Rengeteg változás jön, készül az új építési törvény

Visszajöhet a kötelező e-napló, a felelősségbiztosítás, a felelős műszaki vezető pedig pár kivétellel csak alkalmazott lehet

Hamarosan új építési törvényt fog hatályba léptetni a kormány. Az új törvény az építésügy minden részletét érinti, rengeteg meglévő szabályt fognak megváltoztatni. Konkrét jogszabály még nincs, ám nemrég a kormány honlapjára felkerült egy összeállítás “A magyar építészetről szóló törvény koncepciója” címmel. Ebből foglaltuk össze a legfontosabbakat. 

Jelenleg ez a törvény még nem készült el, még csak tervezet formájában sem létezik. Amihez hozzá lehet férni, az az új jogszabály preambuluma, azaz bevezetése, előszava. Ez sem egy kis anyag, az az elvi irányokat kijelölő előszó 79 oldalas. Amit tehát ebben az ismertetőben leírunk, az még nem döntés, s főleg nem hatályba lépett új intézkedés. Ezek inkább csak elképzelések, melyekből még nem tudni, hogy mennyi jut majd el a megvalósulásig. Ezzel együtt is érdekes olvasmány. Most csak a legfontosabbakat mutatjuk be ezekből, a további részleteket márciusi számunkban olvashatják.

Tervezők: visszajöhet a kötelező művezetés és a felelősségbiztosítás

A tervezői művezetés ma az egyszerű bejelentéses munkáknál kötelező hat alkalommal, de ott is csak akkor, ha az építési naplót is vezetik. A jövőben viszont kötelező lesz a tervező összes megvalósuló terve és tájépítészeti munkájának kivitelezése során akkor is, ha a kiviteli terveket már nem ő készítette. 

Jelentős változás, hogy általánosan kötelezővé teszik a tervezők felelősségbiztosítását minden építmény és tájépítészeti alkotás esetén. Ennek a lehetősége ma is benne van a törvényben, de nem éltek vele, nem született meg a kötelezővé tételről szóló kormányrendelet. Ezt most pótolni fogják. 

A tervezőnek munkája során maradéktalanul be kell majd tartania az új törvény építészeti alapelveit. (Ezeket az Építő Életben majd részletesen is bemutatjuk.) Talán a leginkább megfoghatatlan ezek közül a „polgári jó ízlés“ követelménye, ami akkor érvényesül, ha az építési tevékenység a tudatosságra épül, figyelembe veszi az adott település építészeti kultúráját és a magyar kultúra értékeit, és összhangban van a Településképi Arculati Kézikönyvben foglalt elvárásokkal, jó példákkal. 

Közhasználatú építmények esetén a tervezőnek kötelezően be kell vonnia egy tájépítészt is a munkába, és a közösség számára megnyitott belső terek kialakításához egy belsőépítészt is. 

Felelős műszaki vezető: csak alkalmazott lehet

Ez lehet a legfájóbb pontja az új törvénynek, ami nagyon sokakat érint, és alapvetően felforgatja az építőipar mai működési rendjét. A tervezett változás az, hogy a felelős műszaki vezető csakis a kivitelező alkalmazottja lehet, külsős vállalkozó nem. A jogalkotó szerint csakis így biztosítható a tevékenység megfelelő ellátása, különös tekintettel a minőségre és a biztonságra. Szerintük az egyéb jogviszonnyal az a baj, hogy sokszor nincs, vagy csak minimálisan van jelen az FMV a helyszínen, így senki sem ellenőrzi a szakmai szabályok betartását.

Valójában kisvállalkozások ezreit lökik ezzel a szakadékba, különösen az erre a munkára alakított szakértői vállalkozásokat. Az anyagban az is szerepel, hogy ha több tevékenységet is folytat a kivitelező, akkor általános építmények felelős műszaki vezetői szakterületeknél három és a szakági felelős műszaki vezetői szakterületek esetén akár hét felelős műszaki vezetőre is szükség lehet. Egy kisebb cég egyszerűen nem engedheti meg magának, hogy ennyi embert alkalmazottként foglalkoztasson a feladatra. 

Engedmény, hogy kisvállalkozások esetén bizonyos szakmáknál kivételt tesznek, így várhatóan nem kell majd FMV-t alkalmazni az ácsoknak, tetőfedőknek, a víz- és fűtésszerelést végző szakembereknek.

