése után végelszámolással jogutód nélkül megszüntetik a társaságot.

Végelszámolás után is vállalnunk kell a garanciát a munkánk után

Mivel azonban a lakókat nem lehet garanciális lehetőségek nélkül otthagyni, a jognak kezelnie kellett az ilyen helyzeteket. Meg is találjuk a megoldást: a cégtörvény a végelszámolás szabályai között tárgyalja ezt a helyzetet (2006. évi V. tv. 110. § 6. bek.).

A cégtörvény szerint a jövőben felmerülő szavatossági, jótállási és kártérítési kötelezettségek teljesítésére a végelszámolónak meg kell bíznia egy harmadik felet. Neki át kell adnia a cég pénzéből egy olyan tartalékösszeget, ami fedezetül szolgál a későbbi igények kielégítésére. A megbízást a Cégközlönyben meg kell hirdetni.

Sajnos, szakértők szerint ezt a kötelezettséget sok esetben papíron teljesítik ugyan, de ettől még a lakástulajdonosok pórul járnak. Például felépül egy 40 lakásos társasház, a kivitelezőt végelszámolják, a garanciális kötelezettségekre pedig félretesznek egymillió forintot. Nyilvánvaló, hogy ez az összeg a kisebb igények kielégítésére sem lesz elég, így gyakorlatilag egy nagyobb garanciális kérdés rendezésére már semmilyen fedezet sem marad. A törvény szövegének ugyanakkor megfeleltek, hiszen megtörtént a tartalékösszeg átadása.

A végelszámoló intézkedésével szemben lehet ugyan kifogással élni, ám ehhez az kellene, hogy a vevők vagy képviselőik rendszeresen olvassák a hetente megjelenő Cégközlönyt. Más útja ugyanis nincs annak, hogy egykori kivitelezőjük végelszámolásáról értesüljenek.

A tartalék átadásának kihirdetésétől számított 30 napon belül lehet egyébként kifogást benyújtani. Ha ezt a lakók elmulasztják, akkor később még fordulhatnak a bírósághoz is, s perelhetik a végelszámolót a megfelelő tartalék biztosításának elmulasztása miatt.

Végső soron a bíróság azt is megítélheti, hogy a végelszámolónak kell a jótállási kötelezettséget teljesíteni, annak költségét kifizetni. Egy ilyen perben azonban meglehetősen kicsi a siker esélye.

Nagy Csaba