Kivitelezők: szigorítás biztosan lesz

Nem teljesen egyértelmű a koncepció a várható változásokkal kapcsolatban, de nagyon valószínű, hogy szigorítják a kivitelezőkkel kapcsolatos előírásokat is. Számíthatunk például a kötelező felelősségbiztosítással kapcsolatos módosításokra. Megjegyzik, hogy az építtetők érdemi védelme érdekében minden építmény esetében indokolt a felelősségbiztosítás bevezetése, amit a kivitelezési szerződésben is rögzíteni kell. Az nem derül ki, hogy mindez mennyiben fog eltérni a hatályos előírásoktól. 

Valamilyen módon erősíteni fogják a kivitelezői névjegyzék szerepét is, bár ezek az elképzelések sem teljesen tiszták. Az biztos, hogy lehetőség lesz a névjegyzékből való törlésre olyan esetben, ha egymás után többször is bebizonyosodik valakiről, hogy nem végez valódi kivitelezési tevékenységet és eltűnik az előleg átvétele után. 

Ami viszont biztosan változik, az a kötelező jótállás kiterjesztése. A kötelező jótállás ma csak a lakásokra vonatkozik, ám a jövőben ezt más épülettípusokra is szeretnék kiterjeszteni. 

A továbbiakban megerősítik a kivitelezésre vonatkozó, ma is érvényes szabályokat, melyek lehet, hogy kapnak némi szigorítást: a kivitelezési szerződés megkötése kötelező és csak írásban fogadható el, minden esetben kell az e-napló, maradnak az alvállalkozók kifizetésére vonatkozó szigorú előírások a lánctartozások megelőzésére és marad a rezsióradíj megállapítása és alkalmazása is. 

Tervektől való eltérés: a tervező írásos engedélye kell

Szigorodik annak a gyakorlata is, hogy hogyan lehet majd eltérni a tervektől a kivitelezés folyamán. Ehhez minden esetben a tervező hozzájárulására lesz szükség. A tervezőnek írásos nyilatkozatot kell majd adnia a használatbavételi engedély iránti kérelemhez is – így arra is lesz lehetősége, hogy ne javasolja a használatbavétel engedélyezését. Ígéri a terv, hogy a tervező véleményét figyelembe is fogják venni, vita esetén pedig a szakmai kamara etikai bizottsága felügyeli ezt a folyamatot. 

Engedélyezés: azt határozzák meg, mihez kell, nem azt, amihez nem

A mostani jogszabályok azokat az építéseket sorolják fel, amikhez nem kell építési engedélyt kérni. Ezt szoktuk meg, ez nagyon régóta így van. Most változik a törvény logikája: a jövőben éppen hogy azokat fogja a jogszabály felsorolni, amikhez építési engedélyt kell kérni. Tehát: ami nincs a törvényben, ahhoz nem kell engedély. 

Az építési engedélyek hatálya egységesen 10 év lesz. 

Egyszerű bejelentés: ellenőrizni fogják a terveket

Az egyszerű bejelentés mai állapotáról nincs jó véleménye a jogalkotónak. A hatóság jelenleg nem ellenőrzi az építészeti-műszaki dokumentáció szakszerűségét, nincs előzetes hatósági kontroll, ezáltal nincs szerzett jog sem az egyszerű bejelentéssel építhető, bővíthető lakóépületek tekintetében. Az egyszerű bejelentés jogintézménye így jelenleg sok problémát, esetenként több tízmilliós károkat is okoz. 

Az egyszerű bejelentés ezért tudomásulvételi eljárássá alakul át. A benyújtott dokumentáció jogszabályoknak történő megfelelését a hatóság 15 napon belül ellenőrzi, és megtiltják az építés elindítását, ha az épület nem felel meg szabályoknak. A hatóság tehát megvizsgálja a benyújtott dokumentumok szabályosságát, de csak ezt a szempontot nézik. Továbbra is az építtető felelőssége, hogy megfelel-e például a HÉSZ előírásainak. 

Kibővül az egyszerű bejelentés alá tartozó építmények köre: ide tartoznak majd a lakóépület funkciójával összefüggő rendeltetésű, háztartási méretű építmények (garázs, tároló). Ki fogják terjeszteni a törvényt a mobilházakra is. 

A tudomásulvételi eljárásban a hatóság szakkérdéseket nem fog vizsgálni (pl. régészet, természetvédelem). Ha ilyenekre is szükség van, akkor lehetősége van az ügyfélnek építési engedélyt kérni. 

Újra kötelező lehet az e-napló

Visszatér az a szabály, hogy egyszerű bejelentésnél is újra kötelező lesz az építési napló. Ez a könnyítés, úgy tűnik, nem váltotta be a reményeket. A változás egyik oka, hogy a többnyire laikus építtetők napló nélkül nem tudják érdemben kontrollálni a kivitelezők tevékenységét. Jogvita esetén az építési napló fontos bizonyíték. A másik, talán fontosabb ok meg az, hogy a napló nélküli építésekről kevesebb áfa és járulék folyik be a költségvetésbe. Nem ellenőrizhető a kivitelezési szerződés alapján, hogy ki dolgozik az építkezésen, melyik cég mennyiért végzi a munkát és hány személyt foglalkoztatnak. A napló tehát újra kötelező lesz. 

Összevont építéshatóság és építésfelügyeleti hatóság

Amikor 2019-ben az önkormányzatoktól a kormányhivatalokhoz került az építéshatóság, akkor már sejthető volt, hogy ez a két szervezet, az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóság nem fog sokáig külön működni. Így is lesz. Az új tervezet éppen a párhuzamosságra hivatkozva már az összevonásukat tartalmazza. Mint írják, a kormányhivatalokban a két hatóság egy főosztály keretében működik, sokszor ugyanaz a munkatárs látja el mindkét feladatkört, azonos foglalkoztatási feltételek mellett. Az építtetők, a tervezők, a kivitelezők, sőt sokszor az önkormányzatok és a társhatóságok sincsenek tisztában a két hatáskör közötti különbséggel. 

A két intézményt tehát összevonják, az újnak a neve építésügyi hatóság lesz. Az összevonással az eljárások egyszerűsítését, sőt, egyes eljárások megszüntetését ígérik. 

Használatbavétel: szakaszos is lehet, egyszerű bejelentésnél ez is tudomásulvétel lesz

A használatbavételnél is lesz újdonság. Bizonyos körülmények között az épület egyes részeit külön-külön is használatba lehet majd venni. Újdonság lesz a „doboz-kész“ állapot bevezetése, amit például olyan irodákra alkalmaznak majd, melyeknek a végleges formáját a leendő bérlő fogja majd megszabni. És ide kerül az is, amiről már a tervezőkkel kapcsolatban írtunk: a tervező hozzájárulása nélkül a használatbavételt a hatóság el fogja utasítani. 

Megváltozik az egyszerű bejelentéses épületek használatbavétele is. Erre szintén egy tudomásulvételi eljárást fognak előírni. A jelenleg kiadott hatósági bizonyítvány ugyanis csak azt igazolja, hogy az építés megtörtént, annak szakszerűségét azonban már nem. Ahogy írják, előfordul, hogy hatósági bizonyítvánnyal rendelkező épületet később vissza kell bontani szakszerűtlen építés miatt. Az, hogy hatósági bizonyítvány helyett tudomásulvétel lesz, azt is lehetővé teszi, hogy korábban, a teljes befejezés előtt el lehessen indítani a használatbavételt. A hatósági kötelezés biztosítja majd az egyes munkák későbbi elvégzését. Így például kiadható a használatbavétel úgy is, hogy egyes díszítőelemek, térburkolat, zöldfelület még nincs kész, de a lakás már költözhető. 

A használatbavételt érinti, hogy ekkor kell majd kiállítani az épület szervizkönyvét is elektronikus alkalmazásként. Ebben kell vezetni a karbantartással, felújítással, átalakítással, bővítéssel kapcsolatos információkat és regisztrálni az elvégzett építési-szerelési munkákat.

Fennmaradási engedélyek: marad a 10 év és hogy csak szabályos épület legalizálható

A fennmaradási engedély is megmarad a szabálytalanul épített épületek legalizálására. Még enyhül is a szabályozás: fennmaradási engedélyt csak a 10 évnél fiatalabb épületekre kell kérni, az engedély nélkül, de 10 évnél régebben épült épületekhez elég lesz egy hatósági bizonyítvány kiállítása. A legalizálás feltétele, hogy az engedély hiánya mellett az építés szabályos legyen.

Építéshatósági kötelezés

Kötelezésre valamilyen szabálytalan építés esetén kerülhet sor. Ilyenkor például arra kötelezik a tulajdonost, hogy építse meg a még hiányzó kerítést, vagy szüntesse meg a hiányosságokat stb. Ha valaki engedély nélkül építkezett, akkor a kötelezés arra is kierjedhetett, hogy megtiltják az építmény használatát, ki kell költözniük a lakóknak. Ez a jövőben megszűnik. Csak akkor tiltható meg az építmény használata, ha állékonyságot, az életet, egészséget, a közbiztonságot veszélyeztető állapot áll fenn. 

A teljes szöveget a kormány honlapjáról, erről a címről lehet letölteni: bit.ly/tvkoncepcio

Nagy Csaba